Zyski z wynajmu największe w hotelach

W okresie wysokiej inflacji wielu inwestorów osiąga jedynie nominalne zyski. W marcu poziom cen w ujęciu rocznym wzrósł aż o 4,3%. Zgodnie natomiast z danymi NBP przeciętne oprocentowanie tradycyjnej rocznej lokaty w trzecim miesiącu zeszłego roku wynosiło 4,4%. Od wyniku tego należy jednak odjąć jeszcze 19% podatku od zysków kapitałowych, czyli tzw. „podatku Belki”. Na konto przeciętnego właściciela rocznej lokaty wpłynęło więc 3,6%. Oznaczałoby to realną stratę na poziomie 0,7%. Powody do zadowolenia mają natomiast inwestorzy giełdowi. Ci, którzy zainwestowali w największe spółki, zarobili blisko 19% brutto. Po odliczeniu podatku i uwzględnieniu inflacji daje to zysk na realnym poziomie około 11%. Jest to wynik współmierny do podejmowanego - znacznie wyższego - ryzyka inwestycyjnego.

Na rynku nieruchomości wyniki były mniej imponujące. Jest to jednak w pełni uzasadnione niższym poziomem ryzyka. Dla przykładu w wyniku ostatniego kryzysu finansowego WIG 20 zanotował przeszło 60-proc. przecenę. Właściciele mieszkań musieli się natomiast liczyć ze spadkiem wartości posiadanych lokali o około 10 – 15%. Ponadto był on rekompensowany przez osiągane w czasie kryzysu przychody z najmu. Ile jednak można było zarobić na mieszkaniu przeznaczonym na wynajem w ostatnich 12 miesiącach? Przyjmując, że właściciel przeciętnego mieszkania przez cały czas musiał ponosić koszty jego utrzymania oraz płacić podatek od przychodów z wynajmu na poziomie 8,5%, a do tego przez jeden miesiąc mieszkanie stało puste, to przeciętnie można było liczyć na zysk na poziomie 4,7%.

Po uwzględnieniu inflacji oznaczałoby to więc realny zysk na przeciętnym poziomie 0,3%. W przypadku inwestowania w nieruchomości trzeba jednak wziąć także pod uwagę zmianę wartości samego lokalu. W ostatnim roku rynek ten nie był dla właścicieli łaskawy. Przeciętny spadek cen wyniósł blisko 2%. Ponadto właściciele dużych mieszkań muszą się liczyć ze znacznie większą przeceną, podczas gdy najbardziej popularne niewielkie lokale mogły nawet zdrożeć. Trzeba w tym kontekście pamiętać także, że inwestowanie w nieruchomości powinno być rozważane w długim terminie. Koszt zakupu mieszkania jest bowiem znacznie wyższy niż nabycia pakietu akcji.

Po pierwsze wartość lokalu pod wynajem niejednokrotnie przekracza w Warszawie 300 tys. zł, a w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu czy Poznaniu 200 tysięcy. Po drugie natomiast nabywając mieszkanie trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, opłaty za zmiany w księdze wieczystej czy na przykład prowizję za usługę pośrednictwa. Łącznie opłaty te mogą oscylować w okolicach 6% wartości nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości posiada jednak jedną niekwestionowaną zaletę. Badania rozwiniętych rynków pokazują, że w długim terminie nieruchomości zyskują na wartości przeciętnie 1 – 2 pp. ponad poziom inflacji i to bez uwzględnienia zysków z ich wynajmu. W obecnej fazie cyklu na tym rynku zyski są jednak niesatysfakcjonujące. Jest to bez wątpienia główny czynnik, w którym można upatrywać rosnącej popularności projektów typu „condohotel”. Niosą one możliwość osiągania przychodów na poziomie 7 – 10% rocznie, co może być gwarantowane wieloletnią umową. Trzeba jednak pamiętać, że kupując pokój w hotelu przejmuje się ryzyko działalności hotelowej. Należy więc omijać projekty źle zlokalizowane lub oferujące usługi, na które w danym miejscu nie będzie popytu (np. pięciogwiazdkowy hotel w nieatrakcyjnej i mało znanej okolicy). Najlepiej też wybierać projekty, których poprzednie etapy dobrze prosperują.

„Condohotel” i „aparthotel” to nazwy nowego w Polsce, a znanego od wielu lat za granicą, sposobu inwestowania w nieruchomości. Cały system polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu zarządzanego przez wyspecjalizowaną firmę. Następnie firma ta podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu oferując często z góry określony poziom czynszu. Taka forma pomnażania kapitału zyskuje w Polsce coraz większą popularność. Dochód, jaki można osiągnąć jest wyższy niż oferowany przez lokaty lub przeciętne mieszkanie przeznaczone na wynajem. Nie ma też w tym wypadku problemu z pozbyciem się z mieszkania lokatora niepłacącego czynszu.

Ograniczeniem jest nieduża liczba inwestycji typu „condohotel” czy „aparthotel” w polskich kurortach wakacyjnych. Home Broker szacuje, że co roku rozpoczyna się budowę ok. 10 - 20 takich obiektów. Oprócz tego wznoszone są też budynki, w których można kupić pojedynczy apartament czy pokój, jednak sam budynek nie jest zorganizowany na zasadzie hotelu (w takiej sytuacji wynajem trzeba zaplanować we własnym zakresie, bądź znaleźć firmę, która zajmie się tym odpłatnie).

