Przy zamianie udziałów nie ma pierwokupu

Sąd Najwyższy w uchwale z 19 marca 2010 r. stwierdził natomiast, że prawo pierwokupu nie dotyczy sytuacji, gdy ułamkowa część tego prawa jest przedmiotem zamiany.
Problem prawny wyjaśniony w tej uchwale powstał w związku z aktem notarialnym spisanym przez notariusz Annę G., a zatytułowanym “Umowa zamiany i umowa darowizny”. Umowę tę zawarli Małgorzata K. oraz jej syn Bartosz Ś., Małgorzata K., do której należało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o pow. 40 mkw., darowała 1/2 udziału w tym prawie synowi. Pozostałą 1/2 udziału zamieniła na należącą do syna 1/2 udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu w tym samym mieście o pow. 30 mkw. Drugą współuprawnioną z takim samym udziałem w tym mniejszym mieszkaniu jest Katarzyna B., córka Małgorzaty K., a siostra Bartosza Ś.

Notariusz w imieniu Małgorzaty K. i Bartosza Ś. złożyła wniosek o wpis Bartosza Ś. jako właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do pierwszego mieszkania, tj. o pow. 40 mkw. Sąd wieczystoksięgowy odmówił, twierdząc, że umowa Małgorzaty K. i Bartosza Ś. w części dotyczącej zamiany jest nieważna w świetle art. 172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W myśl tego przepisu w razie umowy zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. Umowa taka zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Sąd I instancji przyjął przede wszystkim, że skoro w art. 172 ust. 6 mowa jest o zbyciu, dotyczy on nie tylko umowy sprzedaży, ale także darowizny i zamiany. Notariusz zaś, uznając, że jest inaczej, spisała umowę zamiany jako bezwarunkową. Umowa ta zatem – argumentował sąd – jest nieważna, a więc nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej. Zaznaczył, że jest nieważna, także ze względu na niepowiadomienie uprawnionej, tj. Katarzyny B., o zbyciu. Sąd II instancji, do którego wpłynęła apelacja Małgorzaty K. i Bartosza Ś., zwrócił się z pytaniem prawnym do SN. W jego uzasadnieniu odwołał się m.in. do poglądu, że umową zbycia, o którą chodzi w art. 172 ust. 6, jest wyłącznie umowa sprzedaży, gdyż tylko jej może dotyczyć prawo pierwokupu. Jednakże – argumentował – nie jest wykluczone, że ustawodawca miał na myśli nie tylko tę umowę. Ustawowe sformułowanie przesłanek nieważności umowy wskazane w art. 172 ust. 6 różni się od kodeksowej regulacji pierwokupu. Zgodnie z tym przepisem nieważność powoduje nie tylko
zawarcie umowy bezwarunkowo, ale także brak zawiadomienia osoby uprawnionej o zbyciu lub o istotnych postanowieniach umowy.

Powstaje jednak pytanie, jak osoba uprawniona miałaby wykonywać prawo pierwokupu przy umowie zamiany lub darowizny. Jakie byłoby jej świadczenie wzajemne, skoro w myśl art. 600 k.c. przez wykonanie tego prawa dochodzi do skutku umowa tej samej treści co zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej?

SN nie udzielił na nie odpowiedzi. Stwierdził natomiast, że w przypadku umowy zamiany, której przedmiotem jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 172 ust. 6, współuprawnionym nie przysługuje (sygn. III CZP 5/10).

—Izabela Lewandowska