Garażowa patologia. Ceny oszalały. Co się dzieje?

Na jednym z serwisów z ogłoszeniami można znaleźć ofertę sprzedaży wolnostojącego, murowanego garażu, który znajduje się na warszawskim Żoliborzu. Wielkość: 18 metrów kwadratowych. Cena ofertowa: 200 tys. zł.

Inny serwis z ogłoszeniami. Też Warszawa. Garaż na Mokotowie. Cena ofertowa przebija jednak tę z wcześniejszego ogłoszenia. W tym przypadku za 15,8 mkw. ktoś zażyczył sobie aż 234 500 zł, czyli 14 800 zł za metr kwadratowy. Więcej niż np. w przypadku dwupokojowego mieszkania w Gdańsku w IV kwartale 2023 r. wg danych serwisu Nieruchomości Online. Nie mówiąc o tym, że za taką kwotę można kupić np. 27-metrową kawalerkę w łódzkim śródmieściu.

"Po co tu inwestować w akcje, obligacje czy krypto? Skoro garaż jest droższy niż mieszkanie. Nic tylko zrobić podział na 100 części i sprzedać w rynek" – zażartował na platformie X Jacek Gadzinowski, ekspert branży e-commerce.

Zdaniem Bartosza Turka, eksperta rynku nieruchomości i głównego analityka HREIT, garaże przede wszystkim są dla ich właścicieli receptą na zastawione miejsca parkingowe w miastach.

Polacy mają coraz więcej samochodów, a większość osiedli wznoszona była w czasach, gdy auta nie były tak popularne. To dlatego miejsc postojowych w niektórych lokalizacjach jest po prostu za mało - mówi.

Turek zauważa, że służą one również jako dodatkowe miejsca na rzeczy, które nie mieszczą się nam w szafach, wózkarniach, piwnicach czy komórkach lokatorskich. Zdaniem eksperta, garaże to także przestrzenie, które nadają się do prowadzenia drobnych biznesów, np. punktów ksero, małych warsztatów, magazynów lub miejsc ładowania hulajnóg elektrycznych.

– Moim zdaniem z tego wynikają takie, a nie inne ceny, których wysokość determinuje przecież głównie lokalizacja – podkreśla.

Wysokie ceny takich budynków to problem nie tylko warszawski. W znacznie mniejszych od stolicy Włocławku czy Sosnowcu również trzeba liczyć się z wydatkiem kilkudziesięciu lub ponad 100 tys. złotych za garaż.

"We Wrocławiu natomiast za murowany garaż trzeba zapłacić od 80 tys. zł do 120 tys. zł, w Gdańsku – od 60 tys. zł do 95 tys. zł, z kolei w Krakowie ceny wahają się od ponad 80 tys. zł do 160 tys. zł" – pisał pod koniec lutego 2023 r. bankier.pl.

Zdaniem eksperta powinniśmy się przyzwyczaić do takiego stanu rzeczy. Jak wyjaśnia Bartosz Turek, wraz ze wzrostem zamożności Polaków i idącymi w górę cenami mieszkań będą drożały także garaże.

Pod koniec XX w. garaż stał się symbolem miejsca, z którego wyrosły globalne, wyjątkowo dochodowe spółki takie jak Microsoft. Nie trzeba być jednak Billem Gatesem, żeby – co prawda w znacznie mniejszej skali – zamienić garaż na dodatkowy, pasywny dochód.

Takich ogłoszeń w internecie nie brakuje. Miesięczny koszt wynajmu waha się od ok. 300 zł za miejsce parkingowe w garażu podziemnym do nawet 700 zł za własny wolnostojący garaż.

– Pod pewnymi warunkami to jak najbardziej dochodowa inwestycja o średnim stopniu ryzyka, dająca szanse na nieco większą stopę zwrotu niż wynajem mieszkania –  stwierdził w rozmowie z "Rzeczpospolitą" Jarosław Jędrzyński, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Jego zdaniem inwestor musi znaleźć atrakcyjnie wycenione miejsca postojowe w równie ciekawej lokalizacji, gdzie popyt przewyższa podaż. "Trzeba więc wybierać miejsca, gdzie bardzo trudno jest zaparkować samochód" – czytamy.

– Jeszcze przed pandemią przygotowałem dla swoich mniej zamożnych klientów projekty inwestycyjne właśnie w garaże – mówi nam Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości z ponad 30-letnim stażem. – W tamtym czasie za rozsądne pieniądze (20–35 tys. zł) można było kupić ładny garaż wolnostojący. Dzisiaj natomiast, kiedy wszystko jest horrendalnie drogie, drogie są także garaże. W mojej opinii przy cenach wyraźnie przekraczających 100 tys. zł "inwestycja garażowa" jest nieopłacalna –  podkreśla Błeszyński.

– Nie jestem pewien, czy moglibyśmy zrobić dobry biznes na wynajmie takiej nieruchomości – twierdzi też Bartosz Turek. – Znalazłem w internecie ogłoszenie garażu na wynajem za 700 zł miesięcznie. Jeśli chcielibyśmy uzyskać rentowność na poziomie np. 7 proc., taka nieruchomość musiałaby kosztować 120 tys. zł. Ale jak uwzględnimy fakt, że posiadanie garażu wiąże się też z kosztami (jego wynajem jest opodatkowany), a do tego garaż nie byłby wynajęty przez cały czas, to sensowna cena zakupu spada nam do ok. 80 tys. zł – wylicza.

Jego zdaniem motywem, który stoi za kupnem aż tak drogiego garażu jest potrzeba posiadania miejsca do zaparkowania samochodu zamiast krążenia po osiedlu. Atutem może być też to, że zimą nie trzeba rano skrobać szyb, a do tego auto jest w mniejszym stopniu narażone na szkody parkingowe lub kradzież.

– Ewentualnie taki garaż może też służyć za magazyn, jeśli mówimy o firmie. Nie uważam jednak, aby zarabianie na wynajmie garaży mogło być żyłą złota – szczególnie przy cenach przekraczających 100 czy 200 tys. zł — podkreśla ekspert.

Kamil Rakosza-Napieraj, dziennikarz WP Finanse