Dom w raju

_ Już za 18 tysięcy funtów, czyli za ok. 92 tys. zł można kupić mały apartament w egipskiej Hurghadzie - popularnym kurorcie nad Morzem Czerwonym _ - mówi Paweł Kalkowski, doradca inwestycyjny ds. nieruchomości zagranicznych w LifeHouse International.

Aż 90 proc. klientów jego firmy zainteresowanych jest nieruchomościami nad Nilem. Przyciąga ich niska cena, tani przelot oraz pewni brytyjscy i holenderscy deweloperzy. W ciągu roku na takiej nieruchomości w Egipcie można zarobić 10-15 proc. w skali roku.

Jednak wyobraźnia naszych rodaków wykracza znacznie dalej. Grupa Polaków planuje otworzenie hotelu w egzotycznym Zanzibarze. Na ukończeniu jest już proces administracyjny, który trwał około roku. Przygotowywana jest budowa.

_ Model biznesowy opiera się na zakupie taniego gruntu, którego cena szybko idzie w górę. Gdy wartość ziemi wynosi kilka dolarów za mkw., to łatwo o 100 procentowy wzrost. Każda inwestycja powoduje zwyżkę cen w okolicy _ - opisuje Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group, obserwujący rozwój inwestycji.

Zdaniem ekspertów takie miejsca, jak Zanzibar, mają szanse powtórzyć sukces niesłychanie dzisiaj popularnych Malediwów czy Mauritiusa.

Za blisko? Można jeszcze dalej. Niektórzy kupują ziemię w środkowoamerykańskiej Kostaryce. Owszem są oferty z widokiem na Ocean Spokojny, ale z typowymi działkami pod willę niewiele mają wspólnego. Większy zysk przyniesie plantacja drzewa tekowego. Grunty w Kostaryce sprzedaje polski oddział firmy Tropical Properties. Przedstawiciele firmy twierdzą, że sprzedaż drewna, a także we właściwym czasie samej ziemi, zapewnia zysk rzędu 25 proc. rocznie. Cena 1000 mkw. to ok. 6500 euro, do tego należy doliczyć koszty administracyjne związane z nabyciem i obsługą działki - ok. 1000 euro. Po wycięciu drzew na ich miejscu mogą powstać domy i hotele. Transakcje w Kostaryce są bezpieczne. Podobnie jak w Polsce każda działka ma własną księgę wieczystą. Co ważne, są one dostępne przez Internet, więc nie trzeba lecieć do Ameryki Południowej, aby je sprawdzić.

Jeśli leśnictwo na odległość nie wydaje się nam atrakcyjną wizją, możemy zainwestować za oceanem kupując dom. Kostarykański rynek nieruchomości porównywany jest z hiszpańskim sprzed 20 lat, gdy ceny były kilkukrotnie niższe niż obecnie. W tym kontekście nawet 50-procentowe spadki cen na Półwyspie Iberyjskim, spowodowane kryzysem gospodarczym, nie wydają się wielkie.

Jeśli ciągnie nas za ocean, możliwości jest więcej.
_ Bardzo ciekawą opcją jest Brazylia, a szczególnie jej północno-wschodnia część w Natal w stanie Rio Grande do Norte _- zaznacza Paweł Kalkowski.

Natal to jeden z najpopularniejszych brazylijskich kurortów położony w bezpiecznym regionie kraju. Miejscowość, objęta Narodowym Programem Promocji Turystyki, stanie się w ciągu najbliższych 5 lat czołowym kierunkiem turystycznym i inwestycyjnym w Brazylii.

Równie ciekawą i oryginalną lokalizacją jest Wietnam. W kompleksie hotelowym Bai Tram Hideaway Resort za 350 tys. dolarów można kupić luksusowy apartament, który gdy nie będziemy z niego korzystać, można wynająć hotelowym gościom.

Według ekspertów nieopłacalne jest teraz kupowanie nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (Dubaju czy Abu Dhabi). Z powodu kryzysu wiele budów stanęło, a ceny są zdecydowanie zawyżone.

Według prezesa CEE Property Group nie ma sensu kupować domu gdzie popadnie. Trzeba zastanowić się ile kosztować będzie administracja nieruchomością, przelot do niej, itp.

No to kupujemy

Kupno nieruchomości za granicą może wydawać się skomplikowane. Formalności różnią się w zależności od kraju. Aby sfinalizować transakcję, musimy podpisać akt notarialny.

Jeśli nie można tego zrobić przez pełnomocnika, niezbędna będzie podróż do wybranego kraju. Niektórzy deweloperzy fundują ją przyszłemu właścicielowi nieruchomości.

_ Do zakupu nieruchomości w Egipcie wystarczy aktualny paszport. Nawet nie trzeba jechać na miejsce, aby dokonać zakupu nieruchomości. Wszystko można załatwić korespondencyjnie. W Brazylii – oprócz ważnego paszportu – potrzebny jest brazylijski numer podatkowy CPF (Cedastro de Pessoa Fisia), który można uzyskać za pośrednictwem ambasady brazylijskiej _ – mówi Paweł Kalkowski.
Uzyskanie takiego dokumentu trwa zazwyczaj 2-3 dni, a cała procedura zajmuje ok. miesiąca. Aby transakcja była pewna i bezpieczna należy się upewnić, czy zweryfikowane zostały dokumenty dewelopera związane z daną inwestycją - pozwolenia na budowę, wymagane licencje, itp..

