To koniec! Więcej wieżowców nie będzie
Plany były ambitne. Centra polskich miast miały zapełnić się wieżowcami. Gdyby spełniły się wszystkie zapowiedzi, Warszawa mogłaby wyglądać jak Dubaj. Ale przyszedł kryzys. Budowy stanęły. Dziś już nikt nie chce mieszkać i pracować w wieżach.
Słynny wrocławski Sky Tower miał być najwyższym budynkiem w Polsce. 258 metrów z iglicą. W 2008 roku budowa stanęła. Kupujący zaczęli wycofywać zaliczki. Leszek Czarnecki, właściciel, musiał zrewidować swoje plany. Obecnie prace nad budynkiem trwają. Jednak ambicje twórcy zostały poskromione. Ostatecznie budynek ma mieć 212 metrów. Nie będzie masztu.
To i tak nieźle. Wiele szumnie zapowiadanych inwestycji, jak 260-metrowe warszawskie Lilium Tower, zaprojektowane przez Zahę Hadid, prawdopodobnie w ogóle nie powstanie. Na razie z planowanych kilkunastu wieżowców w całej Polsce oddany do użytku został tylko jeden - gdyńska Sea Tower.
- Nikt dziś stu pięter budować nie będzie. Wiele już gotowych projektów zostało „przyciętych”. Skończył się czas, gdy deweloperzy ścigali się, kto wybuduje wyższy biurowiec. Jeśli powstaną nowe, ich wysokość nie będzie przekraczać 150-200 metrów - twierdzi jeden z przedstawicieli branży.
Według niego poza Warszawą nie ma sensu budować dziś wysokościowców. Dotyczy to zarówno biurowców, jak i wież mieszkalnych. Potwierdzają to inni przedstawiciele branży nieruchomościowej.
- Aktualnie rynek nie potrzebuje mieszkań w wieżach. Rynek się zmienił. Na przykład w 2007 roku budowały się trzypokojowe, 80-metrowe mieszkania w wysokim standardzie na warszawskim Wilanowie. Nawet przy cenie 10 tys. zł za mkw. byli na nie chętni. Dziś największym powodzeniem cieszą się także trzypokojowe mieszkania, tym razem jednak na Białołęce i o powierzchni 55 mkw. po 6 tys. zł za mkw. Obecnie powiększa się rynek popularnych mieszkań - opisuje Marcin Gołębiowski, wiceprezes spółki redNet Consulting.
Zmieniają projekty
Wiele ambitnych planów zostało zmodyfikowanych. We Wrocławiu nie tylko wspomniana Sky Tower została „przycięta”. Odra Tower miała być drugim najwyższym budynkiem w tym mieście. Wieżowiec miał mieć 35 pięter, ale budowa nawet nie ruszyła.
O jej opóźnieniu, tudzież zaniechaniu, zdecydowała niekorzystna umowa kredytowa. Bank Pekao zgodził się wyłożyć pieniądze, ale pod warunkiem że inwestor podpisze umowy przedwstępne na sprzedaż 35 proc. powierzchni wieżowca.
Inwestycja ruszyła, dopiero gdy projekt sprzedano firmie Gant. Nowy inwestor zdecydował się obniżyć budynek i zmienić jego funkcję. Zamiast 35 pięter będzie miał 17. Z ambitnych planów zostanie tylko nazwa. Ale tym razem sukces jest przynajmniej możliwy.
- Deweloperzy budujący wieże myśleli, że wystarczy zaprojektować coś wyjątkowego, by klienci rzucili się na ich mieszkania - mówi Marcin Gołębiowski.
Nikt nie chce mieszkać wysoko
A to nie wystarczy. Większość Polaków chce mieszkać w kameralnych blokach do czterech pięter wysokości. Mieszkania w wieżach widokiem na całe miasto nie są jeszcze popularne. A jeśli już znajdują nabywców, to wśród młodych ludzi. Problem w tym, że takie mieszkania są zazwyczaj droższe niż te na niższych piętrach.
- Polacy nie chcą dopłacać za sam fakt mieszkania w wieży. Dziś większość kupujących stawia na kameralność i bezpieczeństwo. Najważniejsza jednak jest cena - potwierdza Marcin Gołębiowski.
A koszt realizacji wieży jest dużo wyższy niż zwykłego budynku mieszkalnego. Nie ma też co liczyć na to, że znajdziemy w nich małe mieszkania. Znamienny jest przykład jednego z podwarszawskich deweloperów, który w swojej wieży naprędce zmieniał projekt i zmniejszał mieszkania. Nie zawsze jest to możliwe.
