Sprzedaż nieruchomości obciążonej egzekucją komorniczą – eksperci radzą

Nieprzewidziane okoliczności, nieprzewidziane zadłużenie

Oferty kredytowe pomagają realizować niesamowite plany i osiągać ważne cele życiowe. Pożyczka na zakup firmowego sprzętu, kredyt na studia, okresowe podreperowanie budżetu, albo operacja plastyczna w prywatnej klinice – wszystko to potrafi nadać życiu nową, lepszą jakość. Często jednak sprawy przybierają niepomyślny obrót i sytuacja przestaje być tak bezpieczna, jak w chwili zaciągnięcia pożyczki. Ponieważ powszechną praktyką sektora bankowego jest obciążanie kredytem posiadanych przez pożyczkobiorcę nieruchomości, to w sytuacji, gdy nie ma szans na spłatę, bank staje się właścicielem obciążonego mieszkania, lub domu. Powszechnie wiadomo, że w przypadku zadłużenia nieruchomości, profesjonalna agencja skupu zajmie się taką sprawą szybko, legalnie i w pełni transparentnie, ale właściciele nieruchomości zazwyczaj wierzą, że jeszcze dadzą radę wyjść z długu. Takie przekonanie może trwać naprawdę długo, a sytuacja może przybrać koszmarny obrót. Komornik nie ma interesu w pomaganiu osobie zadłużonej, jego działania koncentrują się na zaspokojeniu roszczeń wierzyciela oraz na własnym zarobku. Co to oznacza w praktyce możemy się przekonań mediach, gdzie nie brakuje doniesień o zaniżanych cenach na licytacjach komorniczych, jak i artykułów o niedoszacowaniu wartości zajmowanego sprzętu, czy reportaży o rujnowaniu życia całym rodzinom, i bezwzględnym zajmowaniu mienia, bez którego wyjście z długu wydaje się niemożliwe.

- Przyjrzyjmy się sytuacji, w której ktoś posiada budynek zagrożony zajęciem przez komornika – przytacza przykład Kamila Kasperkowiak, główny administrator Walor Skup Nieruchomości. - Pierwsze ryzyko to niedoszacowanie nieruchomości, bo komornik musi mieć gwarancję, że zajęty obiekt znajdzie nabywcę. Drugie ryzyko jest takie, że nabywca się znajdzie, ale strata nieruchomości nie uwolni właściciela od długu, bo owszem, jej nabywca zapłaci, ale od tej sumy (na ogół wcześniej już zaniżonej) potrącane są tak zwane koszty egzekucji komorniczej. Komornik może więc schować do kieszeni nawet sporą część sumy, jaką uzyska za nieruchomość, a jednocześnie dług zostaje pomniejszony w stopniu niedostatecznym, co oznacza że za kilka tygodni komornik ponownie odwiedzi dłużnika. Ponieważ prawo chroni komornika tak samo jak wierzyciela, najlepszym rozwiązaniem jest jak najszybsza sprzedaż budynku firmie, która ma doświadczenie w rozwiązywaniu takich oraz innych problemów prawnych. W oczach profesjonalisty mieszkanie z komornikiem to tylko specyficzna forma zadłużenia nieruchomości.

Komornik zaniża cenę nieruchomości, skup – wręcz przeciwnie

Właściciele nieruchomości zagrożonych interwencją komornika na ogół wahają się przed skorzystaniem z pomocy skupu. Dlaczego? Według obiegowej opinii współpraca ze skupem oznacza zbicie ceny poniżej rynkowej, nie bierze się jednak pod uwagę tego, że pułap cenowy obniża się wyłącznie w określonych sytuacjach.

