Mieszkanie (jeszcze) tanio sprzedam
Ceny mieszkań. Będą jeszcze spadać czy już rosnąć. Rozglądać się za własnym M, czy poczekać na nowe inwestycje? Wybrać nieruchomość w centrum czy na obrzeżu miasta? Tego wszystkiego dowiesz się z naszego tekstu.
Ich ceny będą spadać czy rosnąć. Już rozglądać się za własnym M czy lepiej poczekać? Wybrać nieruchomość w centrum czy na obrzeżu miasta? Tego wszystkiego dowiesz się z naszego materiału.
Ogromny wpływ na ceny mieszkań w Polsce ma rynek pracy.
- Tam, gdzie o pracę łatwo, a pensje są wyższe, chętnych na mieszkania jest więcej, a ich ceny są wyższe - twierdzi Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net.
Kamienna Góra to powiat, w którym w ciągu roku najbardziej wzrosło bezrobocie. Obecnie wynosi blisko 20 proc. Mieszkanie można tam kupić już za 2 tys. zł za metr. W innym dolnośląskim mieście w Dzierżoniowie można znaleźć własne M za 1100 zł za metr kwadratowy. Dla porównania w Warszawie mieszkanie może kosztować nawet 37 tys. za mkw.
Już po kryzysie?
Na rynku zaczyna się okres stabilizacji cen. Od szczytu boomu stawki oficjalnie spadły 5-15 proc. Jednak uwzględniając inflację i upusty, są one obecnie niższe o 15-25 proc.
- W ciągu ostatnich trzech miesięcy spadki zaczęły wyhamowywać. Z miesiąca na miesiąc są coraz mniejsze, a w niektórych miastach średnie ceny nawet nieznacznie wzrosły - mówi Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl.
Tylko w 3 miastach z 18 monitorowanych przez Open Finance ceny we wrześniu spadły (m.in. w Warszawie).
Według tych samych danych indeks cen mieszkań wzrósł od lipca o 3,6 proc. i jest na zbliżonym poziomie do grudnia 2008 roku. Miesięczna liczba transakcji jest trzykrotnie wyższa niż w najsłabszym pod tym względem styczniu.
Według Szybko.pl w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny najbardziej spadły w Krakowie (-8,8 proc.), Wrocławiu (-8 proc.) i Gdyni (-7,8 proc.). Wśród największych miast najtańsze mieszkanie można kupić w Katowicach; wystarczy wyłożyć 4020 zł za mkw. Rok temu cena metra w stolicy Górnego Śląska była o 250 zł wyższa.
W Warszawie cena mkw spadła z blisko 8900 zł do 8250 zł.
Są jednak miasta, w których ceny prawie się nie zmieniły. W Lublinie we wrześniu 2008 roku metr kosztował 4953, rok później tylko o 53 zł mniej. Są też miejscowości, gdzie ceny wzrosły. W Opolu rok temu za mkw. trzeba było zapłacić 4143 zł, a w tym roku już 4275 zł.
Najdrożej wciąż jest w Sopocie, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić - bagatela - 10 192 zł.
Oczywiście co innego ceny ofertowe, co innego ceny transakcyjne. W czasie boomu nie było mowy o negocjowaniu cen. W obecnej sytuacji warto rozmawiać. Stosunkowo łatwo można wywalczyć dużą obniżkę.
Przykładowo 47-metrowe mieszkanie na warszawskiej Pradze Południe wystawiono za 350 tys. zł, sprzedano za 315 tys.
Według danych Open Finance mediany cen transakcyjnych wciąż spadają. Najwięcej w Poznaniu i Szczecinie, odpowiednio - 9.6 i 9.2 proc. Oba miasta jako jedyne z 10 badanych zanotowały również miesięczny spadek cen. Największy wzrost obserwowany jest w Łodzi: w ciągu miesiąca o 8,1 proc, a w ciągu roku o 0,2 proc.
Najniższa mediana cen transakcyjnych jest w Bydgoszczy. Tu mkw. kosztuje 4021 zł. W Warszawie - 7804 zł.
