Mieszkanie za 20 proc. wartości? Takie wyprzedaże tylko dla komunalnych

Mieszkania komunalne nie są własnością osób w nich mieszkających. Należą do gminy, która wynajmuje je osobom spełniającym określone warunki. Umowy podpisywane są dożywotnio i nie można ich wypowiedzieć nawet, gdy sytuacja finansowa najemcy poprawiła się na tyle, że jest w stanie wynająć mieszkanie na rynku komercyjnym. Resort budownictwa chciał tę sytuację zmienić, ale projekt zmian przepadł w konsultacjach społecznych.

Czytaj też:Mieszkania komunalne. Miała być weryfikacja zarobków i nowe zasady dziedziczenia. Ale zostanie po staremu

Jednak od czasu do czasu miasta sprzedają znajdujące się w ich zasobach lokale. Można się zastanowić, dlaczego, skoro każda gmina boryka się z długą listą oczekujących na przydział lokalu komunalnego? Odpowiedź jest prosta: chodzi o pieniądze. Utrzymanie budynków, w których znajdują się mieszkania, jest kosztowne, a im starszy budynek, tym remonty pożerają więcej publicznych środków. Nie bez znaczenia jest fakt, że o swoje ludzie dbają bardziej, więc posiadanie na własność stanowi większą zachętę do szanowania mieszkania i jego otoczenia.
„Wielką wyprzedaż” już kilka lat temu zainicjowała Łódź, największy kamienicznik w kraju. W 2012 r. miasto było właścicielem 57 tys. mieszkań, ale w 2013 r. sprzedało 4132, a w 2014 r. – 3061. Dzięki temu tam, gdzie przez lata gmin dokładała do utrzymania lokali, zarabia na remont innych, mniej „wymagających” budynków.

Dziś łodzianie, których mieszkania znajdują się w budynkach wybudowanych przed 1946 r., mogą wykupić je za 30 proc. wartości. W pierwszej chwili można pomyśleć, że to oferta życia, ale z drugiej trzeba pamiętać, że z reguły budynki te są w fatalnym stanie technicznym. Aby dodatkowo zmotywować najemców do zakupu, od nowego roku bonifikata zostanie prawdopodobnie podwyższona do 90 proc. Dla mieszkań w budynkach wybudowanych w latach 1946-89 ma obowiązywać 80-procentowa bonifikata zamiast obecnej 40-procentowej. Lokale w budynkach postawionych po 1989 roku można kupić za 40 proc. ich wartości (obecnie za 70).

Co ciekawe, miasto już kilka lat temu zapowiedziało odejście od polityki wysokich bonifikat i systematycznie zmniejszało ich wysokość, by zachęcić lokatorów do jak najszybszego wykupywania mieszkań. Najwyraźniej wyniki były niższe od oczekiwanych, bo, jak wyjaśnił wiceprezydent Krzysztof Piątkowski, Łódź wraca do bonifikat, gdyż „takie były sygnały od mieszkańców”. Dodał, że woli, by to mieszkańcy wzięli za siebie odpowiedzialność za stan kamienic.

W 2009 r. Kraśnik i Sochaczew umożliwiły przejecie mieszkania za 1 proc. jego rynkowej wartości, czyli 1-1,5 tys. Wcześniej w Sochaczewie stosowano jeszcze jedną zachętę – kupującym miasto umarzało długi czynszowe. To wszystko po to, by w zasobach miasta pozostało nie więcej niż 100 mieszkań, które przeznaczone zostaną dla osób w naprawdę najtrudniejszej sytuacji życiowej.

Sochaczew kontynuuje swoje „tradycje” w zakresie wyprzedaży mieszkań. Osoby objęte programem „Rodzina 500+” oraz posiadające Sochaczewską Kartę Seniora 65+ i 75+ mogą skorzystać z bonifikaty w rekordowej wysokości 99 proc. Pozostali najemcy mogą wykupić mieszkanie za 25 proc. wartości.

Zapytaliśmy urzędników z Sochaczewa, czy z punktu widzenia miasta to dobrze, że tak wiele mieszkań „wyparowało” z zasobu komunalnego.
- Gminy nie byłoby stać na przeprowadzenie jednocześnie tak wielu remontów i modernizacji. Wspólnoty są w stanie zaciągać kredyty, posiadają fundusze remontowe. Miasto bardzo wyładniało dzięki temu, że coraz więcej budynków znajduje się w prywatnych rękach – powiedział zapytany przez nas urzędnik ratusza.

