Małe, ciasne, prawie własne

W ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2019 roku oddano do użytku rekordowe 164,4 tys. nowych mieszkań. To o 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Więcej niż kiedykolwiek wcześniej, od czasu transformacji ustrojowej. Najwięcej od trzydziestu lat.

- Mówimy raczej o rekordowej liczbie rozpoczętych budów mieszkań deweloperskich w 2019 roku. Wzrost rok do roku wyniesie ok. 3 proc., a więc niewiele. Nadwyżkę podaży nad popytem w ostatnich kwartałach, liczoną jako różnicę lokali wprowadzonych i sprzedanych, szacujemy na około 1-2 proc. Mamy więc niemal idealnie zrównoważony rynek, na którym ceny powinny się stabilizować. I ta stabilizacja prawdopodobnie stanie się faktem już w bliskiej, góra kilkumiesięcznej perspektywie - mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Czyli mówiąc prostym językiem: popyt na mieszkania nie maleje, prawie wszystkie wybudowane nowe lokale schodzą na pniu. A deweloperzy zacierają ręce, bo choć ich towaru na rynku jest najwięcej od trzydziestu lat, to ten towar nie tanieje. Przeciwnie, z roku na rok jego cena rośnie.

Po drugiej stronie tej idyllicznej, deweloperskiej rzeczywistości są ludzie w okolicach trzydziestki, wykształceni, z ustabilizowaną sytuacją zawodową, mieszkający po studencku. Kątem u rodziców, albo wynajmując mieszkanie z kolegami.

Niektórzy mają szczęście - rodzina jest w stanie im pożyczyć na wkład własny. Jeszcze inni biorą nadgodziny czy dodatkową pracę, żeby cokolwiek odłożyć. A jeszcze inni, czekając na lepsze czasy, połowę pensji przeznaczają na wynajem kawalerki, choć wcale nie zarabiają źle. Czekają, aż bańka pęknie.

Ceny tymczasem nie dość, że rosną, to rosną znacząco.

- Dwa lata temu, gdy kupowaliśmy z żoną mieszkanie, kosztowało 200 tysięcy - opowiada Bartek, który od niedawna jest właścicielem swojego "m". - Kilka miesięcy temu nasz znajomy kupił niemal identyczne, na tym samym osiedlu. Zapłacił za nie 350 tysięcy. Gdybyśmy mieli podjąć decyzję o zakupie i wzięciu kredytu teraz, to pewnie byśmy się nie zdecydowali.

Michał swoje mieszkanie kupił w 2013 roku. Dwa pokoje na łódzkim blokowisku kosztowały go ok. 125 tys. złotych. Teraz planuje je sprzedać i kupić większe. W ciągu dwóch lat jego "m3" zyskało na wartości ok. 100 tys. złotych.

- Jak dzisiaj patrzę na ceny identycznych mieszkań na tym samym osiedlu, to one kosztują 200-230 tysięcy - mówi.

Patryk i jego żona kupili mieszkanie na warszawskim Mokotowie. Dwa pokoje - 44 metry kwadratowe - kosztowały ich 435 tys. złotych.

- Byliśmy jednymi z ostatnich - opowiada Patryk. - Na zakup zdecydowaliśmy się w sierpniu. W listopadzie identyczne mieszkanie, w tym samym budynku, wróciło do puli. Ktoś musiał zrezygnować z rezerwacji. Jego cena wzrosła do 480 tysięcy.

Żeby zobaczyć wzrost, wystarczy porównać stawki z roku 2018 i 2019. Najbardziej w górę poszły ceny mieszkań w Gdańsku. W ciągu roku cena metra kwadratowego wzrosła o 17,6 proc.

W grudniu 2019 za 55-metrowe mieszkanie w Trójmieście trzeba było zapłacić 126 przeciętnych pensji netto (3750 zł). Rok wcześniej wystarczyło 107.

Nieco lepiej sytuacja wygląda w Łodzi, ale i tutaj ceny wyraźnie poszły w górę. W grudniu 2018 roku metr kwadratowy mieszkania kosztował średnio 5699 zł. Rok później cena wzrosła do 6153 zł.

Najdrożej jest w Warszawie, gdzie w grudniu 2018 roku 55-metrowe mieszkanie można było kupić za średnio 129 przeciętnych, miesięcznych wynagrodzeń. Rok później taki sam lokal kosztował już 143 pensje.

Dodajmy, że za przeciętne wynagrodzenie przyjmujemy to z 2019 roku, czyli 5180 złotych brutto. Bo zarobki, podobnie jak ceny mieszkań, też rosną. Tyle tylko, że wolniej.

