Taki sam kredyt, a rata wyższa aż o 354 zł!

Przeciętna marża dla kredytów mieszkaniowych na kwotę 300 tys. zł, zaciąganych z 25-proc. wkładem własnym wynosi dziś w przypadku finansowania w złotych 1,30% - wskazują dane Home Brokera. Mniej więcej na tym poziomie marże utrzymują się od roku, choć zdarzają się kosmetyczne zmiany z miesiąca na miesiąc (w czerwcu średnia stawka wynosiła 1,2%). Przeciętne oprocentowanie, od którego zależy wysokość rat kredytowych, kształtuje się jednak na poziomie 6,4%, najwyższym od lutego 2010 r., czyli od ponad dwóch lat.

Tak wyglądają średnie, od których stawki naliczane w poszczególnych bankach, mogą odbiegać zarówno na plus, jak i na minus. Dlatego sprawdziliśmy, jaką faktycznie ratę płaciłby kredytobiorca, gdyby chciał zadłużyć się w każdym z banków, który przedstawił nam swoją ofertę. Przyjęliśmy, że zaciąga kredyt na 300 tys. zł dysponując 25-proc. wkładem własnym i zamierza spłacić dług w 25 lat. Do obliczeń wzięliśmy stawkę oprocentowania proponowaną przez poszczególne banki, a pominęliśmy ewentualne prowizje czy ubezpieczenia. Obliczenia wykonaliśmy na jednolitym, prostym kalkulatorze - w praktyce rata, jaką oszacowałby bank, korzystając z własnych narzędzi, mogłaby się różnić od naszej. Założyliśmy ponadto, że kredyt ma już docelowe zabezpieczenie na nieruchomości. Kolejne ważne założenie to stałość oprocentowania w całym okresie spłaty.

Najwyższa rata, jaką uzyskaliśmy w zestawieniu wynosi 2292 zł (Raiffeisen Bank, co więcej jest to minimalna stawka marży w tym przypadku). Najniższa natomiast - 1938 zł. Różnica wynosi więc aż 354 zł. Niestety rata na minimalnym poziomie, oferowana przez BNP Paribas, jest dostępna tylko przez pierwszych pięć lat w ramach promocji. Marża wynosi wtedy 0,9%. Po pięciu latach rośnie do 1,25%, a wraz z nią rata do 2003 zł dla założonych przez nas warunków. Różnica względem najdroższej oferty kurczy się więc po pięciu latach do 289 zł, a proponowana rata nie wygląda już tak atrakcyjnie. Nieco wyższą niż BNP Paribas ratę gotów jest zaproponować BPH, ale – inaczej niż w przypadku BNP Paribas – w tym banku najpierw trzeba zapłacić ratę wyższą (1994 zł w pierwszym roku; marża 1,2%), żeby odczuć jej spadek.. Od drugiego roku rata wynosi 1957 zł (marża 1%). Najniższą ratę nieograniczoną żadnym okresem promocji ma w naszym zestawieniu ING Bank. Wynosi ona 1959 zł. W kolejnych pięciu bankach rata jest niemal identyczna
(1993 zł). Ratę powyżej 2200 zł, poza Raiffeisen Bankiem, mają jeszcze Polbank oraz Credit Agricole począwszy od drugiego roku spłaty.

Minimalizacja wysokości raty, choć jest celem każdego kredytobiorcy, często nie jest jedynym kryterium, jakie musi wziąć pod uwagę wybierając bank. Jeśli ma np. nietypowy sposób zatrudnienia czy wynagrodzenia, musi znaleźć bank, który będzie go honorował, a jeśli wartość kupowanego mieszkania jest na granicy jego zdolności kredytowej – wybrać bank, który policzy ją w najkorzystniejszy sposób. Dlatego w naszym zestawieniu nałożyliśmy wysokość hipotecznych rat kredytowych na maksymalną kwotę kredytu, na jaką w poszczególnych bankach mogłaby liczyć 3-osobowa rodzina osiągająca dochód 5 tys. zł netto (nie spłaca innych zobowiązań, mieszka w 100-tysięcznym mieście). W najkorzystniejszy sposób zdolność kredytową w naszym zestawieniu policzył Getin Noble Bank, który jest mniej więcej w połowie stawki jeśli chodzi o wysokość raty, ale pod warunkiem skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia. Najbardziej restrykcyjny okazał się za to BZ WBK, który mając ratę poniżej 2000 zł, jest jednocześnie jednym z bardziej
atrakcyjnych cenowo banków (ale uwaga! jest to rata oszacowana dla minimalnej proponowanej przez bank marży; bank może przyjąć wyższą stawkę). Nie będzie to jednak instytucja pierwszego wyboru dla osoby, która chce zadłużyć się na większą kwotę. Maksymalna zdolność rodziny z naszego przykładu wynosi w BZ WBK 305 tys. zł wobec 449 tys. zł w Getin Noble Banku. Różnica wynosi więc aż 144 tys. zł. Taka kwota może oznaczać możliwość zakupu znacznie większego mieszkania lub wyboru lepszej lokalizacji czy standardu budownictwa. Przeciętna zdolność kredytowa w naszym zestawieniu wynosi 371 tys. zł. Banki, które mają atrakcyjne warunki cenowe – ING, Millennium oraz BNP Paribas w pierwszych pięciu latach spłaty - pod względem maksymalnej kwoty kredytu wypadają w okolicach średniej dla rynku.

Katarzyna Siwek,
Magdalena Piórkowska,
Home Broker