Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość? Sprawdź, ile cię będzie kosztowało

Pierwszą opłatą, którą trzeba uiścić jest taksa notarialna. Ich wysokość jest uzależniona od wartości kupowanej nieruchomości. Dla transakcji w przedziale między 60 tys. a 1 mln złotych będzie to 1010 zł plus 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 tys. Powyżej 1 mln taksa wynosi 4770 zł plus 0,2 proc. nadwyżki ponad milion. Do taksy notarialnej oczywiście trzeba doliczyć podatek VAT - bagatela - 22 proc.

W ten sposób taksa notarialna za mieszkanie warte 300 tys. zł wyniesie 1 970 zł plus 433,70 zł VAT-u. Za dom kosztujący 1,1 mln dopłacimy 4970 zł plus 1093,40 zł VAT-u.

Są to stawki maksymalne. Do niedawna notariusze niechętnie je obniżali. Jednak warto rozmawiać o upustach. Dużo łatwiej wynegocjować mniejszą stawkę, gdy do notariusza zgłasza się grupa chętnych z jednej inwestycji.

Nieco lepiej mają mieszkańcy lokali spółdzielczych. W przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu kupujący korzysta z 50-procentowej zniżki, płacąc połowę ustalonej kwoty.

Kolejnym niezbędnym wydatkiem będzie wypis z aktu notarialnego. Najczęściej przynajmniej 5 sztuk. 7,32 zł z VAT za każdą stronę. Akt ma zazwyczaj od kilku do kilkunastu stron, więc w sumie wypisy to koszt ok. 300 zł.

Dalej musimy zapłacić za sporządzenie przez notariusza wniosku o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej swoich praw - 244 zł plus VAT. Za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości zapłacimy w sądzie 60 zł, a opłata sądowa za wpis do niej wyniesie 200 zł.

Podatkowy zawrót głowy

Najboleśniej odczujemy podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) za kupno nieruchomości. Jest on stały i wynosi 2 proc. wartości transakcji. Przy kupnie mieszkania za 300 tys. zł PCC wyniesie 6 tys. zł. Płatny również w kancelarii notarialnej. Adnotacja o uiszczeniu tego podatku zawsze jest widoczna w akcie notarialnym. W sumie u notariusza zostawimy ok. 9 tys. zł. W przypadku mieszkania za 600 tys. ta kwota przekroczy 16 tys. zł.

Jesteś zainteresowany kredytem hipotecznym?
Już teraz możesz u nas porównać ofertę 25 banków. Określasz wartość mieszkania, kwotę kredytu, walutę oraz okres kredytowania a w kilka sekund otrzymujesz czytelną i dokładną analizę, z informacją o najtańszej ofercie! Finansomat.wp.pl - sprawdź! »

Jeśli nieruchomość kupowana jest na kredyt trzeba dodatkowo dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Zryczałtowana opłata - 200 zł. Trzeba również zapłacić od ustanawianej hipoteki podatek PCC. W zależności od typu zabezpieczenia będzie to 0,1 proc. jego wartości lub gdy nie można ustalić wartości hipoteki - 19 zł.

Na szczęście 2 proc. podatku dotyczy tylko i wyłącznie kupujących nieruchomość od podmiotów nie będących płatnikami VAT. Zazwyczaj będzie dotyczył mieszkań i domów z rynku wtórnego. Większość deweloperów na sprzedawane mieszkania wystawia fakturę VAT. W takim przypadku sprzedający płaci do urzędu skarbowego 7-procentowy podatek.

Sprawa z VAT-em nie jest jednak taka prosta. Jeśli kupujemy dom z wbudowanym garażem, dostaniemy na niego fakturę z dwiema różnymi stawkami podatku od towaru i usług. Na powierzchnię mieszkalną nałożony jest 7 proc. VAT, a na garaż 22 proc.! Tak samo jest w przypadku garaży wolno stojących i miejsc postojowych.

No to sprzedajemy - najpierw nowe

Sprzedaż nieruchomości nie wiąże się już z taką liczbą dodatkowych opłat. Zazwyczaj to na kupującym spoczywa obowiązek opłacenia kosztów notarialnych. Jednak kwestie podatkowe związane ze zbyciem są znacznie bardziej skomplikowane.

