Załamanie na rynku domków. Co się dzieje?

Główny Urząd Statystyczny poinformował, że przez 12 miesięcy na terenie całej Polski inwestorzy indywidualni ruszyli z budowami mniej niż 70 tysięcy domów.

- Jak na nasze możliwości i potrzeby jest to wręcz ekstremalnie mało. To mniej niż 2 domy na 1000 mieszkańców. Jest to też najgorszy wynik od 2006 roku - uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.

Ostatnim razem budownictwo indywidualne było na fali wznoszącej w 2021 roku. Bardzo sprzyjająca koniunktura nie trwała jednak długo. Jej kres wyznaczył przełom lat 2021/22. Potem nastąpiło załamanie.

Ostatnie miesiące wyglądają jednak już znacznie lepiej. Koszty budowy wciąż co prawda rosną, ale już nie tak szybko. A jak szybko ten koszt wcześniej rósł? Z danych portalu wielkiebudowanie.pl wynika, że w ciągu 3 lat budowa metra kwadratowego domu zdrożała aż o 58 proc.

- Portal ten sugeruje, że na początku 2021 roku zbudowanie metra kwadratowego domu jednorodzinnego do stanu deweloperskiego kosztowało niecałe 4 tys. złotych. Teraz jest to ponad 6,2 tys. zł za metr. Pod koniec 2022 roku roczny wzrost kosztów budowy portal ten szacował na prawie 30 proc. Najnowsze dane sugerują, że dynamika ta jest obecnie około 3 razy niższa - podkreśla Bartosz Turek.

Ale to nie wszystko. Ostatni rok przyniósł też łatwiejszy dostęp do kredytów. W 2023 roku KNF ponownie pozwoliła bowiem zliberalizować zasady badania zdolności kredytowej, a RPP obniżyła trochę stopy procentowe. Do tego część osób mogła wykorzystać "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", aby zdobyć pieniądze na własny dom. Dobra sytuacja na rynku pracy w końcu spowodowała, że pensje w Polsce rosną szybciej niż koszty życia.

To dlatego ostatnia projekcja inflacji i PKB przygotowana przez analityków NBP sugerowała, że w 2024 roku wynagrodzenia wzrosłą o 9,3 proc. Nawet po skorygowaniu tej wartości o przewidywaną inflację, otrzymamy informację o realnym wzroście wynagrodzeń o około 4,5 proc., co byłoby najlepszym wynikiem od 2019 roku.

Zdaniem eksperta mamy więc coraz poważniejsze szanse na to, że Polacy postanowią odbić się od dna i zaczną budować więcej domów. Rewolucji trudno się jednak spodziewać. - Odbudowa tego sektora powinna być raczej stopniowa. I nie wynika to jedynie z faktu, że znalezienie działki, wybór projektu czy przygotowanie wszystkich dokumentów potrzebnych do pozwolenia na budowę to czasochłonne procesy - zaznacza Turek.

Stopy procentowe w Polsce są nadal dość wysokie. Co prawda RPP obcięła je przed wyborami łącznie o 1 pkt. proc., ale i tak stopa referencyjna wynosi dziś 5,75 proc. Przy takim koszcie pieniądza w gospodarce, banki oferują kredyty hipoteczne z oprocentowaniem na poziomie 7-8 proc.

- Nie jest to na tyle mało, aby z lekkim sercem rozpoczynać budowę domu jednorodzinnego, szczególnie jeśli balansujemy na granicy zdolności kredytowej, a doświadczenia ostatnich lat pokazują, że w trakcie budowy koszty potrafią skokowo rosnąć - uważa Bartosz Turek. - Dotychczas zwykło się mówić, że po podsumowaniu wszystkich kosztów budowy do wyniku dodać należy jeszcze 20 proc. na nieprzewidziane wydatki. Jeśli ktoś budował dom w 2022 roku, to wie, że w skrajnie niekorzystnych warunkach ten zalecany bufor bezpieczeństwa to ze 2-3 razy za mało - dodaje.

źródło: HRE Investment Trust