Zamieszanie wokół wykupu lokali

Taki wniosek płynie z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach (sygn. akt V ACa 99/10, V ACz 124/10). Chodzi o mieszkanie zakładowe, które zostało przekazane nieodpłatnie wraz z całym budynkiem jednej ze śląskich spółdzielni. Najemcy złożyli wniosek o jego wykup. Zanim jednak doszło do realizacji wniosku, Trybunał Konstytucyjny orzekł 15 lipca 2009 r. (K 64/07) niekonstytucyjność jednego z przepisów dotyczących przewłaszczania takich mieszkań.

Chodziło konkretnie o art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowym (usm). Zgodnie z nim do przekształcenia dochodziło, dopiero gdy najemca spłacił spółdzielni część nakładów koniecznych przypadających na jego lokal (poczynionych przez spółdzielnię na budynek, w którym on się znajduje).

Z tego powodu spółdzielnia odmówiła przeniesienia własności lokalu na najemców. Ci odwołali się do sądu, żądając, by jego wyrok zastąpił oświadczenie woli spółdzielni. Powołali się przy tym na art. 49 ze zn1 usm. Mówi on, że osoba, która ma prawo przewłaszczyć się na podstawie usm, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu z żądaniem, by jego wyrok zastąpił oświadczenie woli spółdzielni. Ponadto zdaniem skarżących TK uchylił tylko jeden z ustępów art. 48, a nie cały artykuł. Dlatego nie ma przeszkód, by nadal stosować pozostałe przepisy art. 48.

Najemcy przegrali w sądzie okręgowym, natomiast sąd apelacyjny wydał wyrok korzystny dla nich, czyli de facto przewłaszczający lokal. Według sądu zasadnicze znaczenie w tym przypadku mają normy intertemporalne. Katowicki Sąd Apelacyjny przytoczył m.in. wyrok TK z maja 2004 r. (SK 39/03), zgodnie z którym zakres obowiązywania przepisu należy analizować, funkcjonalnie, tj. w ścisłym związku z jego stosowaniem w danym czasie. Fakt, że w jakimś zakresie ustawodawca nie wypowiada się wyraźnie co do kwestii intertemporalnej (tj. stosowania ustawy do sytuacji zapoczątkowanych przed jej wejściem w życie), nie oznacza luki w prawie. Według katowickiego sądu do zdarzeń prawnych, które zaszły przed wejściem w życie nowej ustawy czy też przed uchyleniem danej regulacji, powinna mieć zastosowanie ustawa stara lub też regulacja nieobowiązująca – zgodnie z konstytucyjną zasadą praw nabytych. W tym wypadku najemcy nabyli ekspektatywę (przyrzeczenie) prawa. Do wniosków zaś złożonych po 3 lipca 2007 r. powinno się stosować
uchylony później przez TK ust. 3 art. 48 usm.

Sąd katowicki przytoczył też wyrok Sądu Najwyższego z 8 stycznia 2010 r. (IV CSK 292/09), choć dotyczył on nakładów koniecznych poniesionych na dawne lokale zakładowe. W swoim orzeczeniu SN odnosił się też do wyroku TK z 15 lipca 2009 r. Według SN spowodował on utratę mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 usm ze skutkiem od 31 lipca 2007. Niemniej jednak – według SA – przyjęty przez SN kierunek wykładni skutków orzeczenia TK również dawał podstawę do uwzględnienia powództwa w tej sprawie.
To niejedyny wyrok, który dotyczy wykupu mieszkań zakładowych, wydany po wspomnianym wyroku TK. Trybunał, uchylając tylko art. 48 ust. 3, spowodował wielkie zamieszanie. W tej chwili bowiem art. 48 nie jest jednoznaczny i nie wiadomo, czy można przekształcać czy nie, a jeżeli tak, to na jakich zasadach. Sądy orzekają różnie. Dwa z nich skierowały pytania prawne w tej sprawie do Trybunału Konstytucyjnego. Wpłynęła do niego również indywidualna skarga spółdzielni.

Renata Krupa-Dąbrowska