Przy zakupie większego M, kredyt z dopłata mniej atrakcyjny

Inaczej jest w przypadku największego metrażu, jaki można kupić finansując się kredytem dopłatą. Takie kredyt jest ponadto droższy, jeśli uwzględnić łączny koszt odsetek - wynika z analizy Expandera - Niezależnego Doradcy Finansowego.

Maksymalną dopłata do 30-letniego kredytu, jaką można otrzymać w ramach programu "Rodzina na swoim", wynosi obecnie 796 zł miesięcznie i dotyczy zakupu mieszkania w Warszawie. Dla innych miast stawki są niższe. Przykładowo dla Poznania jest to 730 zł, a dla Krakowa 626 zł. Na kredyt z dopłatą można kupić mieszkanie o powierzchni nie większej niż 75 m2, jednak mechanizm dopłat jest tak skonstruowany, że dla metrażu z przedziału 50-75 m2 kwota dopłaty jest taka sama. W efekcie rata kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 75 m2 jest o 83% wyższa od raty kredytu na zakup 50-meterowego mieszkania, chociaż wartość tego pierwszego jest większa o połowę.

Taki mechanizm naliczania dopłat powoduje, że im większe mieszkanie (powyżej 50 m2), tym bardziej uzasadnione jest rozważenie alternatywnego kredytu - w euro lub we frankach. Dotyczy to oczywiście osób gotowych podjąć ryzyko kursowe. Z obliczeń Expandera wynika, że przy zakupie mieszkania o powierzchni 75 m2 po maksymalnej cenie umożliwiającej skorzystanie z programu "Rodzina na swoim" rata przeciętnego kredytu we frankach (oprocentowanie 4,1%) dla Krakowa wyniesie 1860 zł, a rata przeciętnego kredytu w euro (oprocentowanie 4,5%) 1959 zł. W pierwszym przypadku będzie to o 7%, a w drugim o 13% więcej od raty kredytu z dopłatą. Jeżeli wybierzemy natomiast jeden z droższych kredytów z dopłatą (oprocentowanie 8,5%) rata zrówna się z ratą kredytu we frankach.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku mniejszych mieszkań. Tym razem prześledźmy to na przykładzie Poznania. Rata przeciętnego kredytu z dopłatą (oprocentowanie 6,78%) na zakup 50-metrowiego mieszkania po maksymalnej cenie wynosi 1108 zł. Gdyby kredytobiorca chciał sfinansować zakup tego mieszkania przeciętnym kredytem w euro rata wyniosłaby 1523 zł, wzrosłaby zatem o 37%. Nieco korzystniej sytuacja wygląda w przypadku kredytu we frankach, ale rata też jest o ponad 30% wyższa od raty kredytu z dopłatą i wynosi 1446 zł. Analogiczne różnice w wysokości rat występują w przypadku zakupu mieszkania 30-metrowego.

Sytuacja kredytobiorcy korzystającego z programu "Rodzina na swoim" wyraźnie pogarsza się po zakończeniu okresu dopłat, czyli po 8 latach. Rata rośnie wówczas znacząco. Dla 75-metorwego mieszkania w Warszawie jest to skok z 2295 zł do 3006 zł. W tym momencie rata kredytu z dopłatą staje się wyraźnie wyższa od raty kredytu w euro czy we frankach. Na tym nie koniec. Fakt, że dopłaty wypłacane są tylko przez 8 lat znacząco wpływa też na łączny koszt kredytu. Przy założeniu stałości obecnych warunków oprocentowania oraz kursów walutowych, dla 75-metrowego mieszkania łączna suma rat jest o prawie 19% niższa w przypadku korzystania z kredytu we frankach oraz o 13% niższa w przypadku korzystania z kredytu w euro. Dla przykładu, w Warszawie koszt kredytu z dopłatą w przypadku zakupu 75-metrowego mieszkania wynosi 547 tys. zł (wartość kredytu to 462 tys. zł), koszt kredytu w euro wynosi 435 tys. zł, a koszt kredytu we frankach - 389 tys. zł.

Pełna wersja raportu dostępna w formacie

Katarzyna Siwek, wsp. Jerzy Węglarz
Expander - Niezależny Doradca Finansowy