Eksperci EY: w 2015 r. intensywny rozwój rynku nieruchomości w Polsce

Eksperci EY przedstawili swoją ocenę roku minionego oraz prognozę na 2015 r. w raporcie "Poland. The real state of real estate", który został zaprezentowany we wtorek w Warszawie.

Policzyli oni, że rynek inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych (sektor biurowy, handlowy i magazynowy) w Polsce w ub. roku osiągnął wartość 3,1 mld EUR - jest to drugi najlepszy wynik od rekordowego 2006 r. Największa aktywność inwestorów dotyczyła biur i magazynów. Coraz częściej są to inwestorzy z polskim kapitałem. Jednak głównymi graczami są międzynarodowe fundusze inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe i banki inwestycyjne. Także na rynku mieszkaniowym widoczny był powrót zakupów w celach inwestycyjnych dzięki m.in niskim stopom procentowym, a także stabilnym cenom mieszkań.

Zdaniem analityków EY ub. rok był bardzo dobry dla rynku magazynów. Po latach stabilnego rozwoju, w 2014 r. oddano do użytku 1,1 mln m2, czyli ponad trzykrotnie więcej niż w 2013 r. Mimo że powierzchni magazynowych gwałtownie przybyło, to równocześnie spadł udział pustostanów - z ok. 10 do 5,5 proc. Ten pozytywny trend prawdopodobnie utrzyma się w kolejnych latach i przełoży się także na lokalne rynki takie jak Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz i Opole - uważają eksperci.

"W przypadku magazynów inwestorzy coraz częściej korzystają z szybkiego rozwoju sieci dróg i autostrad. Właśnie przy nich, z dala od dużych miast, powstają nowe inwestycje. Rynek magazynowy napędza również rosnący udział najemców z sektora e-commerce" - powiedziała Anna Kicińska, lider Grupy Doradztwa Nieruchomości EY w regionie CSE (Europy centralnej i południowej). Jak dodała Kicińska, w ub. roku popyt na powierzchnie magazynowe w regionie Warszawy wzrósł o 150 proc.

Ożywienie dotyczy też rynku nieruchomości handlowych. Mimo że największe centra handlowe powstają w dużych aglomeracjach, zainteresowaniem inwestorów cieszą się też mniejsze miasta, takie jak Leszno, Kalisz czy Zielona Góra. W minionym roku oddano w Polsce do użytku 450 tys. m2 powierzchni handlowej. Największe inwestycje, których zakończenie budowy planowane jest na lata 2015-2016, to Galeria Posnania w Poznaniu, Zielone Arkady w Bydgoszczy, Tarasy Zamkowe w Lublinie i Sukcesja w Łodzi.

"Obecnie na tym rynku możemy mówić o kilku trendach. Deweloperzy nadal inwestują w mniejszych i średniej wielkości miastach. Z drugiej strony powstają niewielkie centra handlowo-usługowe do 5000 m2. Jeśli chodzi o istniejące duże centra, to tutaj utrzymuje się trend ich rozbudowy i unowocześniania. Rosną części rozrywkowe centrów handlowych, które mają przyciągnąć więcej klientów, szczególnie tych, którzy wolą zakupy przez internet. Zauważalne jest również przenikanie się rynku zakupów internetowych z tradycyjnym, powstaje coraz więcej tzw. pop-up stores, czyli sklepów otwieranych tylko na pewien czas, oferujących marki znane dotychczas wyłącznie z internetu" - mówiła Anna Kicińska.

Według szacunków EY w ub. roku oddano do użytku 600 tys. m2 powierzchni biurowej. To o ponad 1/10 mniej niż przed rokiem, ale biorąc pod uwagę liczbę rozpoczętych projektów, w kolejnych latach można spodziewać się trendu wzrostowego. Najwięcej nowych powierzchni powstało w Warszawie, która jest zdecydowanym liderem pod tym względem. Obecnie bez najemcy pozostaje ponad 13 proc. biur. Odsetek ten- wskazują analitycy EY - w kolejnych latach może jeszcze wzrastać.

"Rosnąca liczba pustostanów to efekt przede wszystkim wzmożonej aktywności deweloperów, a także rosnących wymagań najemców, przez co sukcesywnie przybywa wolnej powierzchni w starszych budynkach, w których coraz trudniej o najemcę. Obecnie w stolicy w realizacji pozostaje ponad 700 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej" - zaznaczyła Kicińska. Według zapowiedzi deweloperów, w br. na rynku warszawskim pojawi się przynajmniej połowa z obecnie realizowanych projektów. Duża liczba dostępnych powierzchni biurowych prawdopodobnie wpłynie na zwiększenie się puli pustostanów, prowadząc do obniżenia czynszów szczególnie w budynkach starszej generacji - uważają analitycy.

2014 to od czasu kryzysu najlepszy rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Według danych GUS, w całym minionym roku oddano łącznie do użytku ponad 143 tysiące lokali, z czego 41 proc. zostało wybudowanych przez deweloperów. Deweloperzy oddali o 4,3 proc. więcej lokali niż w analogicznym okresie 2013 r. Zachęceni dobrymi wynikami sprzedaży, która dla nowych mieszkań była wyższa o 20 proc. niż w 2013 r., deweloperzy w tym roku zaczęli budowę ponad 69 tys. nowych mieszkań, co stanowi wzrost o ponad 35 proc. w stosunku do poprzedniego roku. Otrzymali też przeszło 77 tys. pozwoleń na budowę, czyli o 38 proc. więcej niż w 2013 r. Zdaniem Kicińskiej, rośnie znaczenie i udział w rynku segmentu mieszkań luksusowych, który w porównaniu z innymi sektorami jest mniej wrażliwy na ekonomiczne załamania.

Zdaniem ekspertów EY na taki trend w budownictwie mieszkaniowym miały wpływ decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która w 2014 r. obniżyła stopy procentowe do poziomu najniższego w historii, co mogło zachęcić dotychczas niezdecydowanych nabywców do wzięcia kredytów na własne "M". Na początku ub. roku zaczął ponadto funkcjonować nowy rządowy program wsparcia dla kredytobiorców "Mieszkanie dla młodych", który także miał wpływ - choć nie decydujący - na rozwój rynku mieszkaniowego. Nawet wejście w życie Rekomendacji S, która ograniczyła dostępność kredytów walutowych dla nabywców mieszkań, a także zaostrzyła kryteria zabezpieczeń kredytów, nie zastopowało dobrej passy na rynku mieszkaniowym - utrzymała się ona w wyniku wzrostu udziału transakcji gotówkowych oraz większego popytu inwestycyjnego.

Raport "Poland. The real state of real estate" to coroczny raport EY Polska, który podsumowuje najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości w poprzednim roku i wskazuje trendy, które będą kontynuowane w kolejnych latach. Raport tworzy Zespół Doradztwa Rynku Nieruchomości na podstawie danych GUS, Eurostatu, a także własnych obliczeń. EY jest światowym liderem rynku usług profesjonalnych obejmujących usługi audytorskie, doradztwo podatkowe, doradztwo biznesowe i doradztwo transakcyjne.