Dwie ulgi przy sprzedaży jednego mieszkania

Sprzedający lokum, w którym udziały kupował w różnym czasie, może skorzystać ze zwolnienia dla spłacających kredyt oraz ulgi mieszkaniowej.

W 2006 r. czytelniczka kupiła udział w mieszkaniu będącym odrębną nieruchomością wynoszący 1/2. Resztę udziału w tym lokum kupili jej rodzice. W 2008 r. rodzice notarialnie darowali jej swój udział. W tym samym roku czytelniczka zaciągnęła kredyt hipoteczny na kupno większego mieszkania. W 2010 r. zamierza sprzedać to pierwsze i pieniądze uzyskane z tej transakcji przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na drugie. Pyta, czy zapłaci podatek od sprzedaży mieszkania.

Udziały w sprzedawanym lokalu czytelniczka nabyła w okresie, kiedy przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu się zmieniały. Do opodatkowania udziału nabytego w 2006 r. mają zastosowanie przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r., a nabytego w 2008 r. – w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. To samo dotyczy obowiązujących w tym okresie zwolnień z podatku od sprzedaży.

Przychód na spłatę kredytu

W myśl przepisów obowiązujących do 31 grudnia 2006 r. przychód ze sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 objęty jest zryczałtowanym 10-proc. podatkiem dochodowym. Czytelniczka skorzysta w odniesieniu do tego przychodu ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do wskazanej daty, jeśli w ciągu 14 dni od daty sprzedaży złoży w urzędzie skarbowym oświadczenie, że w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży przeznaczy ten przychód na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie udziału nabytego w 2006 r.

Oczywiście, urząd skarbowy może sprawdzić, czy pieniądze ze sprzedaży w części odnoszącej się do udziału nabytego w 2006 r. zostały rzeczywiście spożytkowane w taki sposób.

Z kolei pieniądze ze sprzedaży w części przypadającej na udział nabyty przez czytelniczkę w 2008 r. od rodziców w drodze darowizny będą objęte – co do zasady – obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. 19-proc. podatkiem od dochodu. Podstawą obliczenia tego podatku jest dochód, czyli kwota uzyskana ze sprzedaży pomniejszona o koszty jego uzyskania. Ponieważ w wypadku darowizny od rodziców nie ma w praktyce kosztów uzyskania, obdarowany, który nie poczynił wydatków na mieszkanie zwiększających jego pierwotną wartość, musi oddać fiskusowi w razie sprzedaży 19 proc. jego wartości.

Jednakże czytelniczka może skorzystać ze zwolnienia z tego podatku, tzw. ulgi meldunkowej. Obejmuje ona dochody ze sprzedaży mieszkań i domów mieszkalnych nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. (art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.).

Podstawowy warunek ulgi meldunkowej to wylegitymowanie się co najmniej 12-miesięcznym okresem zameldowania na pobyt stały w danym mieszkaniu przed datą sprzedaży. Okres ten nie musi bezpośrednio poprzedzać tej daty. Słowem, czytelniczka skorzysta z ulgi i nie będzie oddawała 19 proc. wartości udziału darowanego jej przez rodziców w 2008 r., jeśli była zameldowana w swym pierwszym mieszkaniu np. od 1 września 2006 r. do 1 września 2007 r. czy od 3 marca 2007 r. do 4 czerwca 2010 r.

Drugi warunek ulgi meldunkowej to złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia, że spełniamy warunki do korzystania z niej, tzn. że legitymujemy się wymaganym okresem stałego meldunku w sprzedawanym mieszkaniu. Oświadczenie to składa się w terminie zeznania podatkowego za rok, w którym lokum zostało sprzedane (art. 8 ustawy z 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – DzU nr 209, poz. 1316.

Izabela Lewandowska