Ilu Polaków spłaca za wysokie raty? Kluczowy jeden wskaźnik

Kiedy ubiegasz się o kredyt gotówkowy lub hipoteczny zdolność kredytowa będzie najważniejszym warunkiem, jaki będziesz musiał spełnić. Jednym z parametrów analizowanych podczas jej sprawdzania jest wysokość rat innych zobowiązań finansowych, jakie spłacasz.

Znając wysokość Twoich dochodów netto i spłacanych przez Ciebie miesięcznych rat kredytów czy pożyczek, bank sprawdza, ile wynosi w Twoim przypadku wskaźnik DStI.

Co to jest DStI (z angielskiego Debt Service to Income)?
Według Komisji Nadzoru Finansowego DStI to relacja miesięcznej wartości wszystkich spłacanych rat kredytowych do miesięcznego dochodu netto gospodarstw domowych. Wskaźnik ten określa jaką część dochodu przeznaczasz co miesiąc na spłatę długu.

Do obliczenia wskaźnika DStI nie bierze się pod uwagę:
• kredytów w karcie kredytowej,
• kredytów w koncie osobistym.

KNF dodaje też, że DSTI uwzględnia nie tylko wydatki związane z obsługą danego kredytu konsumpcyjnego, lecz także wszystkie inne obciążenia kredytowe.

Warto jeszcze dodać, że – zgodnie z Rekomendacją 9.3 w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DtI przekracza 40 proc. dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50 proc. dla pozostałych klientów.

Wynika to z:
• bardzo długiego okresu spłaty większości kredytów hipotecznych
• oraz tego, że w przypadku większości gospodarstw domowych koszty utrzymania przekraczają połowę ich dochodów netto.

Bank może przekraczać, te wartości, ale powinna być to świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta. W szczególności, bank powinien poinformować klienta o podwyższonym ryzyku takiego produktu oraz negatywnym wpływie na możliwość realizacji przez klienta większych wydatków lub tworzenia oszczędności.

Dobra wiadomość jest taka, że w 2019 r. – jak wynika z danych KNF – średnia wartość DStI (ważona wartością bilansową brutto kredytów hipotecznych w każdym z banków) wynosiła 30 proc. Oznacza to, że miesięczne raty zobowiązań finansowych wynosiły 30 proc. dochodów netto kredytobiorców.

Co ważne – średnia wartość DStI dla kredytobiorców spłacających kredyty hipoteczne w CHF wynosiła niemal tyle samo, co w przypadku kredytów złotowych (odpowiednio 29 proc. i 30 proc.).

Dane w odniesieniu do konkretnych przedziałów procentowych DStI i wartości bilansowej brutto kredytów hipotecznych także wyglądają całkiem nieźle.

Na koniec 2019 r. wartość bilansowa kredytów hipotecznych z DStI do 20 proc. wynosiła 124 mld zł. Niewiele mniej – bo 120 mld zł wynosiła wartość bilansowa „hipotek”, w przypadku których wskaźnik DSTI wynosił od 20 do 30 proc.

To dobre wiadomości – jeżeli zarabiasz np. 4 200 zł miesięcznie i na spłatę kredytu/kredytów przeznaczasz miesięcznie 1 260 zł (czyli 30 proc. swoich dochodów netto), to – przy rozsądnym gospodarowaniu domowym budżetem nie powinieneś mieć problemów z jego spłatą.

Na drugim końcu skali są kredyty hipoteczne ze stanowczo zbyt wysokim wskaźnikiem DStI. Wynosi on:
• od 50 do 60 proc. - o wartości bilansowej 23 mld zł
• i powyżej 60 proc. - o wartości bilansowej 25 mld zł.

Podsumowując, można powiedzieć, że w przypadku kredytów hipotecznych o wartości 48 mld zł, kredytobiorcy mogą mieć problem z ich spłatą.

Załóżmy, że co miesiąc na Twoje konto wpływa 4 200 zł, a spłata kredytu hipotecznego pochłania 55 proc. twojego miesięcznego dochodu (czyli 2 310 zł). Po opłaceniu rat zostaje Ci do dyspozycji 1 890 zł – z tej kwoty musisz opłacić nie tylko czynsz za mieszkanie, media, jedzenie, ale i mnóstwo innych rzeczy np. ubrania, kosmetyki czy opłaty związane ze szkołą dziecka.

Na koniec 2018 r. wartość bilansowa kredytów hipotecznych z DStI do 20 proc. wynosiła ponad 131 mld zł. Z kolei wartość bilansowa „hipotek” ze wskaźnikiem DStI od 20 do 30 proc. wynosiła 108,6 mld zł.

Niższa była też suma bilansowa kredytów hipotecznych ze wskaźnikiem DSTI od 50 do 60 proc. (20,2 mld zł), a dla DStI powyżej 60 proc. wynosiła 25,3 mld zł. Co oznacza, że była zbliżona do poziomu z końca 2019 r.

Zapytałem banki, które udzielają kredytów hipotecznych, czy sprawdzają sytuację finansową osób spłacających kredyty hipoteczne i jakie działania podejmują, kiedy okazuje się, że wskaźnik DSTI przekracza np. 60 proc. dochodu netto kredytobiorcy?

Z odpowiedzi jaką dostałem z ING Banku Śląskiego wynika, że podczas badania zdolności kredytowej badany jest wskaźnik DTI. Jeśli wynosi on 40 proc. lub więcej bank, podczas podpisywania umowy, informuje o tym kredytobiorców.

Ponadto klient podpisując umowę kredytową zobowiązuje się do nie zaciągania nowych zobowiązań kredytowych, które spowodują, że stosunek wysokości wszystkich miesięcznych zobowiązań przekroczy maksymalny poziom DTI ustalony w ramach polityki kredytowej banku.

W trakcie trwania umowy kredytowej bank monitoruje sytuację finansową klienta, a w przypadku braku terminowej obsługi kredytu podejmuje adekwatne działania.

Jeżeli na spłatę kredytów przeznaczasz miesięcznie połowę lub więcej miesięcznych zarobków, to powinna zapalić Ci się ostrzegawcza żółta lampka. Przecież wystarczy, że Twój pracodawca będzie zmuszony do obniżenia Twojego wynagrodzenia lub – co gorsza – utracisz pracę, a możesz mieć problem z terminową spłatą zobowiązań.

Jeśli spłacasz tylko kredyt hipoteczny, to powinieneś spróbować zmienić jego warunki aneksem. Możesz np. wynegocjować z bankiem obniżenie marży (jednego ze elementów, z których składa się oprocentowanie kredytu) lub – jeżeli będzie to możliwe – wydłużyć okres spłaty kredytu.

Z kolei, jeżeli oprócz kredytu hipotecznego spłacasz inne zobowiązania, możesz spłacić je przed terminem (jeśli oczywiście masz pieniądze, które możesz na to przeznaczyć) lub zamienić je na jeden kredyt konsolidacyjny.