Nie musisz się wiązać z bankiem na całe życie, czyli refinansowanie kredytu

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest z pewnością jedną z najtrudniejszych w naszym życiu. Często trudniejszą od decyzji o ślubie czy posiadaniu dzieci. Zaciągając na długie lata zobowiązanie finansowe rzędu kilkuset tysięcy złotych, wiążemy się bowiem z bankiem, w którym wzięliśmy kredyt.

Jednak czy ta więź, tak jak małżeństwo, musi być zgodna, szczęśliwa i trwała? Niekoniecznie. Jeśli nie zgadzamy się z polityką banku, w którym mamy kredyt i jesteśmy nieszczęśliwi z powodu opłat okołokredytowych, znacznie wyższych, niż w innych bankach, możemy skorzystać z innego rozwiązania – refinansowania kredytu.

Refinansowanie kredytu polega na spłacie starego, najczęściej droższego kredytu dzięki środkom zaciągniętym w innym banku, którego oferta jest bardziej atrakcyjna, a co za tym idzie tańsza. Niższa marża, jaką pobiera nowy bank przekłada się zarówno na płaconą przez nas miesięczną ratę, jak i cały kredyt. Refinansowanie dzięki niższym odsetkom kredytowym może zagwarantować sporą oszczędność, która w niektórych przypadkach wynosi nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Natomiast refinansowanie z maksymalnym wydłużeniem okresu spłaty kredytu sprawia, że nasza miesięczna rata będzie znacznie niższa niż ta, uiszczana w pierwotnym banku. To z kolei gwarancja mniejszego obciążenia domowego budżetu.

„Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny w złotych w pierwszym kwartale 2009 roku decydując się na zobowiązanie miały świadomość, że marża tego kredytu wynosić będzie ok. 3 punktów procentowych. Obecnie marże w różnych bankach kształtują się średnio na poziomie około 1,5 p.p., ale często dostępne są oferty z marżą nawet poniżej 1,2 p.p. To przeszło o połowę mniej niż dwa lata temu. Przy kredycie o wartości 200 000 zł, różnica między ratą kredytu udzielonego w 2009 roku, a ratą zobowiązania zaciąganego obecnie wynosi około 200 złotych. W perspektywie 30 lat to oszczędność rzędu 70 tysięcy złotych. W takim przypadku refinansowanie kredytu może być korzystnym rozwiązaniem dla domowego budżetu” – mówi Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.

Kto może zrefinansować swój kredyt?

Z refinansowania kredytu może skorzystać każdy z klientów, praktycznie w każdym momencie jego spłaty. Teoretycznie możliwe jest to nawet następnego dnia po uruchomieniu kredytu. Decydując się jednak za zaciągnięcie nowego kredytu z przeznaczeniem na spłatę starego zobowiązania koniecznie należy rozważyć wszystkie okoliczności i ocenić opłacalność tego ruchu. Jednak warunkiem jaki należy bezwzględnie spełnić jest posiadanie zdolności kredytowej w nowym banku do spłaty nowego zobowiązania. Co prawda kilka lat temu część banków udzielała kredytów refinansowych bez formalnego badania zdolności kredytowej, tylko na podstawie pozytywnej historii spłaty dotychczasowego zobowiązania, jednak obecnie każda instytucja bezwzględnie wymaga dostarczenia dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody. Warunkiem zrefinansowania kredytu jest posiadanie zdolności kredytowej w „nowym” banku.

Refinansowanie kredytu opłaca się osobom, które zaciągnęły pierwotne zobowiązanie na mniej korzystnych warunkach (np. wtedy, gdy marże kredytowe wynosiły ponad 2,5 p.p.). Teraz, gdy marże są niższe, osoby te mogą na refinansowaniu sporo zyskać. W przypadku kredytu w walucie obcej refinansowanie może być tańsze niż kilka lat temu, również z uwagi na fakt iż zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego każdy bank ma obowiązek na wniosek klienta wypłacić kredyt bezpośrednio w walucie obcej, a bank w którym kredyt jest spłacany ma obowiązek umożliwić spłatę kredytu również bezpośrednio w walucie. Dzięki takiemu sposobowi spłaty istnieje możliwość uniknięcia dodatkowych kosztów wynikających z różnic między kursem sprzedaży w „starym” banku, a kursem kupna waluty obcej w „nowym” banku.

Nieopłacalne z pewnością będzie zrefinansowanie kredytu udzielonego w ramach programu Rodzina Na Swoim w okresie otrzymywania dopłat. Co prawda ustawa nie zabrania dokonywania takiej zmiany, jednak nowy kredyt nie będzie już spełniał kryteriów otrzymywania dopłat. W związku z brakiem dopłat do odsetek miesięczne płatności dokonywane przez klienta będą wyższe niż w przypadku „starego” kredytu.