Ponadto przed podpisaniem umowy warto ją uważnie przeczytać.
_ Brzmi to jak banał, lecz większość kupujących nie czyta dokładnie umów. Warto również zasięgnąć informacji o danym regionie i ochronie na terenie kompleksu _ - mówi Paweł Kalkowski.

Największą wartość mają nieruchomości najbliżej plaży. Najchętniej kupowane apartamenty zlokalizowane są na najwyższych piętrach z widokiem na morze oraz te na parterze, bo często mają dostęp do ogródka. Warto zwrócić uwagę na odległość od lotniska. Jest to ważny czynnik wpływający na atrakcyjność i cenę. Jeśli w pobliżu nieruchomości nie ma międzynarodowego lotniska, możemy mieć problemy z wynajmem.

Opłaty przy kupnie i eksploatacji nieruchomości nie powinny nikogo przyprawić o ból głowy. W Egipcie, gdzie podatki są niskie, należy uregulować jedynie opłaty notarialne i za rejestrację nieruchomości. Ich wysokość uzależniona jest od regionu. Do tego dochodzi podatek od nieruchomości. W egipskiej Hurghadzie nieruchomości nabywa się z pełnym prawem własności i z udziałem w gruncie, w Sharm El Sheikh – na prawach dzierżawy na 99 lat, która jest później automatycznie przedłużana. W Brazylii podatek przy zakupie nieruchomości wynosi od 2 proc. do 6 proc. w zależności od wartości nieruchomości.

Kasa na stół

Najwygodniej kupić zagraniczną nieruchomość za gotówkę. Schody zaczynają się się, gdy nabywca chce posiłkować się kredytem.

_ Polskie banki rzadko udzielają kredyty pod nieruchomości za granicą. Można próbować wziąć pożyczkę w kraju docelowym. Jest to jednak skomplikowane i wymaga wielu formalności, m.in. przetłumaczenia wszystkich dokumentów przez tłumacza przysięgłego _ - opisuje Paweł Grząbka.

Innym rozwiązaniem jest wzięcie pożyczki hipotecznej pod zastaw nieruchomości w Polsce (o pożyczkach hipotecznych przeczytaj w naszym artykule »)
.

_ Inną formą finansowania jest udzielany przez inwestora kredyt deweloperski. Jednak niewielu deweloperów decyduje się na takie rozwiązanie _ - podkreśla Paweł Kalkowski.

A gdzie zysk

Egzotyczna nieruchomość może służyć nie tylko jego właścicielom. W kompleksach zawsze jest firma zajmująca się administracją i bieżącym utrzymaniem. Pośrednik szuka klientów pod wynajem, dba o wygląd apartamentu, o pościel, itp.

_ Koszty utrzymania i zarządzania zależą od wielkości apartamentu, kompleksu, regionu i kraju. Ceny wahają się od kilku do kilkudziesięciu euro miesięcznie. Kupujący, który korzysta z usług zarządzania wynajmem często jest zwolniony z ponoszenia opłat za utrzymanie apartamentu. Ponosi wtedy tylko koszty mediów za okres, w którym korzysta z apartamentu _- opisuje Paweł Kalkowski.

Koszt pełnej obsługi nieruchomości w Egipcie waha się od 2500 do 4000 zł. Jednak właściciel nie musi wyjmować tych pieniędzy z własnej kieszeni. Większość firm zarządzających bierze procent od wpłat dokonywanych przez gości.

Oczywiście właściciel ma zagwarantowany dostęp do nieruchomości.
_ Warto sprawdzić takie firmy, by nie okazało się że oszukują właścicieli, mówiąc, że nieruchomość stoi pusta. Duże firmy nie mogą sobie na to pozwolić. Niektóre udostępniają wgląd do systemu rezerwacyjnego, w którym widać kiedy, kto i za jaką stawkę, wynajmował apartament _ - wyjaśnia Paweł Grząbka.

Innym rozwiązaniem jest „Gwarancja wynajmu”. Wynajmujący, niezależnie od obłożenia, ma zapewniony stały zysk rzędu 5 proc. Jednak dla właściciela nieruchomości nie jest to korzystna oferta. Zyski z tradycyjnego wynajmu, już po odliczeniu kosztów administracji i zarządzania, powinny wynieść przynajmniej 10 proc.

Zastój na rynku

_ Polacy dość ostrożnie podchodzą do inwestowania w nieruchomości za granicą. W ciągu ostatnich kilku lat sporo kupowaliśmy w Bułgarii, trochę w Egipcie i USA _ - opisuje Paweł Grząbka.

W Egipcie własną nieruchomość kupiło jednak nie więcej niż kilka setek rodaków. Jeszcze do niedawna kierunkiem, o który pytali klienci biur pośredniczących w zakupie, były Stany Zjednoczone, a w szczególności Floryda. Spadek cen nieruchomości o 30-40 proc. spowodował że dom z widokiem na ocean można było kupić nawet za 150 tys. dolarów. Jednak umocnienie się dolara względem złotówki sprawiło, że taka inwestycja nie jest już opłacalna.

_ Z kolei każdy spadek kursu dolara będzie oznaczał, że w dół idzie też wartość nieruchomości. To powoduje, że zainteresowanie zagranicznymi nieruchomościami jest ograniczone. Są to raczej zakupy na własne potrzeby, a nie pod wynajem czy pod późniejszą sprzedaż _ - mówi Paweł Grząbka.

Jan Kaliński
Wirtualna Polska