- W miejscowościach średniej wielkości, panuje zdecydowanie mniejszy popyt. Ceny mieszkań spadały tam proporcjonalnie szybciej. Z powodu mniejszego zainteresowania klientów również aktywność deweloperów jest mniejsza. Powstaje tam mniej nowych projektów. W efekcie podaż mieszkań może być tam na tyle niewielka, że ceny mogą znów pójść w górę - twierdzi Aleksandra Szarek-Ostrowska, specjalista rynku nieruchomości w Home Broker. Co opłaca się kupić
Najbardziej potaniały lokale w dzielnicach peryferyjnych dużych miast. Według Marcina Drogomireckiego w okresie boomu wzrosty były nieproporcjonalnie wysokie i korekta była nieunikniona.
- Inna sytuacja jest w centrach miast. Tam z racji dużego popytu ceny spadły w znacznie mniejszym stopniu. Ponadto w przypadku trudności ze sprzedaniem dobrze zlokalizowanego mieszkania alternatywą dla właściciela jest jego wynajem - opisuje Marcin Drogomirecki.
Wciąż można się spodziewać obniżki cen mieszkań, które długo są na rynku.
- Od początku spadków najbardziej potaniały i wciąż jeszcze tanieją lokale w budynkach z wielkiej płyty, zwłaszcza te w niepopularnych lokalizacjach. W tej chwili warto polować na "okazje", czyli ciekawe mieszkania - np. do remontu, ale z potencjałem - w dobrych lokalizacjach - mówi Aleksandra Szarek-Ostrowska.
Mniejszy popyt na mieszkania spowodowany ograniczeniem dostępu do kredytów hipotecznych czy obawami przed zwolnieniami dotyczy mieszkań o dużej powierzchni.
- Skutkiem tego spadek ceny metra kwadratowego mieszkania 4-pokojowego był większy niż mniejszego lokalu. We Wrocławiu cena większych mieszkań spadła w ciągu roku o 9,6 proc - a wszystkich średnio o 8 proc., w Krakowie odpowiednio o 9,4 proc. i 8,8 proc., w Warszawie o 8,5 proc. i 7,2 proc. - wylicza Marta Kosińska.
W Krakowie metr kawalerki jest o 15 proc. droższy niż metr mieszkania 4-pokojowego, we Wrocławiu - o 13 proc., Warszawie i Poznaniu - o około 10 proc., a w Gdańsku - o 5,7 proc. - Sprzedający często nie uwzględniają tej zależności i żądają za metr mieszkania 3- czy 4-pokojowego tyle samo, co za metr kawalerki - wyjaśnia Marta Kosińska.
Wyprowadzka za miasto
Alternatywą do mieszkania w dużym mieście jest przeprowadzka do miejscowości podmiejskich. Według danych Szybko.pl w Krakowie średnia cena mieszkania wynosi 6900 złotych za metr, a w powiecie krakowskim - 4582. W Warszawie średnia to 8250, a w sąsiadującym powiecie piaseczyńskim - 6232 złotych, w pruszkowskim - 5935.
Marta Kosińska przekonuje, że w ciągu ostatnich 3 lat ceny na takich rynkach mogły zachowywać się w dwojaki sposób.
- W przypadku lokalizacji w pobliżu dużych miast i dobrej komunikacji ceny mogły znacznie wzrosnąć, ponieważ pojawił się popyt ze strony osób wyprowadzających się poza duże aglomeracje. W innych miastach popyt nie przewyższał podaży, więc nie nastąpił znaczny wzrost cen - uważa Marta Kosińska. Metr kwadratowy mieszkania w oddalonym o 30 kilometrów od stolicy Nowym Dworze Mazowieckim kosztuje 3500-4000 zł. W podkrakowskich Niepołomicach na własne M trzeba wyłożyć przynajmniej 4000 zł.
- W opozycji do korzyści finansowych stoją istotne wady: gorzej rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa, mniejsza dostępność kin, teatrów, trudność organizowania życia towarzyskiego. Najważniejszy będzie chyba jednak dystans dzielący miejsce zamieszkania od miejsca pracy - twierdzi Marcin Drogomirecki.