- Wieże mają swoją specyfikę. Są pewne ograniczenia techniczne, który powodują, że mieszkania w nich muszą być duże. Zazwyczaj mieści się w nich tylko jedna klatka schodowa. Jest też ograniczona liczba miejsc parkingowych - bo przecież wybudowanie 6 kondygnacji parkingu pod ziemią nie ma ekonomicznego sensu - opisuje Marcin Gołębiowski.
Już samo spełnienie norm bezpieczeństwa, np. doprowadzenie instalacji przeciwpożarowej, jest niemałym kosztem i dużym wyzwaniem.
Kolejnym problemem, który sprawia, że trudno znaleźć nabywców na nieruchomości w wieżach, są błędy projektowe.
- Dodatkowym problemem jest to, że przy projektowaniu wielu wież popełniono błędy. 250- metrowy apartament, na 11 piętrze w centrum miasta, z nieciekawym widokiem z okna, które na dodatek się nie otwiera, łatwo nabywcy nie znajdzie - podkreśla Marcin Gołębiowski. Zamiast mieszkań biura
Na szczęście nie wszystkie wieże mieszkalne są skazane na niebyt. Niektóre uda się uratować. Choć ich funkcja będzie już inna.
- Wiele inwestycji, które wcześniej były planowane, jako wieże mieszkalne, dziś są przeprojektowywane na budynki biurowe - mówi Marcin Gołębiowski.
Tak stało się m.in. w przypadku warszawskiej Prosta Tower. Jej budowa rozpoczęła się w 2007 roku. Prace wstrzymano pod koniec 2008 roku. Budynek „przyklejony” jest do Łucka City - najwyższego budynku mieszkalnego w Warszawie. Pierwotnie, podobnie jak sąsiad, Prosta Tower miała być budynkiem mieszkalnym. Z powodu kryzysu firma Marvipol zrezygnowała z budowy mieszkań.
Jednak wielbiciele wysokościowców nie mają co liczyć na to, że biura uratują ambitne projekty. Choć siedziba firmy w wieżowcu w centrum Warszawy to spora nobilitacja.
Kryzys zweryfikował plany firm. Mimo chęci dużego prestiżu często wygrywa rachunek ekonomiczny.
Jeden z przedstawicieli branży podkreśla, że lepiej wybudować 4 biurowce po 15 pięter obok siebie niż 60-piętrowy wieżowiec. Uzyskanie dostatecznie wysokiego czynszu, by taka inwestycja się zwróciła, jest niemożliwe.
Deweloperzy racjonalizują projekty. Wiele firm zaczęło patrzeć pragmatycznie. Każdy przed decyzją robi dokładny rachunek ekonomiczny. Liczy koszty, stopę możliwego zysku, itd.
O tym, czy powstaną nowe wieżowce, decydują m.in. uwarunkowania ekonomiczne i urbanistyczne. Różnice są nie tylko w koszcie budowy. Liczy się też wysokość czynszu. W dzielnicy biurowej - np. na warszawskim Służewcu Przemysłowym, będzie on znacznie niższy niż w wysokościowcu w centrum Warszawy.
Jeszcze nie wszystko stracone
Ale jest nadzieja. I dla fanów wielkomiejskiego stylu, i dla chętnych do zamieszkania w chmurach. W Warszawie trwają przygotowania do budowy przynajmniej 4-6 bardzo wysokich budynków.
- Tylko najlepsi będą szukać lokalizacji w centrum miasta. Doświadczeni z udokumentowaną realizacją innych wysokościowców, znani na rynku - tylko takie firmy mają szansę znaleźć najemców do swojej inwestycji. Dziś żaden bank nie da kredytu na wieżowiec firmie, która dotąd budowała jedynie parki handlowe - uważa jeden z przedstawicieli branży.
Ci, którzy szukają mieszkania w tego typu inwestycjach, choć będą mieli mniejszy wybór, mają sporą szansę, że ich przyszłe lokum będzie bardziej przemyślane.
- Wieże nie znikną zupełnie. Trwa już budowa ciekawego projektu w samym centrum Warszawy. Jednak nie ma dziś powszechnego rynku na takie nieruchomości. By znaleźć nabywcę, muszą być dobrze skrojone - podsumowuje Marcin Gołębiowski.