Raport rynku nieruchomości Gold Finance i redNet Consulting – czerwiec 2010

Jeszcze w marcu zapatrywania obu stron na to, ile powinno kosztować mieszkanie, różniły się o niemal tysiąc złotych i przekraczały 12 proc. – wynika ze wspólnego raportu redNet Consulting, firmy monitorującej rynek nieruchomości oraz Gold Finance doradcy finansowego.

Zmiana jest w dużej mierze zasługą deweloperów, którzy swoje nowe projekty oferują po coraz niższych cenach. W maju średnia cena m. kw. mieszkań oferowanych w 7 aglomeracjach Polski spadła z 7605 zł do 7495 zł, czyli o 1,4 proc. Apetytu na tańsze mieszkania nie mogą sobie jednak narobić wszyscy. W odróżnieniu od poprzedniego miesiąca ceny nie spadały w każdym mieście. Średnia obniżka cen to efekt zmian w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. We Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu i Łodzi od maja jest drożej.

W zbliżaniu się stanowiska deweloper - klient swój udział mają też kupujący. W maju poszukujący mieszkań byli gotowi wyłożyć za każdy metr kw. średnio już prawie 7 tys. zł (6999 zł), czyli o 0,9 proc. (61 zł) więcej niż w kwietniu. Ale na razie nie wyszli mocno poza granicę 7 tys. zł, do której są silnie przywiązani już od grudnia 2008 r. Podobnie jak ceny oferowane, również ceny transakcyjne nie wszędzie odzwierciedlają statystykę dla całego rynku. W efekcie kupującym mieszkania w Katowicach, Poznaniu i Krakowie udało się nawet zapłacić w maju mniej niż miesiąc wcześniej.

Powodów do nawiązania porozumienia między deweloperami i klientami nie brakuje. Inwestorzy przez kryzys lub też dzięki niemu zaczęli planować i oferować tańsze mieszkania. Z budynków znika kamień na elewacjach, nie ma mowy o dużej wysokości lokali czy recepcji w holu. Wszystko w imię niższych cen. Rozpoczynają się też inwestycje na pozyskanych w czasie kryzysu tańszych gruntach. Z kolei klientom w realizacji marzeń o własnym kącie coraz bardziej pomagają banki. Bankowcy zarzekają się, że ok. 2 proc. marży dla kredytów hipotecznych w złotych (więcej dla walutowych) to cena jak najbardziej w porządku dla obu stron. Przy takich marżach klienci nie przepłacają, a banki mają pewną górkę ponad koszt pozyskania pieniądza – argumentują bankowcy i następnego dnia… obniżają ceny. Każdy początek miesiąca przynosi informację o nowych promocjach i obniżkach kosztu kredytu. Nie inaczej było też w maju i na początku czerwca. Wiosna przyniosła atrakcyjne oferty w dwóch największych bankach w kraju. W maju z nową ofertą
kredytu złotowego wyszedł PKO BP. Po zakupie innych produktów banku klient może dostać tu marżę w wysokości ok. 1,7 proc., a nawet niższą. Na działania lidera rynku nie pozostał obojętny drugi bank na rynku - Pekao. Od 5 czerwca daje 1,7 proc. marży każdemu, kto pożyczy co najmniej 300 tys. zł i posiada minimum 10 proc. wkładu własnego, ewentualnie pochwali się wpływami w wysokości 7,5 tys. zł indywidualnie lub na gospodarstwo domowe.

Standardowo marża wyniosłaby w Pekao 2 pkt proc., a w PKO BP ok. 2,2 proc. Jak ważne są zmiany ofert w tych dwóch bankach i jak istotnie wpływają na możliwości zakupowe Polaków, pokazuje fakt, że z PKO BP i Pekao pochodziło w I kwartale prawie 40 proc. kredytów na cele mieszkaniowe.

