Jak sięgnąć po zyski z ziemi

Optymalną strategię inwestycyjną na rynku gruntów można w skrócie określić: „od hektara do metra”. Chodzi o to by kupić ziemię rolną, a sprzedać (oczywiście znacznie drożej) działki, na których można już zbudować np. dom jednorodzinny. Strategia: "kupię, potrzymam i sprzedam" - skuteczna jeszcze kilka lat temu nawet dla działek budowlanych - dzisiaj nie daje już gwarancji zysku. A skoro tak, to decydując się na samodzielne inwestowanie w ziemię musimy wyłożyć większą gotówkę i przygotować się na dodatkową pracę.

Wybierając konkretną działkę musimy sprawdzić, czy w najbliższych latach będziemy mogli ją „odrolnić” (czyli zmienić przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Najłatwiej zweryfikować to w urzędzie gminy, gdzie sprawdzimy plan zagospodarowania przestrzennego i dowiemy się czy przewidywane są jakieś zmiany lub kiedy będzie uchwalany nowy.

Jeśli nie ma planu zakup staje się bardziej ryzykowny ale nie znaczy to, że mija się z celem. Wręcz przeciwnie. Może się bowiem okazać że ziemia już jest (lub niedługo będzie) objęta tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To dokument poprzedzający stworzenie planu, który pozwala już określić możliwy sposób wykorzystania danej działki. Nawet w przypadku braku planu lub studium na ziemi rolnej da się legalnie zbudować dom. Jest to możliwe w przypadku działek spełniających kilka warunków (m.in. możliwość podłączenie mediów) i po uzyskaniu decyzji o tzw. warunkach zabudowy.

Po wybraniu działki i sprawdzeniu planów zagospodarowania należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Musimy pamiętać, aby szczegółowo opisać cel, na jaki ma być przeznaczona działka (np. budownictwo jednorodzinne). Niestety, nie ma określonego terminu na rozpatrzenie wniosku. Pocieszeniem może być fakt, że jest on bezpłatny.

Kiedy nasz grunt zostanie już odrolniony musimy wystąpić do starostwa powiatowego o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Wniosek powinien zawierać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów, mapę działki, na której zaznaczyć należy teren wyłączony z produkcji rolnej oraz potwierdzenie własności działki. Wyłączenie nie jest konieczne tylko w przypadku ziemi niskiej jakości (użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI). Jeśli otrzymamy już pozwolenie na wyłączenie możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Za posiadanie działki rolnej oraz jej odrolnienie będziemy musieli zapłacić. Pojawia się więc pytanie: czy jest to opłacalne? Przede wszystkim musimy pamiętać o opłacaniu rocznego podatku rolnego. Jest on wyliczany na podstawie ceny żyta i wynosi kilkanaście złotych rocznie dla działki o powierzchni 1 tys. m. kw.

Musimy również zapłacić za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wysokość opłaty uzależniona jest od klasy gruntu, obowiązującej ceny za tonę żyta i wydajności z hektara. Nie da się niestety określić uniwersalnych wartości, ponieważ każda działka jest inna. Można przyjąć, że wszystkie opłaty wyniosą od kilku do kilkunastu procent ceny zakupu. W przypadku, kiedy cena działki jest wyjątkowo niska koszty mogą wynieść nawet kilkadziesiąt procent. Dodatkowo musimy pamiętać o takich wydatkach, jak wypisy i wyrysy w wydziale geodezji, są to jednak nie wielkie kwoty (kilkadziesiąt złotych).

Maciej Kossowski, Wealth Solutions:

Rynek ziemi jest znacznie bardziej zróżnicowany niż rynek mieszkań. W czasie hossy, w wielu miejscach, ziemia budowlana, a nawet rolna, osiągnęła już wysokie ceny i nie ma co oczekiwać dalszych wzrostów. Jednocześnie jest jeszcze mnóstwo okazji inwestycyjnych. Istotnym czynnikiem jest rozwój infrastruktury komunikacyjnej. Wysokie stopy zwrotu można osiągnąć kupując większe areały ziemi rolnej po to by dokonać jej podziału i sprzedać w formie działek pod jednorodzinne budownictwo. Ta strategia wymaga jednak nie tylko zaangażowania większego kapitału, lecz również czasu i sporej wiedzy. Nic dziwnego, że na rynku pojawiają się rozwiązania pozwalające na grupowe inwestowanie w ziemię. Angażując niewielką kwotę inwestor staje się współwłaścicielem portfela większych nieruchomości, a wiec ogranicza ryzyko. Wyborem działek pod inwestycję i ich przekształcaniem zajmuje się zespół zarządzający. Pozwala to oszczędzić czas inwestora ale - co ważniejsze – zmaksymalizować stopę zwrotu, gdyż samodzielnie nie będzie on w
stanie zidentyfikować najlepszych okazji na rynku. Zarządzający zajmują się też finalną sprzedażą np. kilkudziesięciu działek, której przeprowadzenie może przysporzyć sporych trudności indywidualnemu inwestorowi. Z udziałem w takiej grupie inwestycyjnej wiążą się oczywiście dodatkowe koszty. Każdy inwestor powinien oszacować czy warto je ponieść w zamian za tego typu usługę.