Firma w pałacu

Przemysł, skupiony głównie na działalności produkcyjnej, znany jest z tego, że pozostawia po sobie zdewastowane obiekty, które trzeba rewitalizować.

Rzadziej mówi się o przedsiębiorcach ratujących zaniedbane budowle zabytkowe i nadających im nowe funkcje.

Właścicielami znacznej części nieruchomości historycznych w Polsce są Skarb Państwa, głównie Agencja Nieruchomości Rolnych, i gminy. Mają z nimi coraz poważniejszy dylemat: albo zrujnować swoje finanse, by nie dopuścić do ruiny, albo być świadkiem ich samozniszczenia. Nic dziwnego, że pukają do różnych drzwi, za którymi jest kapitał, który mógłby wesprzeć cenne zabytki. Najczęściej w sukurs gminom przychodził przemysł i prywatni przedsiębiorcy. Ostatnio jednak ten trend zamiera. Co więcej, wiele firm, które weszły w posiadanie zabytkowych nieruchomości, teraz chciałoby się ich pozbyć.

- Okres, kiedy firmy kupowały zabytki, już minął, teraz głównymi nabywcami są osoby prywatne. W tej chwili koszty remontu i utrzymania są tak duże, że zaczynają zbyt mocno obciążać budżet firmy. Kiedyś kupowali okazyjnie, teraz chcą okazyjnie sprzedać - mówi Adam Urbuś, właściciel Agencji Nieruchomości Historycznych "Be Happy" z Katowic. - Przykładem jest pałacyk Borynia, własność Jastrzębskiej Spółki Węglowej. Jest obiektem średnio utrzymanym, a kiedy się okazało, że trzeba wyłożyć spore środki na remonty, że trzeba wymienić rynny i dach, to JSW już na to nie stać.

Mecenat wielkiego przemysłu nad dużymi obiektami historycznymi zainicjował w Polsce prof. Alfred Majewski. Na początku lat 70. pełnił funkcję Generalnego Konserwatora Zabytków. Jego pomysł polegał na odciążeniu budżetu państwa z wydatków związanych z utrzymaniem i rewitalizacją cennych budowli zabytkowych. Zdobywał dla nich bogatych opiekunów. Dla zamku w Baranowie Sandomierskim zyskał wielkiego protektora w osobie ówczesnego ministra chemii. Wyremontowany przez państwo zamek przekazano Kopalniom i Zakładom Siarki "Siarkopol" w Tarnobrzegu. Natomiast Fabryce Samochodów Osobowych na Żeraniu powierzony został mecenat nad zamkiem w Krasiczynie. Zjednoczenie Petrochemii w Krakowie przejęło opiekę nad zamkiem w Wiśniczu. Idea Majewskiego się sprawdziła -w wyższych sferach partyj no-państwowych zapanowała moda na opiekę nad perłami architektury.

W okresie transformacji ustrojowej, w drugiej połowie lat 90., wielcy mecenasi po kolei schodzili z gospodarczej areny, a zespoły zamkowo-parkowe stawały się dla nich zbyt wielkim balastem. Obiekty w Baranowie i Krasiczynie przejęła Agencja Rozwoju Przemysłu SA w Warszawie. W obu powstały nowoczesne bazy turystyczne, hotelowe i gastronomiczne.

Największe i najcenniejsze zespoły budowli historycznych są pod opieką instytucji państwowych, reszta jest w wolnym obrocie handlowym. Urbuś ocenia, że na rynku jest ponad 14 tysięcy obiektów zabytkowych. Ceny są zróżnicowane i zależą od wielu czynników, nie tylko od stanu technicznego budynku (przykłady w ramce).

Biznes na zamku

- Kupno zamku to przedsięwzięcie dla dużych podmiotów z odpowiednim kapitałem, dla inwestorów, którzy z cennego zabytku zrobią po renowacji perłę. I są takie przykłady - mówiBarbara Klajmon, śląski wojewódzki konserwator zabytków.

Najpowszechniejsze jest przywrócenie zabytkowi funkcji komercyjnej rezydencji, a więc np. ekskluzywnego hotelu z restauracją, a nawet spa. Dla niektórych inwestorów zabytkowy obiekt przeistacza się w zamknięty na co dzień symbol wielkości i prestiżu firmy. Równie często pełni rolę zabytkowego biurowca, reprezentacyjnej siedziby przedsiębiorstwa.