A jak wygląda sytuacja w poszczególnych miastach? Bardzo różnorodnie. Gdy w Poznaniu klienci są gotowi płacić za mieszkania nawet więcej niż wynosi średnia cena, to w Gdańsku klienci kupują mieszkania, które są tańsze od średniej ceny oferowanej przez deweloperów o ponad 15 proc. Rozdźwięk pomiędzy kwotą, jaką chce wyłożyć klient, a żądaniami deweloperów przekracza tysiąc złotych. Widać jednak, że różnica systematycznie się zmniejsza. Jeszcze w marcu sięgała 20 proc., a w kwietniu 17 proc.

Sytuacja cenowa w poszczególnych miastach wygląda następująco:

Niełatwo mają też poszukujący mieszkań w Krakowie. Między ceną akceptowaną przez zainteresowanych zakupami, a średnią ofertą jest niemal 800 zł, czyli ponad 11 proc. różnicy. Jednak podobnie jak w Gdańsku rozrzut cen transakcyjnych i oferowanych powoli maleje (miesiąc wcześniej przekraczał 13 proc.). Rynek warszawski, który jest najbardziej płynnym rynkiem mieszkań w Polsce, notuje obecnie 3,8 proc. różnicę pomiędzy omawianymi wskaźnikami. Ta skala podaży i płynności sprzedaży potwierdza wysoką efektywność rynku w stolicy, chociaż w najbardziej dopasowanym rynku relacja ta powinna oscylować wokół zera.

Ceny ofert najbardziej spadły w Krakowie, a najmocniej poszły w górę we Wrocławiu i Katowicach

W odróżnieniu od poprzedniego miesiąca nie wszędzie jednak spadła średnia cena mieszkania. Spadki dało się zauważyć jedynie w największych miastach w kraju: w Krakowie o 3,1 proc., w Warszawie o 0,9 proc. oraz w Gdańsku o 2,3 proc. W pozostałych miastach cena jest nawet wyższa niż miesiąc wcześniej, jak np. we Wrocławiu (o 3,6 proc.), w Katowicach (o 2,9 proc.) i w Łodzi (o 0,2 proc.). W Poznaniu cena wzrosła o 0,8 proc., ale jest to rynek zrównoważony, szczególnie po dość dużym dopływie tańszych inwestycji w poprzednim miesiącu.

W odniesieniu do ceny mieszkań sprzedanych, która w skali całego kraju podwyższyła się o około 1 proc., znacznie od trendu odstawały Katowice. Kupowano tam mieszkania tańsze średnio o 3,3 proc. w porównaniu do kwietnia. W pozostałych miastach kupowane są mieszkania w cenach odbiegających od kwietniowych o ok. 1 proc. w górę lub w dół. W Warszawie, Gdańsku i Łodzi kupowano droższe lokale niż miesiąc wcześniej. W stolicy było to o 1 proc. więcej.

Bardziej przyjazny i zrównoważony rynek nieruchomości również dzięki bankom Maj jest miesiącem kontynuacji dobrego czasu na rynku mieszkaniowym w Polsce. Podaż stara się wyjść naprzeciw oczekiwaniom nabywców. Kupujący z kolei, wsparci kredytami, akceptują ustalony dawno poziom cen i nie zamierzają, przynajmniej na razie, zmieniać go. Rynek dąży do równowagi i wyraża się to choćby w coraz lepszej płynności dobrze skrojonych projektów mieszkaniowych.

Coraz bardziej pozytywną rolę na scenie rynku mieszkaniowego w Polsce odgrywają banki. Poprzez dużo bardziej skrupulatną weryfikację zamysłów deweloperów, głębszą analizę rynku oraz bardziej przemyślane podejście do finansowania, wspierane finansowo są tylko inwestycje najbardziej dostosowane do aktualnej sytuacji rynkowej. Pozwala to na utrzymanie o wiele bardziej stabilnej sytuacji niż ta, z jaką mieliśmy do czynienia w okresie hossy 2005-2007, czy gwałtownych spadków w latach 2008/2009.

Halina Kochalska
Analityk Gold Finance

Marcin Gołębiowski
redNet Consulting

| Powyższy tekst jest wyrazem osobistych opinii i poglądów autora i nie powinien być traktowany jako rekomendacja do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z opisywaną tematyką. Jakiekolwiek decyzje podjęte na podstawie powyższego tekstu podejmowane są na własną odpowiedzialność. |
| --- |