Trwa ładowanie...
d4bxif7

Po 12 latach wzrostów ziemia rolna przestała drożeć

Hossa na rynku ziemi rolnej trwała latami. Kres położyło jej nowe prawo ograniczające wolny obrót ziemią rolną. W efekcie transakcji jest o połowę mniej, hektar żyznej ziemi jest dziś o około 1,4 tys. zł tańszy niż przed rokiem, a słaba ziemia przestała gwałtownie drożeć – wynika z szacunków Open Finance.
Głosuj
Głosuj
Podziel się
Opinie
Po 12 latach wzrostów ziemia rolna przestała drożeć
(Fot: East News//TOMASZ BARANSKI)
d4bxif7

476 proc. - aż o tyle wzrosła przeciętna wartość hektara w Polsce przez 12 lat, czyli od końca 2004 roku. Jeśli więc ktoś wtedy kupił „statystyczną” rolną parcelę i sprzedał ją pod koniec ubiegłego roku, to zrealizował wysoki zysk. Analogiczny wynik wymagałby osiągania co roku przez 12 lat zysku na poziomie prawie 16 proc. rocznie. Lokaty czy obligacje nie pozwoliłyby na osiągnięcie takich wyników, a i na giełdzie byłyby one mało prawdopodobne. Nawet złoto, którego ceny są obecnie niedaleko historycznych rekordów, dało w analogicznym okresie zarobić „jedynie” 250 proc..

##Połowa transakcji to spekulacja? Wyraźna zmiana trendu na rynku ziemi miała miejsce w 2016 roku. Zmienione zostały wtedy zasady obrotu gruntami. Od ostatniego dnia kwietnia ubiegłego roku nabywcami ziemi co do zasady mogą być jedynie rolnicy indywidualni (nie licząc transakcji w rodzinie, oraz takich, gdzie nabywcami są skarb państwa, samorząd, park narodowy czy kościół).

Przed nowym prawem postawiono wiele zadań. Najbardziej medialnym było zapobieżenie wykupowi ziemi przez cudzoziemców. Wiele mówiło się też o ukróceniu spekulacji gruntami. Pierwszy z tych celów w myśl regulacji wspólnotowych, mógł być osiągnięty w bardzo ograniczonym zakresie. Inaczej jest z drugim z nich. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości sugerują, że liczba zawieranych transakcji gruntami wyraźnie zmalała – nawet o połowę (2 półrocze 2016 wobec analogicznego okresu rok wcześniej). Powodów tak drastycznego hamowania jest wiele. Po pierwsze rynek musiał przyzwyczaić się do nowych zasad obrotu. Spadek liczby transakcji jest też pokłosiem wzmożonego ruchu w ostatnim okresie obowiązywania swobodnego rynku. Po prostu w związku z tym, że bez dodatkowych obostrzeń można było kupić ziemię do końca kwietnia 2016 roku, wiele osób przyspieszyło swoje decyzje, aby załapać się na „stare zasady”. Potem rynek zamarł. Jedynie część spadku obrotów można utożsamiać z ograniczeniem zakupów spekulacyjnych. ##Tylko indywidualny
rolnik może kupić ziemię Nowe prawo mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje.

d4bxif7

Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona „nierolników” działkę rolną może nabyć np. gmina, skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję zgodę może wydać prezes ANR.

Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy jest wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe - do 0,5 ha - nierolnik kupi jedynie jeśli na działce znajduje się dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy. ##Dobra ziemia tanieje Efektem nowego prawa nie jest jedynie ograniczenie obrotu. Mniejszy popyt na ziemię spowodował, że ceny ziemi rolnej przestały rosnąć. W ostatnim kwartale 2016 roku za hektar trzeba było płacić 35,8 tys. zł. To zaledwie 1,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jest to najniższa dynamika wzrostu od 2005 roku, czyli od kiedy dzięki GUS dostępne są odpowiednie dane.

Co nie mniej ważne, to fakt, ze w ostatnim czasie tanieje dobra ziemia. Pamiętajmy, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję – tylko oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach, czego efektem jest taniejąca żyzna ziemia.

W przypadku ziemi średniej i słabej widoczne są natomiast skromne wzrosty cen. Wciąż brakuje danych, które pozwoliłyby wytłumaczyć ten rozdźwięk między glebą urodzajną i mniej urodzajną. Niewykluczone jednak, że w przypadku parceli niskich klas na wzrost cen może wpływać fakt, że to słabsze ziemie były częściej kupowane w celu podzielenia ich na mniejsze działki i sprzedaży z zyskiem. Jeśli tylko działki te mają powierzchnię do 3000 metrów kwadratowych, to można je kupić bez dodatkowych zezwoleń i statusu rolnika indywidualnego. Ponadto potencjalnie łatwiej jest uzyskać nierolnikowi specjalną zgodę na zakup niewielkiej działki. Jednym z warunków uzyskania takiej zgody przez sprzedającego jest bowiem udowodnienie, że działki nie chciał kupić żaden uprawniony podmiot. Łatwiej udowodnić to w przypadku kilkudziesięcioarowej parceli, która z punktu widzenia prawdziwego rolnika jest mało atrakcyjna. Teoretycznie więc małe działki, które udaje się kupić nierolnikom, mogą zawyżać statystyki cen. Jest to jednak tylko
hipoteza. Z drugiej strony faktem jest, że zawieranych transakcji jest teraz o połowę mniej. To oznacza, że wyniki publikowane przez GUS mogą być bardziej przypadkowe. Po prostu gdy transakcji jest mniej, pojedyncze umowy mają większy wpływ na kształtowanie się średnich.

Open Finance

d4bxif7

Podziel się opinią

Share
d4bxif7
d4bxif7