Bartek i Ania wzięli kredyt dwa lata temu. 162 tysiące złotych. Wkład własny musieli uzbierać sami, część udało się pożyczyć od rodziny.

- Startowaliśmy z bardzo niskiego pułapu, nie mieliśmy nawet 5 tysięcy - opowiada Bartek. - Ania była wtedy lekarką-stażystką, więc zarabiała grosze. Chyba nawet poniżej pensji minimalnej. Ja brałem wszystkie nadgodziny, na jakie tylko pozwalał kodeks pracy. Było ciężko, ale się udało.

Kredyt wzięli na dwadzieścia pięć lat, ale z możliwością wcześniejszej spłaty. Miesięczna rata to nieco ponad 700 złotych.

Pytam, czy rozważali alternatywę.

- A jest jakaś alternatywa? - dziwi się Bartek. - "Mieszkanie plus" wtedy nie istniało w ogóle. Kończył się program "Mieszkanie dla Młodych". Tylko że to i tak nas nie urządzało, bo te programy dotyczą tylko mieszkań deweloperskich, nowych. Takich, które trzeba jeszcze wykończyć, i które są budowane na obrzeżach miasta. Nam zależało na mieszkaniu z rynku wtórnego, w przyzwoitej lokalizacji, w miarę blisko centrum miasta.

Michał potrzebował tylko ok. 75 tys. Wziął więcej, bo w 2013 roku kredyty były tańsze i na korzystniejszych warunkach, niż teraz.

Ponad połowę wkładu własnego udało mu się oszczędzić.

- Jestem inżynierem budownictwa. Nie zarabiam jakoś bardzo dużo, ale mało też nie - mówi. - Mieszkałem z rodzicami, koszty miałem bardzo małe. W ciągu trzech - czterech lat udało mi się oszczędzić.

Spory wkład własny - ok. 50 proc. - miał też Patryk. Dzięki temu rata, którą będzie płacił, zamyka się w 1600 złotych. To tylko trochę więcej niż płacił za wynajem.

- Moi rodzice zamienili duże mieszkanie w innym mieście na mniejsze, różnicę dostałem ja - opowiada. - Na pewno nie udałoby mi się tyle oszczędzić i nie byłoby mnie stać na mieszkanie w takiej lokalizacji. W innym mieście może tak, ale nie w Warszawie.

O kredycie marzy Andrzej, ale na marzeniach się zapewne skończy.

Pracuje w mediach, w dużej redakcji w Warszawie. Miesięcznie zarabia 4500 złotych netto. Na umowie o dzieło. Na inną w swoim zawodzie raczej nie może liczyć.

- W czasie rozmowy z konsultantem usłyszałem, że umowa o dzieło nie jest problemem i kredyt mógłbym dostać. Zdolność kredytową wyliczono na ok. 370 tys. złotych. Problem w tym, że trzeba mieć minimum 20 proc. wkładu własnego.

30-metrowa kawalerka w Warszawie kosztuje ok. 300 tys. złotych. Żeby w ogóle zacząć myśleć o kredycie, Andrzej musi odłożyć przynajmniej 60 tysięcy.

Za wynajem 28-metrowego mieszkania płaci miesięcznie 1900 złotych. Na życie i pozostałe rachunki, w tym ubezpieczenie zdrowotne, którego nie opłaca mu pracodawca, zostaje 2600 zł.

Miesięcznie stara się oszczędzać ok. 400 złotych. W tym tempie za 10 lat będzie miał 48 tys. zł. Tyle tylko, że za 10 lat ceny mieszkań będą już zupełnie inne.

- Dla singla, który nie może pożyczyć od rodziny, który nie odziedziczy majątku dającego się w jakikolwiek sposób spieniężyć, kredyt na najtańsze mieszkanie w Warszawie jest praktycznie nieosiągalny - mówi Andrzej. - Muszę wynajmować na rynku komercyjnym, bo na mieszkanie komunalne zarabiam za dużo i nie jestem rodziną z dzieckiem.

- Podpisywałem umowę na wykończenie z firmą, która współpracowała z deweloperem. Panowie od razu pytali: "to pod inwestycję?". Byli bardzo zdziwieni gdy powiedziałem, że nie - opowiada Patryk. - Usłyszałem, że dwie trzecie mieszkań w tym bloku było kupionych pod wynajem.

Według szacunków branżowego portalu rynekpierwotny.pl co trzecie mieszkanie kupowane w Polsce to inwestycja. Dla większości Polaków lepsza niż lokaty czy giełda, na której sukcesywnie ubywa aktywnych graczy.