A tym czasem w stolicy
- Jeżeli ktoś jest w takiej sytuacji, że nie stać go na mieszkanie w Warszawie, to rozwiązaniem dla niego są miasteczka satelickie. Ceny mieszkań są tam zdecydowanie niższe, tak więc zamiast małej kawalerki na Bemowie można kupić dwupokojowe mieszkanie w Radzyminie - mówi Aleksandra Szarek-Ostrowska.
Według niej spadek cen w pewnym stopniu dotyczył mniejszych miejscowości, ale sytuacja na tym rynku powinna być coraz lepsza.
- W innych miastach sytuacja wygląda nawet lepiej, ponieważ z Wrocławia czy Krakowa do mniejszych miast jest bliżej, więc mieszkanie w nich jest bardziej komfortowe - dodaje Aleksandra Szarek-Ostrowska.
W Warszawie, podobnie jak w większości aglomeracji, najbardziej potaniały mieszkania na peryferiach.
- Największe obniżki cen zanotowaliśmy w takich dzielnicach, jak Białołęka czy Targówek. Potaniały tam zarówno mieszkania w blokach z wielkiej płyty - nawet do 30 proc. - jak i nowe lokale. Tutaj ceny mogą jeszcze trochę spadać, ale myślę, że wyhamowanie nastąpi mniej więcej w połowie 2010 r - mówi Aleksandra Szarek-Ostrowska.
W Warszawie w każdej dzielnicy sytuacja na rynku mieszkaniowym wygląda inaczej. Najmniej zmieniły się ceny w dzielnicach prestiżowych - w Śródmieściu, na Żoliborzu i Mokotowie. Choć mieszkania w wielkiej płycie spadły tam nawet o 15 proc. - W Śródmieściu i na Mokotowie wiele planowanych lub nawet rozpoczętych inwestycji zostało wstrzymanych z powodu słabej sprzedaży. W tych dzielnicach ceny nie powinny już spadać - twierdzi Aleksandra Szarek-Ostrowska.
I co dalej
Analitycy coraz częściej wspominają, że w dłuższej perspektywie ceny mieszkań zaczną rosnąć. To efekt tego, że deweloperzy zawiesili wiele inwestycji i coraz mniej nowych mieszkań wchodzi na rynek.
Zdaniem Aleksandry Szarek-Ostrowskiej realizacja zawieszonych projektów rozpocznie się dopiero w I połowie 2010 roku. W najbliższym czasie nie powinniśmy się spodziewać budowy wielkich osiedli.
- Wiele projektów apartamentowych zostało wstrzymanych i nie sądzę, żeby szybko miały powstać. Na takie nieruchomości nie ma w tej chwili zapotrzebowania, bardzo duża ich podaż jest na rynku wtórnym - mówi ekspertka Home Broker.
Według niej deweloperzy zdecydują się na realizację mniejszych mieszkań w kameralnych inwestycjach, ponieważ takie są z ich punktu widzenia bezpieczniejsze.
- Jeżeli chodzi o nowe inwestycje, to będą to głównie mieszkania ze średniej półki, w standardzie popularnym, o mniejszych powierzchniach, budowane w mało atrakcyjnych lokalizacjach, na obrzeżach miast - przekonuje z kolei Marcin Drogomirecki.
Według Marty Kosińskiej w ostatnim kwartale 2009 roku nie należy spodziewać się żadnych gwałtownych zmian. Ceny będą utrzymywały się na obecnym poziomie z wahaniami rzędu od -2 proc. do +2 proc. miesięcznie.
- Jest to uwarunkowane przede wszystkim brakiem sygnałów o możliwościach poprawy sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie i zdecydowanie trudniejszym niż w 2007 i 2008 roku dostępem do kredytów hipotecznych - dodaje ekspert Szybko.pl.
Aleksandra Szarek-Ostrowska twierdzi, że jeśli chcemy traktować mieszkanie jako inwestycję, należy szukać lokali, które będziemy mogli łatwo wynająć.
- Ja uważam, że w każdym mieście jest potencjał wzrostowy, trzeba tylko wybrać odpowiednią nieruchomość, zwracając szczególną uwagę na jej lokalizację i standard - podsumowuje Aleksandra Szarek-Ostrowska.
JK Wirtualna Polska