Kiedy najlepiej refinansować kredyt? Wówczas, gdy nasze zobowiązanie jest zbyt dużym obciążeniem dla domowego budżetu oraz gdy czujemy się pokrzywdzeni faktem, iż aktualne oferty banków są dużo atrakcyjniejsze od tej, z której skorzystaliśmy kilkanaście miesięcy temu. Większość osób, która zaciągnęła kredyt pod koniec 2008 roku i na początku roku 2009 ma marżę kredytową znacząco wyższą od tych proponowanych obecnie. Wówczas, banki bardzo niechętnie udzielały kredytów, a jeśli już to robiły, to uwagi na wysokie ryzyko marża kredytowa również była wysoka. Jeśli mamy kredyt właśnie z tego okresu to rozwiązaniem mogą być także negocjacje z obecnym bankiem. Jednak jeśli propozycja jest niesatysfakcjonująca wówczas można zdecydować się na nowy bank, gdzie warunki proponowane nowym klientom są korzystniejsze.

Zaciągnięcie nowego kredytu musi jednak poprzedzić szczegółowa analiza kosztów, które występują w całym procesie refinansowania. Warto zwrócić uwagę na dodatkową prowizję, którą pobierze od nas nasz obecny bank. Niestety w wielu umowach kredytowych funkcjonuje zapis, iż przy wcześniejszej spłacie kredytu należy uiścić opłatę, której wysokość waha się w granicach 1 - 2% wartości pozostałej do spłaty części zobowiązania. W związku z tym, refinansowanie na znaczną kwotę, po bardzo krótkim okresie czasu od momentu zaciągnięcia kredytu może być zupełnie nieopłacalne. Złotą zasadą wielu banków jest zapis, iż prowizja za wcześniejszą spłatę pobierana jest, jeśli spłata ta następuje w ciągu trzech lub pięciu pierwszych lat obowiązywania umowy kredytowej. Po tym okresie niemal we wszystkich bankach możemy spłacić kredyt bez jakichkolwiek opłat.

Zanim jednak ostatecznie wybierzemy bank, w którym chcielibyśmy refinansować nasz kredyt musimy mieć na uwadze kilka istotnych aspektów nowej umowy.

„Powinniśmy sprawdzić jaka jest wysokość marży w nowym banku, ale także czy wymagane jest skorzystanie z innych produktów. Wymóg używania karty kredytowej, konta, czy też zakup produktu ubezpieczeniowego co prawda obniża marżę i ratę kredytu, ale niejednokrotnie powoduje że miesięczne płatności znacząco wzrastają. Wiele banków wymaga także regularnego zasilania konta stałą kwotą lub wynagrodzeniem. Warto sprawdzić te wszystkie warunki dodatkowe, aby być w pełni świadomym na jakich zasadach cenowych nowy bank udziela kredytu” – podkreśla Krajkowski.

Warto też zwrócić uwagę na to czy marża banku, w którym refinansujemy nasze zobowiązanie nie będzie się zmieniać podczas trwania umowy kredytowej, szczególnie pod kątem niespełnienia warunków korzystania z innych produktów. Czy w przypadku niezasilania konta wynagrodzeniem lub niekorzystania z karty kredytowej warunki promocyjne kredytu hipotecznego tracimy bezpowrotnie, czy też bank daje możliwość ponownego zastosowania promocyjnej marży.

Większość banków oferuje obecnie kredyty przeznaczone na spłatę innych kredytów mieszkaniowych na takich samych warunkach cenowych jak gdyby był to kredyt przeznaczony na zakup takiej nieruchomości. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka banków które w pewien sposób wyróżniają się wśród innych i różnicują swoje oferty w zależności od celu kredytowania.

„DnB Nord nie pobiera dodatkowej opłaty z tytułu ubezpieczenia kredytu do momentu wpisu hipoteki. Oznacza to dodatkowe korzyści w postaci niższej raty już od samego uruchomienia kredytu. Bank Nordea dla kredytu przeznaczonego na refinansowania innego kredytu mieszkaniowego ustala marżę niższą o 0,1 punktu procentowego, niż dla kredytu o takich samych parametrach, ale przeznaczonego na zakup lub remont. Dodatkowo instytucja ta dla takich produktów nie pobiera prowizji za udzielenie. Odwrotnie sytuacja wygląda w Alior Banku – dla kredytu w EUR, który jest przeznaczony na spłatę innego zobowiązania marża jest wyższa o 0,6 punktu procentowego, niż dla analogicznego kredytu na zakup mieszkania lub domu” – wylicza Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus.

Pozostałe banki swoje oferty kredytów na refinansowanie mają skonstruowane identycznie jak dla pozostałych celów mieszkaniowych. W związku z powyższym dla dużej grupy kredytów zaciągniętych pod koniec 2008 i na początku 2009 roku obecnie możliwe jest uzyskanie dużo lepszych warunków cenowych niż te aktualnie zapisane w umowie kredytowej. Jak wynika z poczynionej analizy refinansowanie może być opłacalnym zabiegiem dla licznej grupy kredytobiorców, którzy zmuszeni byli zaciągnąć kredyt hipoteczny w okresie gorszej koniunktury.

Należy pamiętać, że nasz związek z bankiem nie jest zobowiązaniem na całe życie i powinien być satysfakcjonujący dla obu stron. Jeśli taki nie jest warto sprawdzić dostępne opcje i wybrać taki bank, z którym, jak to zwykle bywa w przypadku kredytów hipotecznych, będziemy żyć długo, ale jednak szczęśliwie.

DK NOTUS