Zabytkowy budynek biurowy stanowiący siedzibę Zarządu Przedsiębiorstwa Transportu Kolejowego Holding SA położony jest przy głównej ulicy Zabrza. Wybudowany został w okresie międzywojennym z przeznaczeniem na cele biurowe. Jego pierwszym użytkownikiem była Dyrekcja Kopalń Koncernu Preussische Bergwerks und Hutten AG. Po wojnie miało tu siedzibę Zabrzańskie Zjednoczenie Przemysłu Węglowego.

W ostatnich latach obiekt, należący już do PTK Holding, został poddany gruntownej renowacji. Roboty budowlane obejmowały zakres związany z odnowieniem zarówno elewacji budynku, jak i jego elementów wewnętrznych.

- Od 2001 roku na inwestycje i remonty wydatkowano blisko 5 mln zł - podaje Kamila Heitzman, główny specjalista ds. PR w PTK Holding SA. Przeprowadzono pełną renowację elewacji, wymieniono stolarkę okienną, odnowiono gabinety oraz sale konferencyjne, a także wymieniono pokrycia dachu oraz przebudowano poddasza w celu wykorzystania na pomieszczenia biurowe. W obiekcie konieczne było też wykonanie nowych instalacji: w tym teleinformatycznej, elektrycznej, monitoringu, grzewczej i chłodzącej oraz przebudowa węzła cieplnego.

- Obecnie obiekt łączy walory współczesnego dobrze wyposażonego budynku biurowego z obiektem o walorach historycznych. Jest idealnym przykładem, jak można połączyć nowoczesność i tradycję - mówi z dumą Zbigniew Pucek, prezes zarządu PTK Holding SA.

Pałac w Zakrzewie koło Gniezna w 1990 roku został własnością WBK. Pierwszy rok bank przeznaczył na jego remont.

- Motyw tej decyzji był dość prosty. Piękny obiekt niszczał, a my potrzebowaliśmy miejsca, w którym mogłyby się odbywać szkolenia dla pracowników, ale także spotkania o charakterze biznesowym - mówi Piotr Gajdziński, dyrektor biura prasowego Banku Zachodniego WBK. Zakrzewski pałac idealnie spełniał oba kryteria i temu było podporządkowane jego funkcjonowanie. Imprezy towarzyskie i szkolenia odbywają się w Zakrzewie także i dzisiaj. Pałac to również miejsce spotkań biznesowych z klientami banku.

- W salach pałacu wykuwało się wiele kontraktów i porozumień, także tych dla historii banku najistotniejszych, dotyczących prywatyzacji. Przez wiele lat urządzaliśmy tutaj coroczne, czerwcowe spotkanie z największymi korporacyjnymi klientami, a wspaniałe garden party cieszyło się swego czasu wielkim powodzeniem. Ostatnio z tego zrezygnowaliśmy, uznaliśmy bowiem, że formuła tych spotkań nieco się już przeżyła - mówi Henryk Pieniowski, prezes zarządu BZ WBK Nieruchomości SA, spółki zarządzającej zespołem pałacowym.

W Zakrzewie goszczono najwyższych kościelnych hierarchów, przywódców państw, przez kilka dni mieszkała tu premier Margaret Thatcher. Ostatnio pałac zdobył sporą popularność wśród nowożeńców, którzy ulegają magii pięknych wnętrz. Dla banku przestał być jednak, powiedzmy, niezbędny. Zakrzewo wystawiono na sprzedaż; chodzą słuchy, że bank powinien się skupić na działalności bankowej.

Prezes chorzowskiej spółki ERA Krzysztof Pasternak, wielki pasjonat historii, znawca zabytkowych obiektów, nie wyobraża sobie firmy bez pałacu w Czarnym Lesie koło Częstochowy.

- Kulisy naszej tam obecności sięgają 1988 roku. Firma kupiła od Spółdzielni Rolniczej bardzo zaniedbany stary pałac z 4-hektarowym terenem. Obiekt był w strasznym stanie. W 1991 r., po intensywnym remoncie, dokonaliśmy otwarcia. Jak na tamte czasy, standard obiektu był dość prosty, nawet skromny. Przeznaczyliśmy go dla własnych potrzeb - odbywały się tam spotkania naszej kadry, wypoczynek pracowniczy.