Wszystko przez często zmieniające się przepisy. Ogólna zasada jest taka: jeśli kupiłeś dom czy mieszkanie mniej niż pięć lat temu, a teraz chcesz sprzedać - prawie zawsze zapłacisz podatek. Jak duży? To już zależy od momentu, w którym była nabyta nieruchomość. Najpierw przeanalizujmy sytuację najnowszych przepisów.

Przy zbywaniu domu czy mieszkania kupionego po 1 stycznia 2009 roku obowiązuje 19 proc. podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Dochód wylicza się w prosty sposób: przychód ze sprzedaży pomniejszony o poniesione wydatki. Do kosztów można zaliczyć wydatki na remont, opłaty notarialne i sądowe, wynagrodzenie pośrednika oraz - jeśli nieruchomość była darowana lub odziedziczona - wartość zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Wszystkie nakłady muszą być potwierdzone fakturami VAT

Przykładowo. Pan Tomasz kupił w styczniu tego roku mieszkanie na rynku wtórnym za 300 tys. zł. Na remont wydał 50 tys. W grudniu był zmuszony je sprzedać. Znalazł kupca, który zapłacił mu 400 tys. zł. Zbywając, poniósł różne wydatki, w sumie ok. 10 tys. zł. Podstawa opodatkowania wyniesie 400 tys. zł - 360 tys. zł = 40 tys. zł. Podatek dochodu ze sprzedaży nieruchomości wyniesie więc 7 600 zł (19 proc. x 40 tys.). Od podatku można uciec

Podatku można uniknąć na kilka sposobów. Po pierwsze zwolnione z daniny są lokale, których właścicielami jesteśmy dłużej niż pięć lat. Jednak uwaga! Czas liczy się od końca roku w którym zawierana była transakcja.

Przykładowo jeśli mieszkanie kupiliśmy w maju 2009 roku, sprzedać je - bez konieczności płacenia haraczu - będziemy mogli dopiero w styczniu 2015, a nie w maju 2014.

Jeśli chcemy sprzedać nieruchomość wcześniej, jest sposób na nieuiszczanie daniny. Nie zapłaci jej osoba, która w ciągu dwóch lat od sprzedaży domu czy mieszkania, wyda pieniądze z tej transakcji na inny cel mieszkaniowy. Lista dozwolonych inwestycji jest długa.

Od oczywistych, czyli zakupu gruntu i mieszkania, po spłatę kredytu mieszkaniowego czy kredytu refinansowego i konsolidacyjnego (ale tylko tych, które łączą kredyty mieszkaniowe z innymi kredytami). Do ulgi upoważnia również kupno nieruchomości na terytorium Unii Europejskiej, Norwegii, Islandii i w Szwajcarii.

A co, jeśli kupi się mieszkanie tańsze od sprzedanego?
Zwolnienie obejmie tylko część dochodu ze sprzedaży. W ten sposób wyłączymy z opodatkowania tę część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych w okresie dwóch lat w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Do rozliczania tak uzyskanego dochodu służy PIT-39. Nowy formularz do wyliczania dochodu i należnego od niego podatku, pojawi się po raz pierwszy przy rozliczaniu za 2009 roku.

Co rok to prorok

Inny sposób na uniknięcie podatku od sprzedaży mają właściciele, którzy chcą sprzedać nieruchomość nabytą w latach 2007-2008. Ich obowiązuje ulga meldunkowa. Pozwala ona sprzedać bez podatku dom lub mieszkanie, w którym podatnik jest zameldowany na stałe przez co najmniej 12 miesięcy.

Zupełnie inne przepisy obowiązują przy sprzedaży mieszkań nabytych przed 2007 rokiem. Owszem stawka podatku jest niższa, wynosi 10 proc. Ale uwaga! Podatek liczony jest od przychodu, a nie od dochodu. Podobnie jak w 2009 roku podatku można uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na zakup innego mieszkania, budowę domu czy remont i przebudowę własnego lokum lub po prostu czekając przynajmniej 5 lat.

Aby uniknąć podatku, sprzedający musi wciągu 14 dni od transakcji złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu czy mieszkania wyda w ciągu dwóch lat na "inny cel mieszkaniowy".

Jeśli ktoś ma szczęście sprzedawać trzy mieszkania kupione w 2006, 2007 i 2009 roku i chce je zamienić na większą nieruchomość musi poradzić sobie z prawdziwym podatkowym węzłem gordyjskim. Sprzedając własne M warto dokładnie sprawdzić z jakich ulg możemy skorzystać i jakie dają nam one możliwości.

Jan Kaliński
Wirtualna Polska