Mieszkania zdrożeją - to pewne!

Podwyżka VAT uderzy w tych, którzy w najbliższym czasie planują kupić mieszkanie. Może procentowo niewielka, ale kilka tysięcy złotych mniej w kieszeni może zaboleć.

Zgodnie z planowanymi zmianami przepisów od 1 stycznia 2011 r. stawka 22 proc. VAT zostanie zastąpiona stawką 23 proc., natomiast stawka 7 proc. zostanie zwiększona do 8 proc.
- Zmianę tę odczują również osoby, które zamierzają w najbliższym czasie nabyć nowe mieszkania od dewelopera opodatkowane obecnie 7-procentowym VAT-em - ostrzega Łukasz Jamróz - manager w Accreo Taxand.

Choć wzrost podatku nie jest wysoki, to kupujący mieszkanie na pewno odczują tę podwyżkę. W kieszeni zostanie im kilka tysięcy złotych mniej.

- Samo zwiększenie stawki przekłada się na wzrost ceny o ok. 0,9 proc., co oznacza, że w 2011 r. przeciętny Kowalski zapłaci za nowe mieszkanie o kilka tysięcy złotych więcej. Przykładowo w przypadku mieszkania za 428 tys. zł zmiana stawki VAT spowoduje wzrost ceny do 432 tys. zł - wylicza Łukasz Jamróz.

Mniej więcej tyle wyniesie podwyżka cen mieszkania sprzedawanego po średniej cenie w Warszawie. W przypadku osób szukających większego lokum podwyżka będzie jeszcze bardziej odczuwalna. Mieszkanie lub dom za ok. 650 tys. zł może zdrożeć o nieco ponad 6 tys. zł.

Taki byłby efekt zmian stawek VAT przy założeniu, że deweloperzy nie podnosiliby jednocześnie cen netto.
- Tego jednak nie można wykluczyć ze względu na możliwy wzrost kosztów ponoszonych przez deweloperów - czytamy w komentarzu Katarzyny Siwek i Bartosza Turka z Home Broker.

Według raportu wzrost będzie zależał od tego, jakie koszty objęte różnymi stawkami VAT, poniesie deweloper, a także od tego, jaka jest relacja między podatkiem należnym i naliczonym. Wyższy VAT na materiały budowlane spowoduje bowiem, że wzrosną koszty dewelopera. Aby to sobie odbić, może on podnieść cenę za lokal.

- Średnie marże deweloperów giełdowych spadły z 45 proc. w 2008 roku do 33 proc. w 2009 roku. Wzrost kosztów może też nastąpić w wyniku podwyżek cen netto materiałów budowlanych, robocizny czy zakupu działek pod budowę - wyliczają Katarzyna Siwek i Bartosz Turek.

Nie zgadza się z nimi Łukasz Jamróz, według którego VAT jest podatkiem odliczalnym i jego podwyżka w zakresie, w jakim odnosi się do towarów i usług nabywanych przez deweloperów, nie powinna mieć wpływu na wzrost cen nieruchomości.

Problemem mogą być za to zmiany innych przepisów. Od nowego roku opodatkowane zostanie nieodpłatne przekazanie dóbr. W konsekwencji może to zwiększyć koszty deweloperów. Dlaczego? Wielu z budujących osiedla musi lub też chce przekazać drogi wewnętrzne na rzecz gminy, na której terenie buduje. Od nowego roku takie przekazanie będzie opodatkowane. A wiadomo, na kogo w takich momentach przerzucane są koszty - na klienta.

Kolejnym problemem jest wygasający okres przejściowy z obniżonego VAT-u. Od 1 stycznia mieszkania powyżej 150 m kw. i domy powyżej 300 m kw. objęte będą podstawową stawką, czyli prawdopodobnie VAT na nie wyniesie 23 proc. Może to oznaczać podwyżkę ceny apartamentu o nawet 100 tys. zł (przy cenie ok. 2,2 mln zł.).

Na szczęście dla mniejszych nieruchomości w mocy pozostaną inne przepisy. - Obniżona stawka VAT będzie miała zastosowanie wyłącznie do obiektów i prac związanych z tzw. budownictwem socjalnym, tj. do mieszkań poniżej 150 m kw. i domów poniżej 300 m kw. W pozostałym zakresie zastosowanie znajdzie stawka podstawowa tj. 23 proc. - tłumaczy Łukasz Jamróz.

Dlatego właśnie od stycznia 2011 stawka VAT na zdecydowaną większość nieruchomości zostanie podniesiona z 7 do 8 proc., a nie z 7 do 23.

Są sposoby by uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji podwyżki. Najprostszy z nich to zakup mieszkania przed 1 stycznia 2011 r. Taki zakup będzie się odbywał na obecnych zasadach i co do zasady podlegał będzie 7 proc. VAT.

- Jeżeli nie jest możliwe nabycie mieszkania w tym roku (na przykład mieszkanie jest w trakcie budowy), konsekwencji zwiększenia stawki VAT powinniśmy uniknąć, wpłacając zaliczki na poczet zakupu. Te wpłacone w tym roku podlegają opodatkowaniu według 7-procentowej stawki VAT. Co istotne w praktyce, mogą one objąć nawet 100 proc. ceny mieszkania - mówi Łukasz Jamróz.

Pytanie, kogo stać, by z kieszenie wyjąć pełną kwotę na zakup mieszkania. Po za tym aby można było podpisać umowę końcową, deweloper musi posiadać zaświadczenie o samodzielności lokalu, o które może wystąpić dopiero po oddaniu mieszkania do użytkowania. Według szacunków tylko jedna trzecia lokali wystawionych obecnie na sprzedaż w największych miastach Polski spełnia te wymagania. Według przedstawicieli Home Broker alternatywą może być zakup mieszkania będącego na dowolnym etapie budowy i zapisanie w umowie przedwstępnej ceny brutto. W taki wypadku cena ta nie powinna ulec zmianie nawet pod podwyżce VAT. Tylko jaki deweloper na to pójdzie?

- Dlatego warto pośpieszyć się z decyzją o zakupie mieszkania lub zapłatą zaliczek. Oczywiście, jeśli tylko mamy zaufanie do developera. W ten sposób możemy zaoszczędzić kilka tysięcy złotych - podsumowuje Łukasz Jamróz.

Zobacz aktualne ogłoszenia kupna mieszkań

JK - Wirtualna Polska