- Ktoś kiedyś przeprowadził badania, wg. których aż 66 proc. Polaków, a więc dokładnie dwie trzecie, uważa nieruchomości, w tym głównie mieszkaniowe, za najlepszy z możliwych sposób lokowania oszczędności - ocenia Jarosław Jędrzyński. - Po drugie, obecnie brak jest alternatywy. Inwestycja w mieszkanie łączy względnie duże bezpieczeństwo z – póki co – zadowalającą stopą zwrotu.

Po uwzględnieniu wszystkich istotnych kosztów roczne zyski z wynajmu mogą być trzykrotnie wyższe niż z lokat. I nawet po spadku o 1-2 p.p. dalej będą atrakcyjne. Poza tym, wpływy z czynszów nie uwzględniają wzrostu wartości mieszkania.

Inwestycja w mieszkanie to też, przynajmniej na razie, inwestycja pewna, bo przecież lokal na pewno bez problemu sam "się wynajmie". Dla komercyjnego rynku nieruchomości praktycznie nie ma alternatywy. Szumnie zapowiadany rządowy program "Mieszkanie plus" to na razie kropla w morzu. Tanich lokali na wynajem z możliwością wykupu powstało około tysiąca. Deficyt mieszkań w całym kraju ocenia się na 2 - 2,5 mln.

Nie inwestuje się też w budownictwo komunalne. W latach 2013 - 2017 oddawano niecałe 2 tys. takich lokali rocznie. Jednocześnie zasoby gmin z roku na rok się kurczą. Gminy wolą bowiem takie lokale prywatyzować. Kolejki do przyznania gminnego mieszkania rosną i w efekcie na mieszkanie komunalne mają szansę praktycznie tylko rodziny z dziećmi, posiadające bardzo niskie dochody.

Takiego problemu nie ma na przykład w Austrii. Drugim w Europie kraju z najwyższym odsetkiem obywateli mieszkających w budynkach państwowych.

W 2018 roku 60 proc. wszystkich wynajmowanych w tym kraju mieszkań było lokalami miejskimi, o obniżonym czynszu. W państwie liczącym 9 milionów obywateli 900 tysięcy mieszkań to lokale komunalne.

Obniżony czynsz płacą nie tylko obywatele o niskich dochodach. Jak podaje Instytut Badań Gospodarczych Agenda Austria, zaledwie 22 proc. lokatorów miejskich mieszkań to osoby o niskich dochodach. 12 proc. kwalifikuje się jako osoby o wysokich zarobkach.

W 2017 roku w Austrii powstało 17 tysięcy mieszkań komunalnych. To tyle co 17 programów "mieszkanie plus" i niecałe osiem razy tyle, ile rocznie buduje się takich mieszkań w Polsce.

Inwestycja w komercyjny wynajem oczywiście wpływa na ceny nieruchomości. Gdyby popyt na mieszkania pod wynajem nagle zniknął, lokale z pewnością stałyby się bardziej dostępne.

Ale to nie jedyny powód wzrostu cen. Kryzys na rynku pracy i wzrost cen materiałów budowlanych sprawia, że ceny gotowych lokali też idą w górę.

- Deweloperzy umiejętnie i wciąż z ogromnym wyczuciem dostosowują podaż do popytu. Gdyby nie okoliczności rynkowe wzrostu cen materiałów i płac, sam popyt inwestycyjny raczej nie byłby źródłem dwucyfrowych rocznych wzrostów cen nowych lokali - wyjaśnia Jarosław Jędrzyński. - Wzrosty i spadki cen mieszkań nie zależą w stopniu decydującym od stanu nasycenia rynku, ale od rodzaju obowiązującego cyklu koniunkturalnego. Obecnie wciąż rynek pozostaje w fazie ożywienia, prawdopodobnie jednak w jego schyłkowym okresie. Prędzej czy później musi nadejść spowolnienie, którego zasadniczymi symptomami będzie korekta cen i wolumenów sprzedaży. Ceny będą rosły, dopóki będą rosły koszty budowy mieszkań.

Spadek musi jednak w końcu nadejść i jest szansa że przyjdzie niedługo.

- Mam trzy wyjścia - mówi 32-letni Andrzej. - Albo zamienię kawalerkę na pokój w mieszkaniu dzielonym ze studentami, albo wrócę do mieszkania z rodzicami i będę ciułał. Ciułał w nadziei, że ceny już nie wzrosną i z tych kilkudziesięciu tysięcy w gotówce, których potrzebuję teraz, nie zrobi się kilkaset. W każdym przypadku oznacza to mentalny powrót do czasów studenckich. Uwielbiam słuchać, że milenialsi wolno dojrzewają.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl