Amortyzujemy firmowy budynek mieszkalny

Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) budynek mieszkalny to obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. Jeśli warunek ten nie jest spełniony, budynek klasyfikuje się jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

Musi być środek trwały

Pamiętajmy, że amortyzacji podlegają te budynki i lokale, które:
- stanowią własność lub współwłasność podatnika (w wypadku lokali są odrębną własnością),
- zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
- mają przewidywany okres ich używania dłuższy niż rok,
- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu operacyjnego, zwane środkami trwałymi.

Tak wynika z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT i art. 16a ust. 1 ustawy o CIT.

Przed rozpoczęciem amortyzacji trzeba oczywiście wybrać jedną z metod amortyzacji określonych w ustawach o podatkach dochodowych. Stosuje się ją do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego (tak art. 22h ust. 2 ustawy o PIT i art. 16h ust. 2 ustawy o CIT). Po rozpoczęciu amortyzacji nie ma zatem możliwości zmiany wybranej metody.

Stawka z wykazu i indywidualna

Podstawową metodą jest liniowa przy użyciu stawki z wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych (załącznik do ustawy o podatkach dochodowych). Do budynków (lokali) mieszkalnych ma zastosowanie stawka amortyzacyjna w wysokości 1,5 proc.

Pod pewnymi warunkami można dla takiego budynku przyjąć wyższą indywidualną stawkę. Dotyczy ona tych budynków (lokali) mieszkalnych, które:
- w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych są używane bądź ulepszone oraz
- są pierwszy raz wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez danego podatnika.

Z tym że zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (i art. 16j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) okres amortyzacji nie może być w tym wypadku krótszy niż dziesięć lat. To oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacyjnej wynosić będzie 10 proc.

Ulepszony albo używany

W myśl art. 22j ust. 3 pkt 2 ustawy o PIT i art. 16j ust. 3 pkt 2 ustawy o CIT budynki i lokale uznaje się za ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji podatnik poniósł wydatki na ich ulepszenie w wysokości co najmniej 30 proc. ich wartości początkowej.

Z kolei w świetle art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT (art. 16 ust. 3 pkt 1 ustawy o CIT) budynek (lokal) uznaje się za używany, jeżeli podatnik wykaże, że przed jego nabyciem był on wykorzystywany co najmniej przez okres 60 (pełnych) miesięcy. Sformułowanie "przed nabyciem" oznacza, że musiało nastąpić jakiekolwiek przeniesienie własności (np. darowizna). Podatnik musi udowodnić jego wcześniejsze "wykorzystanie", nie ma tu jednak znaczenia, przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku był wykorzystywany (tak interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 21 stycznia 2008 r., ILPB1/ 415-145/07-2/AMN).

Budynek zostanie zatem uznany za używany, jeżeli przed nabyciem przez podatnika był wykorzystywany (w jakikolwiek sposób, a zatem również na cele prywatne) przez poprzedniego właściciela przez co najmniej pięć lat. Oczywiście to na podatniku będzie ciążył obowiązek udowodnienia okresu używania.

Nie będzie natomiast podstawy do uznania budynku (lokalu) za "używany" w sytuacji, gdy podatnik np. zakupił nowy budynek (lokal) mieszkalny, następnie używał go przez pięć lat do celów prywatnych, a potem wpisał go jako środek trwały do ewidencji.

Jak ustalić wartość Wprowadzając budynek (lokal) mieszkalny, trzeba ustalić jego wartość początkową według zasad określonych w art. 22g ust. 1 ustawy o PIT (art. 16g ust.1 ustawy o CIT), w zależności od sposobu nabycia. Przy czym podatnicy PIT mają dodatkowo możliwość wyboru metody uproszczonej (na podstawie art. 22g ust. 10 ustawy o PIT). Nie jest to jednak obecnie opłacalne rozwiązanie, ze względu na to, że według tej metody wartość początkową oblicza się mnożąc metr kwadratowy powierzchni zajętej na działalność przez stawkę 988 zł za metr kwadratowy. Poza tym, ponieważ takiego budynku (lokalu) nie ujmuje się w ewidencji środków trwałych (na co wskazuje art. 22n ust. 3 ustawy o PIT), nie jest w tym wypadku możliwe zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych.

Kiedy nie amortyzujemy

Dodajmy, że nie wszystkie budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji. W katalogu środków trwałych, od których pod pewnymi warunkami nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, znajdują się również:
- budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeśli podatnik PIT nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT),
- składniki majątku (także budynki i lokale mieszkalne), które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane, od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności (art. 22c pkt 5 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 5 ustawy o CIT),
- budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczone do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe (art. 16c pkt 2 ustawy o CIT).

Jeśli chodzi o to ostatnie wyłączenie, nie oznacza ono, że spółdzielnia nie będzie miała prawa do amortyzacji tej części budynku mieszkalnego, która została zajęta na lokale użytkowe. "Jeśli spółdzielnia posiada budynki zaliczone do środków trwałych, w których są lokale stanowiące zasoby mieszkaniowe i lokale użytkowe (sklepy, przedszkola, punkty usługowe) oddane w najem lub dzierżawę, budynki te w części zajętej przez lokale użytkowe mogą być amortyzowane" (tak interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 28 kwietnia 2008 r., IBPB3/ 423-87/08/PP).

Krzysztof Bramorski
Autor jest radcą prawnym, partnerem zarządzającym Kancelarii BSO Prawo & Podatki
Rzeczpospolita