- Nie jest tak, że wszystkie lokale, czy działki tracą na wartości z racji swojej sytuacji prawnej, trzeba jednak wziąć pod uwagę że profesjonalny skup nieruchomości koncentruje się na trudnych przypadkach, które na wolnym rynku mają nikłe, albo wręcz zerowe szanse transakcji – wyjaśnia Radosław Zacha, koordynator Skupu Nieruchomości Walor. – W naszej praktyce, nieruchomości z problemami prawnymi statystycznie stanowią największy procent transakcji, ponieważ te z czystymi rachunkami to domena wolnego rynku, agencji obrotu i pośredników. Warto jednak zauważyć, że w przypadku nieruchomości "tylko" zadłużonej, ale pozostającej w dobrym stanie technicznym i użytkowym płacimy 100 procent ceny rynkowej i nie bierzemy za to żadnej prowizji. Właściciel schodzi z ceny w momencie, kiedy do nas po sfinalizowaniu transakcji będzie należeć np. przeprowadzenie remontu, albo poniesienie jakichś innych kosztów związanych ze stanem nieruchomości. Analogicznie wygląda postępowanie w przypadku komornika, a więc tam gdzie zadłużenie właściciela nieruchomości jest niższe od naszej oferty, my spłacamy zobowiązania, a resztę otrzymuje właściciel.

Odzyskać spokój i płynność finansową

Kupcy z wolnego rynku, agenci od nieruchomości, pośrednicy, czy firmy obracające mieszkaniami nie mają takich możliwości kapitałowych jak skup, dlatego zadłużone nieruchomości rzadko leżą w kręgu ich zainteresowań, a skupy – jako konkurencja – pozostają tematem, o którym rozprawia się zazwyczaj w złym tonie. Z tego powodu od popadnięcia w kłopoty związane z długami, do kontaktu zadłużonego właściciela nieruchomości z prawnikami skupu mija sporo czasu. O ile nie zareaguje się naprawdę szybko, niesprawiedliwe mechanizmy naliczania odsetek od długu mogą doprowadzić do przepadku zadłużonej działki, domu, czy mieszkania. Czas gra na niekorzyść dłużnika, wszak licytacja może nastąpić dosłownie w każdej chwili. Prawnicy współpracujący ze skupami nieruchomości mają jednak inną perspektywę na takie okoliczności. Interwencji komornika można uniknąć, tak samo jak egzekucji roszczeń sądowych, o ile zna się przepisy i wie, jakie podjąć postepowanie. Dług można spłacić zgodnie z wymaganymi procedurami i przy pomocy odpowiednich operacji poświadczonych formalnymi dokumentami. Oczywiście, dokonać tego może wyłącznie profesjonalny skup nieruchomości – profesjonalny, czyli dysponujący zarówno kapitałem na zabezpieczenie takich operacji, jak i wsparciem solidnej kancelarii prawnej. Dla agencji obeznanej z mechanizmami prawnymi, każdą zadłużoną nieruchomość da się sprzedać, przy okazji przywracając jej właścicielowi płynność finansową i wartość, która cierpi najbardziej, kiedy na horyzoncie pojawi się komornik, czyli spokój.

- Sztuką nie jest kupić lokal z komornikiem, sztuką jest zagwarantować właścicielowi takiej nieruchomości atrakcyjne warunki współpracy, do których dodatkowo należy obsługa finansowa i prawna - opowiada Kamila Kasperkowiak. – Trzeba jednak powiedzieć, że zadłużone mieszkanie i akt notarialny zawierający zobowiązanie agencji skupu do spłaty długu to jedna z prostszych sytuacji. Ponieważ życie nigdy nie jest proste, zazwyczaj mamy do czynienia z naprawdę poważnymi sprawami. Weźmy za przykład dom podzielony na udziały przypisane kilku różnym spadkobiercom, zamieszkałym w kilku różnych miejscach. Zadłużenie dotyczy co prawda tylko jednego udziałowca, ale pozostali zaczynają się martwić, że może dojść do zajęcia całej nieruchomości, ale jednocześnie nie chcą się ugodzić między sobą. Proszę teraz spróbować sprzedać taki dom na wolnym rynku. Wiadomo, że żaden pośrednik się tego nie podejmie. Jedynym wyjściem o ile chce się wszystkie sprawy pozałatwiać, a dom sprzedać, jest współpraca z bezpiecznym skupem nieruchomości i skorzystanie z obsługi prawnej związanych z nią prawników. Środki, które oferujemy nie zostaną pochłonięte przez koszty komornicze, ani żadną inną formę obsługi długu.

Więcej informacji o sprzedaży nieruchomości z zajęciem komorniczym:

https://walor-nieruchomosci.pl/skup-nieruchomosci-zajetych-przez-komornika/