"Europa może nam zazdrościć". Warszawa zajęła ostatnie miejsce

Warszawski rynek nieruchomości zajął w raporcie UBS ostatnie miejsce. W tym przypadku jest się z czego cieszyć, bo znaczy to, że według analityków ceny mieszkań w Warszawie nie są sztucznie zawyżone. Z raportu wynika, że nie mamy do czynienia ani z bańką na rynku mieszkaniowym, ani z niedowartościowaniem mieszkań.

Średnia cena ofertowa mieszkańńw stolicy jest już według różnych źródeł na poziomie około 16 tys. zł za metr. Zatem jakim cudem nie mamy w takim przypadku problemów z potencjalną bańką nieruchomościową?

"Odpowiedź jest prosta – przeciętne mieszkanie w Warszawie wcale nie kosztuje 16 tys. zł. Jest to jedynie średnia cena ofertowa, a więc średnia cena wyciągnięta z ogłoszeń, w których właściciele wpisują jakie ceny im się marzą. Przeważnie dochodzi przecież co najmniej do negocjacji. A gdyby tego było mało, to nabywcy zazwyczaj wybierają tańsze mieszkania, podczas gdy w ofercie zwykły zalegać propozycje drogie i te dotyczące nieruchomości o wyższym standardzie. To powoduje, że ceny ofertowe są z zasady znacznie wyższe od cen transakcyjnych" - podkreślił Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.

Na łączną ocenę danego rynku składają się informacje o rentowności wynajmu. "Chodzi o to, że jeśli na wynajmie mieszkania można w ciągu roku zarobić np. tylko 1-2 proc. jego wartości, to sygnalizuje to, że ceny nieruchomości są za wysokie, bo za cenę mieszkania można je wynajmować przez 50-100 lat. Jeśli jednak na wynajmie przez rok zarobić można 5-7 proc. wartości nieruchomości, to taka sytuacja jest uznawana za zdrową, bo wydatki na wynajem zrównają się z ceną mieszkania po 14-20 latach" - skomentował ekspert.

Eksperci przeanalizowali też, ile lat wykwalifikowany pracownik musiałby pracować, aby kupić własne mieszkanie. "Dokładnie rozważane jest to, ile lat trzeba pracować na 60-metrowe mieszkanie blisko centrum. Pod tym względem naszej sytuacji pozazdrościć mógłby niejeden kraj. UBS ocenia bowiem, że na 60-metrowe mieszkanie blisko centrum Warszawy trzeba pracować około 7 lat" - podkreślił analityk.

Są jednak rynki, gdzie wystarczyłoby 5 czy 6 lat pracy, np. w Miami, Sztokholmie czy Dubaju. Za to w Nowym Jorku, Singapurze czy Londynie trzeba byłoby pracować 10 lat. Z kolei w Hongkongu ponad 20 lat.

W Polsce w latach 2013-2022 ceny mieszkań wzrosły o 69 proc. W tym samym czasie przeciętny dochód netto singla pracującego na pełen etat wzrósł wg Eurostatu o prawie 80 proc. Jest to przede wszystkim efekt wzrostu przeciętnego wynagrodzenia, ale na dynamikę wzrostu dochodu netto wpłynąć mogły też obniżki podatków. Według danych Eurostatu ceny mieszkań w badanym okresie rosły wolniej niż dochody Polaków. I choć w drugiej połowie 2023 r. wzrosty cen mieszkań znowu przyspieszyły, to stan taki musiałby trwać dłużej, aby fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego zostały naruszone.

"Takiej sytuacji może nam zazdrościć większość krajów Europejskich" - podsumował analityk HREIT. Okazuje się, że w badanym okresie ceny nieruchomości rosły w większości krajów Europy szybciej niż dochody ludności. W Czechach, Danii, Niemczech, Francji, Holandii, Austrii, Szwecji, Islandii i Norwegii wzrost cen był dwu- lub trzykrotnie wyższy niż wzrost dochodów. A w Irlandii, Hiszpanii, Luksemburgu, na Malcie i w Portugalii ceny nieruchomości rosły nawet cztero- lub pięciokrotnie szybciej niż dochody obywateli.