Odpowiedzialny kredyt hipoteczny. Teraz w internecie sprawdzisz, czy stać cię na mieszkanie

W Polsce mieszkania drożeją w tempie około kilku procent w co kwartał. Przekładając to na język portfela - w ciągu 12 miesięcy ceny mieszkań rosną o 500 - 800 zł za każdy metr kwadratowy. W ostatecznym rozrachunku wzrost może być więc nawet kilkudziesięciotysięczny.

8 tys. zł - to aktualna średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie. Stolica pozostaje najdroższym miastem w kraju. Na podium znajduje się również Kraków i Gdańsk. Dalsze miejsca - z niewiele niższymi cenami zajmują Wrocław i Poznań.

Pomimo, że ceny mieszkań wciąż rosną,nie brakuje chętnych do zakupu. Inwestorzy kupują za gotówkę, większość z nas - na kredyt. Podpowiadamy krok po kroku, jak wygląda rynek nieruchomości, z czym wiąże się kredyt hipoteczny oraz jak wyliczyć własną zdolność kredytową.

Gdzie ceny mieszkań spadają, gdzie rosną?

W przypadku Krakowa cena metra kwadratowego w 2018 roku skoczyła średnio o 18 proc. To prawie tysiąc złotych różnicy. Jeszcze rok temu stawka nie przekraczała 5900 zł, a teraz sięga prawie 7000 zł.

Przy mieszkaniu o wielkości 50 metrów kwadratowych do zapłaty jest średnio o 54 tys. zł więcej. Takie mieszkanie kosztuje pod Wawelem blisko 350 tys. zł.

Ponad 600 zł więcej trzeba zapłacić za metr kwadratowy w Szczecinie. To aż o 14 proc. więcej niż przed rokiem. W Łodzi przebitka to blisko 500 zł, czyli o 10 proc.

Wiele zależy również od wielkości mieszkania. Choć to Warszawa jest najdroższym miastem pod względem średniej za metr kwadratowy, to… Trójmiasto ma najwyższe ceny za najmniejsze mieszkania. Średnia cena kawalerki w Gdańsku to 390 tys. zł. W Warszawie to nawet o 50 tys. zł mniej.

Eksperci tłumaczą to zjawisko tym, że w ostatnich latach wzrosła atrakcyjność Pomorza. Wiele mieszkań w tym regionie kraju kupowanych jest jako inwestycja na wynajem.

Co ciekawe, nie wszędzie mieszkania podrożały. Z obszernego raportu NBP dotyczącego rynku nieruchomości wynika, że na ceny mieszkań na rynku pierwotnym nie mogą narzekać mieszkańcy Opola.

Na koniec ubiegłego roku średnia cena metra kwadratowego wynosiła 4250 zł. To o ponad 200 zł mniej niż na koniec 2017 roku. Około 3 proc. taniej jest też w Lublinie i Białymstoku. Za metr kwadratowy trzeba tam zapłacić odpowiednio 4972 i 4706 zł, blisko 150 zł mniej niż rok wcześniej.

Czy masz szansę na kredyt?

Kupno mieszkania za gotówkę to dla wielu z nas opcja nierealna. Jedynym rozwiązaniem jest kredyt. Czy nas na niego stać? Choć nam może wydawać się, że tak, to powinniśmy się upewnić co do tego przed wizytą w banku.

Wystarczy użyć Analizatora Kredytowego, który uruchomiło Biuro Informacji Kredytowej. Narzędzie sprawdza zdolność i wiarygodność kredytową na podstawie tych samych danych, z których skorzysta bank analizując twój wniosek kredytowy.

W Analizatorze Kredytowym BIK otrzymasz kalkulację uwzględniającą twoją historię kredytową. Nie jest to wirtualna symulacja, a obliczenia na podstawie zgromadzonych o tobie danych.

Co ważne, możesz wykonać dowolną liczbę kalkulacji dla różnych kredytów. Nie wpływa to na to jak ocenią cię banki. W podsumowaniu otrzymasz ocenę szans na kredyt w banku. Narzędzie wskaże, jakie jest prawdopodobieństwo (może być wysokie, duże, średnie lub małe), że otrzymasz pieniądze. Dowiesz się również, co miało wpływ na taką ocenę.

Jeśli parametry sprawdzanego kredytu będą wiązały się z nadmiernym obciążeniem finansowym, dostaniesz ostrzeżenie. Jeśli okaże się, że obciążenie wydatkami zmniejsza istotnie szanse na kredyt, system zasugeruje zmianę parametrów kredytu.

Pamiętaj, że wyniki obliczeń Analizatora Kredytowego BIK mają wyłącznie charakter poglądowy i edukacyjny. Nie oznaczają, że na pewno dostaniesz kredyt. Nie oznaczają też, że już ten kredyt masz przyznany. I co najważniejsze - Biuro Informacji Kredytowej nie będzie prezentować kalkulacji ani bankom, ani żadnym innym zewnętrznym podmiotom. Za Analizatorem Kredytowym BIK nie stoją żadne oferty kredytów, dlatego narzędzie jest obiektywne.

Ile kosztuje kredyt?