W 1999 roku powstała koncepcja zagospodarowania pałacu jako hotelu wysokiej klasy. Prace adaptacyjne trwały cztery lata. Rozbudowano hotel o nowe obiekty, przybyło miejsc noclegowych, od nowa został zagospodarowany cały teren wokół pałacu. Dużo uwagi poświęcono zagospodarowaniu wnętrz, ściśle według projektu gwarantującego uzyskanie klimatu dawnych lat.

- Podeszliśmy do problemu na serio, bo uznaliśmy, że musi to być obiekt najwyższej klasy, który spełni także pewne biznesowe zadania i oczekiwania - wyjaśnia Pasternak. - Przyznam, że to była kosztowna inwestycja, ale cykl rewitalizacji był rozłożony w czasie, wobec tego wydatki nie obciążały zbyt mocno firmy.

Budowa i renowacja tego typu obiektu nie ma czysto biznesowego charakteru.

- Chodziło nam o odzyskanie pewnego dobra. Fanaberia? No przesada, obiekt ma przecież swoją wartość, dużą wartość. Zyskaliśmy coś wspaniałego, poprawiającego wizerunek firmy - twierdzi Pasternak.

Niedawno dokupiono 18 hektarów. Zdaniem zarządzających obiektem, teren w Czarnym Lesie trzeba doinwestować, powiększyć bazę hotelową, sale konferencyjne, restauracyjne, tak aby w przyszłości powstało tu centrum biznesowo-konferencyjne ze spa.

- Hotel na siebie zarobi, ale nie ma możliwości wygenerowania środków na planowany rozwój - wyjaśnia prezes Pasternak.

- Nie dokładamy do jego działalności.
Znaczącą grupę gości Czarnego Lasu stanowią grupy biznesowe, które przyjeżdżają tam na szkolenia, seminaria, spotkania biznesowe. Pierwsze miesiące tego roku przyniosły wyraźny zastój. Nawet zamożne firmy odwoływały wcześniej zaplanowane spotkania i imprezy. W lipcu psychoza minęła, wszystko wraca do normy.

Koniec złotego wieku?

Od 2001 roku obowiązują przepisy, które umożliwiają umorzenie części wydatku na zakup nieruchomości historycznej od Skarbu Państwa. W akcie notarialnym zapisuje się bonifikatę w wysokości 5 proc, a na pozostałe 45 proc. trzeba przedstawić faktury dokumentujące, że nabywca wykonał prace zabezpieczające obiekt. Bonifikatę wymyślono po to, by kupujący miał środki na rewitalizację zabytku.

Gospodarowanie zabytkiem odbywa się pod fachowym nadzorem. Przed przystąpieniem do prac trzeba sporządzić dokumentację techniczną i przedłożyć ją wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków, który na jej podstawie wydaje pozwolenie na prowadzenie prac przy obiekcie zabytkowym.

Nadzór ten nie jest aż tak dotkliwy, jak się o nim mówi. Konserwator pilnuje tego, co najważniejsze, przede wszystkim bryły budynku. Nieco liberalniej podchodzi do zagospodarowania wnętrz, bo ma przecież świadomość, że właściciel musi kupiony obiekt jakoś sensownie wykorzystać, a każdy przypadek jest inny.

- Uważam, że obiekt historyczny powinien być sprzedawany stosunkowo tanio (około 10-15 proc. wartości obiektu), a główny kapitał powinien być wykorzystany na jego rewitalizację, oczywiście przy odpowiednim zapisie w umowie sprzedaży - twierdzi Urbuś.

Na początku transformacji wiele obiektów przejęły podmioty, których dziś nie stać na ich utrzymanie. Z drugiej strony stały wzrost konkurencji wymaga od kadry zarządzającej skupienia się na działalności podstawowej. Biznes coraz rzadziej pcha się na pałace.

| Kup pan pałac * • Pałacyk w Boryni, woj. śląskie (z drugiej połowy XVIII w.) - sprzedany za 2,1 mln zł (przy cenie wywoławczej 1,55 mln zł) * • Pałac Goetzów Okocimskich w Brzesku, Małopolska (XIX w.) - wystawiony za 4,5 mln zł * • Pałacyk w Siarach (Małopolska) - wyceniony na 20 mln zł * • Pałac w Naroku (Opolskie) - kilkanaście lat temu został kupiony od Skarbu Państwa za przysłowiową złotówkę. Sprzedany za 600 tys. zł biznesmenowi z Głubczyc. Po dwóch latach wyceniony na 1,5 mln zł. Czeka na nabywcę. |
| --- |

Tadeusz Gańczarczyk