- Chcieliśmy ponadto wspierać rodziny wychowujące dzieci. Jeśli wsparcie z programu 500+ zostaną przekazane na zakup mieszkania (a jego cena z bonifikatą nie przekracza 4-5 tysięcy złotych), to można uznać, że to dobrze wydane pieniądze – dodał.

Gdzie jeszcze najemcy mogą liczyć na bonifikaty? Zduńska Wola (woj. łódzkie) oferuje upust w wysokości 95 proc. dla mieszkań w budynkach wybudowanych przed 31.12.1950 r. (dodatkowym warunkiem jest jednorazowa płatność), Przasnysz (woj. mazowieckie) ma w swoich zasobach 357 lokali mieszkalnych, które można wykupić z maksymalnie 75-proc. bonifikatą.

Zobacz też:

To gmina, jako właściciel nieruchomości, decyduje o tym, czy będzie mieszkania sprzedawała oraz o wysokości ewentualnego upustu.
Cenę lokalu określa rzeczoznawca majątkowy. Cena rynkowa zależy od różnych czynników: stanu budynku, wyposażenia mieszkania, metrażu, lokalizacji, ale też od sytuacji lokalowej w mieście. Jeśli gmina chce szybko pozbyć się określonych lokali, na pewno zaoferuje lepsze warunki. Niekiedy gminy wprowadzają dodatkową „promocję” i udzielają premii, jeśli wszyscy najemcy mieszkań z danego budynku jednocześnie złożą wniosek o wykup albo w razie wykupu za gotówkę.

Bonifikatę liczy się właśnie od ceny rynkowej. Jeśli najemca chce skorzystać z prawa pierwokupu, składa oświadczenie o wyrażeniu zgody na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Gminy nie mają obowiązku sprzedawać mieszkań, więc najemcy zaintersowani wykupem mogą tylko co jakiś czas orientować się, czy taka możliwość się nie pojawiła – ale nie zmuszą gminy do sprzedaży. Niekiedy gminy nie chcą pozbywać się mieszkań ze swojego zasobu, ale są też sytuacje, w których gmina nie może ogłosić wykupu. Tak będzie, jeśli stan prawny nieruchomości jest sporny lub niejasny (np. gdy spadkobiercy dawnych właścicieli starają się o zwrot mienia) oraz gdy budynek znajduje się w złym stanie i jest przeznaczony do modernizacji lub kapitalnego remontu albo wyburzenia. Przeszkodą może też być krótki czas najmu. Gminy mogą zastrzec, że wykup jest możliwy tylko przez osobę, która najmowała mieszkanie przez określoną liczbę lat.

Mieszkania kupionego z bonifikatą udzieloną przez gminę nie można sprzedać w dowolnym czasie. Ograniczenia czasowe są uzasadnione, mieszkanie ma przecież zaspokajać potrzeby nowych właścicieli, a nie być źródłem szybkiego zysku. Nabywca musi pamiętać, że jeśli sprzeda lokal przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia, będzie zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie (kwota podlega waloryzacji!).
Od każdej zasady istnieją jednak wyjątki. Bonifikaty nie trzeba zwracać, jeśli mieszkanie zostało zbyte (oddane w formie darowizny lub odsprzedane) na rzecz osoby bliskiej, doszło do zamiany lokalu komunalnego na inną nieruchomość mieszkaniową lub pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały wykorzystane na nabycie innego. W tym ostatnim przypadku pieniądze ze sprzedaży dawnego mieszkania komunalnego muszą być wydane na nowe w ciągu 12 miesięcy.

Za najbliższych ustawa o gospodarce nieruchomościami uważa małżonka, dzieci, wnuki, rodzeństwo, ale także dzieci rodzeństwa i życiowego partnera, czyli konkubenta. Choć zbycie mieszkania na rzecz tych osób nie powoduje konieczności zwrotu bonifikaty, to także one nie mogą w ciągu 5 lat odsprzedać go – pod groźbą zwrotu bonifikaty.