Dziesięć lat temu przeciętne RRSO kredytu hipotecznego wynosiło 6,8 proc. Dziś jest to 4,6 proc. Nie oznacza to jednak, że kredyty hipoteczne są tanie.

Biorąc taki kredyt - na zakup mieszkania lub budowę domu - musisz zdawać sobie sprawę, że do banku zwrócisz zdecydowanie więcej. Nie każdy sobie zdaje sprawę z tego, jak duża jest różnica pomiędzy pożyczoną o zwróconą kwotą w ciągu 30 lat. A warto przypomnieć, że tak nisko oprocentowanych kredytów dawno nie było*.

W największych bankach w Polsce kredyt w kwocie 450 tys. zł (wzięty na 30 lat) będzie wiązał się z oddaniem w sumie blisko 750 tys. zł. Oznacza to również miesięczną ratę (przy założeniu spłaty w ratach równych) w wysokości ponad 2 tys. zł.

Kredyt na kwotę 750 tys. zł w sumie kosztuje kredytobiorcę 1,277 mln zł. Miesięczna rata oscyluje w okolicach 3,5 tys. zł.

Decydując się na dodatkowe usługi banku - kartę kredytową, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy można ratę zmniejszyć o kilkanaście, kilkadziesiąt złotych miesięcznie.

Jednocześnie należy sprawdzić, czy niższa rata nie będzie wiązała się ze znacznie wyższymi opłatami miesięcznymi za konto i pakiet usług. Warto porównać obie opcje - z pakietem i bez pakietu.

Skąd tak duże koszty? Wystarczy zerknąć na udział części kapitałowej i części odsetkowej w comiesięcznej racie (w przypadku kredytu z ratami równymi przez cały okres spłaty).

Z wspomnianych 3 tys. zł - zaledwie 900 zł wędruje na poczet pożyczonej kwoty (kapitału kredytu). Pozostałe 2,1 tys. zł to koszty kredytu, czyli część odsetkowa. Dopiero w 145 miesiącu spłacania, czyli po ponad 10 latach, część kapitałowa raty zaczyna być większa od części odsetkowej.

W przypadku rat malejących (inna forma spłaty kredytu) od samego początku część kapitałowa jest równa części odsetkowej, ale raty comiesięczne są na początku wyższe.

Najłatwiej to pokazać na przykładzie. Kredyt na 750 tys. zł na początku oznacza ratę po blisko 4,5 tys. zł. Pod koniec spłaty kredytu raty wynoszą około 2 tys. zł.

Dlaczego ceny mieszkań wciąż rosną?

Wynika to z gigantycznego zainteresowania mieszkaniami - Polacy chcą mieszkać na swoim, a liczba dostępnych lokali wciąż jest zbyt mała.

Nie bez znaczenia są również stopy procentowe utrzymujące się na tak niskim poziomie, że nie opłaca się trzymać oszczędności na lokacie. Posiadający kapitał szukają innego sposobu inwestowania i decydują się na zakup nieruchomości. Widać to w danych - od kilku lat blisko połowa mieszkań kupowana jest za gotówkę.

Z drugiej strony niskie stopy procentowe oznaczają również większą dostępność kredytów (bo mają one niższe oprocentowanie).

Nie bez wpływu na ceny nieruchomości są rosnące ceny surowców oraz presja płacowa. Brak rąk do pracy w budowlance skutecznie podbija wynagrodzenia pracowników, a te koszty z kolei są przerzucane na kupujących.

Standardem rynkowym jest także wzrost cen nieruchomości pod koniec budżetów unijnych. Inwestycje infrastrukturalne - w tym czasie wzmożone - skutecznie utrudniają szybkie kończenie już rozpoczętych robót mieszkaniowych (brak pracowników) i jednocześnie wpływają na ceny materiałów (większe zapotrzebowanie).

Ceny rosną regularnie w rytm wielkich inwestycji infrastrukturalnych dofinansowywanych przez Unię Europejską. Siedmioletnie perspektywy unijne wyznaczają po prostu górki cen materiałów i wykonawstwa. To dlatego - według danych PSB - już w ubiegłym roku drożały wszystkie grupy materiałów budowlanych.

Stąd analitycy money.pl wskazują, że najlepszym rokiem do kupna mieszkania mogą być dwa kolejne lata po końcu perspektywy unijnej. Będą to lata 2021-2022.

_W naszych obliczeniach zastosowaliśmy oprocentowanie zmienne 2,89 proc. przez rok (w pierwszym roku) oraz 3,69 proc. rocznie w kolejnych. To częsta bankowa praktyka. _

Pamiętaj, na koszt kredytu składa się również kilkanaście innych czynników. To na przykład prowizja - w tym wypadku 0 proc. oraz ubezpieczenie nieruchomości (za cały okres kredytowani), ocena wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt założenia rachunku oszczędnościowo rozliczeniowego, ubezpieczenie spłaty kredytu na wypadek utraty źródła dochodu, inwalidztwa w następstwie nieszczęśliwego wypadku i leczenia szpitalnego. Zawierając umowę kredytu hipotecznego - sprawdź wszystkie z tych warunków.