Jeden z ciekawych projektów tego typu jest zlokalizowany we Władysławowie. Pokój w trzygwiazdkowym hotelu to wydatek rzędu 168 tys. zł netto. Gwarantowany roczny przychód z najmu takiego pokoju hotelowego to 16,8 tys. zł netto (po uwzględnieniu ryczałtu od przychodów z najmu daje to 9,15% wartości nieruchomości). W cenę apartamentu wliczone jest jego wyposażenie. Tak wysoka stopa zwrotu jest możliwa do uzyskania tylko w przypadku rezygnacji z możliwości korzystania z pokoju hotelowego na własne potrzeby. Na terenie hotelu można znaleźć tereny rekreacyjne (w tym boiska, basen, minigolf, ścianka wspinaczkowa), SPA oraz bary i restauracje. Choć hotel wciąż jest budowany, to zgodnie z umową przyszli właściciele otrzymają pierwsze przychody już we wrześniu.

Nad polskim morzem możliwe jest także kupno na własność apartamentu w luksusowym, pięciogwiazdkowym hotelu w Kołobrzegu. Jeszcze kilka miesięcy temu dostępne tu były małe pokoje hotelowe w cenach od 326 tys. zł netto. Obecnie w ofercie najtańszy lokal to wydatek rzędu 350 tys. zł netto, podczas gdy gwarantowany roczny przychód z najmu tego pokoju hotelowego to 24 tys. zł netto (rentowność blisko 6,9%, a po uwzględnieniu ryczałtu 6,3%). W cenę apartamentu wliczone jest jego wykończenie. Dodatkowym plusem jest dedykowana dla właściciela możliwość spędzenia wakacji w apartamencie. Obniża to jednak potencjalną zyskowność. Atutem apartamentów jest widok na morze. W hotelu znajduje się kompleks SPA & Wellness, baseny, sauny, łaźnie, a także grota śnieżna. W ośrodku mieści się centrum konferencyjno – bankietowe na 1000 osób. Te dodatkowe usługi pozwalają na osiąganie przez operatora hotelu dochodów także poza sezonem, co redukuje w pewnym stopniu ryzyko inwestycji w ten projekt.

W górach natomiast, gdzie sezon trwa znacznie dłużej, można na przykład stać się właścicielem pokoju hotelowego w budynku o wysokim standardzie położonym w Szklarskiej Porębie. Najtańszy lokal kosztuje tam 255 tys. zł netto. Gwarantowany czynsz najmu przez najbliższe dwa lata wynosi rocznie około 17,8 tys. zł netto (rentowność blisko 7%, a po uwzględnieniu ryczałtu 6,41%). W cenę apartamentu wliczone jest jego wykończenie. Dodatkowym plusem jest dedykowana dla właściciela możliwość spędzenia wakacji w apartamencie. Obniża to jednak potencjalną zyskowność. W obiekcie będzie można znaleźć basen, saunę, łaźnię parową, siłownię oraz salę konferencyjną. Ciekawostką jest też zimowy autobus dowożący narciarzy pod wyciąg.

Apartamenty, o z góry ustalonej stopie zwrotu, oferuje także jedna z inwestycji w Ostródzie. Prawo własności do umeblowanego pokoju hotelowego kosztuje tu minimum 257 tys. zł. Gwarantowany przychód z trzyletniej umowy najmu, to w kolejnych latach: 7,5%, 8,5% i 9% wartości nieruchomości (po uwzględnieniu ryczałtu odpowiednio 6,86%, 7,78% i 8,24%). Oznacza to, że nominalnie w ciągu trzech lat nabywca apartamentu odzyska 22,88% wartości zainwestowanego kapitału (przyjmując opodatkowanie ryczałtem). Po okresie gwarantowanego czynszu właściciel będzie osiągał zyski proporcjonalnie do osiąganych przez hotel. Także i w tej inwestycji nabywca apartamentu może spędzić urlop. W obiekcie znaleźć można dodatkowe usługi, takie jak: dwie restauracje, kompleks SPA & Wellness, centrum rozrywki oraz zaplecze konferencyjne.

Powyżej zamieszczone wartości apartamentów podane były w kwotach netto. Wynika to z możliwości uzyskania zwrotu podatku nawet przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przed zakupem lokalu trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Łączy się to z kosztem rzędu 170 zł.
Zasady „condohotel” / „aparthotel”:

1. System polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu,
2. Kupując lokal nabywca staje się jego właścicielem i wpisany zostaje w odrębnej księdze wieczystej,
3. Operator hotelu podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu oferując często z góry określony poziom czynszu,
4. Rezygnując z pobytu we własnym apartamencie można osiągnąć wyższą rentowność inwestycji,
5. Właścicielom pokoi hotelowych przysługują specjalne rabaty,
6. Przeważnie koszty związane z remontami, utrzymaniem i eksploatacją pokoju hotelowego pokrywa zarządca,
7. Po stronie właściciela pozostaje za to koszt ubezpieczenia lokalu
8. Od zysków z wynajmu należy wnieść podatek: osoba fizyczna w formie ryczałtu od przychodów (8,5%) lub na zasadach ogólnych (18 i 32% dochodu) oraz prowadzący działalność na zasadach ogólnych lub 19% od dochodu,
9. Od ceny nabycia brutto apartamentu możliwe jest uzyskanie zwrotu podatku VAT. Bartosz Turek Home Broker