Inwestycja w ziemię rolną może dać nawet 1000 procent zysku

1,6 zł za mkw. działki? Czemu nie. Średnio za tyle można było kupić ziemię rolną od Agencji Nieruchomości Rolnych. Choć w ciągu 4 lat jej cena wzrosła o 100 proc. nadal jest to świetna inwestycja.

Ziemia jest i będzie, dlatego warto w nią inwestować. Choć jest to towar trudno zbywalny, a duże zyski wymagają samozaparcia i cierpliwości, warto o tym pomyśleć. Zwłaszcza teraz.

Pod względem cen gruntów rolnych powoli doganiamy kraje Unii Europejskiej - w szczególności Niemcy i Francję. jednak gwałtowny wzrost cen nieruchomości rolnych został zahamowany. Średnia cena gruntów w III kwartale br. wyniosła 16 370 zł za 1 ha - wynika z danych ANR. W porównaniu do II kw. br. to wzrost wyniósł ok. 4,8 proc.

- Inwestorzy, który jeszcze dwa lata temu kupowali wszystko, co było w zasięgu ich portfela przestali interesować się gruntami. Przyczyną był nie tylko kryzys na rynku nieruchomości, ale również to, że ceny działek rolnych osiągnęły bardzo wysoki poziom. To dlatego ich ceny spadły nawet kilkanaście procent - mówi Aleksandra Szarek-Ostrowska, specjalista rynku nieruchomości Home Broker.

Czysty zysk

Oczywiście za średnią cenę 1,6 zł za mkw. trudno znaleźć grunt w okolicach dużych miast.
- Na to, jak kształtują się ceny działek rolnych wpływ ma wiele czynników. Przede wszystkim lokalizacja - im bliżej większych aglomeracji miejskich, tym ceny działek wyższe - zaznacza Aleksandra Szarek-Ostrowska.

Nie bez znaczenia jest też klasa ziemi. - Ziemia dobrej jakości, czyli klasy I, II, III, IIIa, III b, z reguły jest droższa niż nieużytki rolne klas IV, IV a, IV b, V i VI - dodaje Aleksandra Szarek-Ostrowska.

Jednak ta zasada nie ma już tak dużego znaczenia. Na cenę bardziej wpływa lokalizacja i okolica niż jakość ziemi. Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych wynika, że najniższe ceny gruntów są m.in. w województwie lubelskim - czyli na terenach, gdzie ziemia jest najlepsza.

- Dobrą inwestycją mogą być również działki na terenach rekreacyjnych: okolice jezior, rzek, gór, kompleksów leśnych, ze specyficznym mikroklimatem itp. - dodaje Marta Kosińska, analityk rynku nieruchomości Szybko.pl.

Ceny działek rolnych w porównaniu z działkami budowlanymi są bardzo atrakcyjne.
- Różnica w cenie między działką rolną a budowlaną jest zazwyczaj ogromna. W tej samem miejscowości działka rolna może kosztować np. 30 zł/mkw., a działka budowlana znajdująca się tuż obok będzie kosztowała 200 zł/mkw. Ta rozbieżność pokazuje jak bardzo opłacalne jest kupowanie działek rolnych w celu przekształcania ich na budowlane - mówi Aleksandra Szarek-Ostrowska.

Według Marty Kosińskiej ceny działek rolnych mogą być kilka a nawet kilkanaście razy niższe niż działek budowlanych.
Kilka przykładów: ceny działek budowlanych, w oddalonym o 40 km od Warszawy Żyrardowie, zaczynają się od 50, a kończą na 230 zł. Działki rolne można kupić już za 3 zł, a najdroższe oferty nie przekraczają 50 zł. Podobnie w podwarszawskim Nowym Dworze Mazowieckim, gdzie ceny działek budowlanych rzadko są niższe niż 50 zł za mkw., a dochodzą do 320 zł. W tej samej okolicy działkę rolną można kupić już od 5 zł za mkw.

Sposób na inwestycję

Kupno działki rolnej można potraktować jako długoterminową inwestycję.
- Jeśli rozważamy aspekt inwestycyjny najkorzystniej jest kupić działkę rolną w pobliżu dużego miasta. Obecnie można już szukać w promieniu 50 km. Oczywiście zasadnicza pozostaje kwestia możliwości przekształcenia takiego gruntu w działkę budowlaną lub inwestycyjną. W przypadku większej odległości od aglomeracji, przy podejmowaniu decyzji konieczna jest wiedza na temat inwestycji drogowych i planów danej gminy co do danej lokalizacji. Są miejsca, które w planach zagospodarowania przestrzennego z góry są przeznaczone na działalność rolną lub mają status obszaru chronionego - tłumaczy Marta Kosińska.

Wiele osób kupuje kilka hektarów, a następnie dzieli je na mniejsze kawałki i stara się o przekształcenie w działki budowlane.
- Dwa lata temu kupiłem 3 hektary ziemi rolnej w pięknej okolicy 50 kilometrów od Warszawy. W otoczeniu lasów, blisko malowniczej rzeki Wkry, z dobrym dojazdem do stolicy. Cena - 3 zł za mkw. - mówi pan Marcin.

Następnym krokiem wykonanym przez pana Marcina był podział terenu na mniejsze działki. Przepisy pozwalają na wydzielenie działek o powierzchni minimum 3 tys. metrów. Na jednej z nich w dokumentach jest wpisane siedlisko, ułatwi to ewentualną zabudowę gruntu. Działki o takiej powierzchni w tej okolicy są obecnie warte minimum 10 zł za mkw. Pan Marcin planuje jednak dalsze przekształcenia.

- W oficjalnym piśmie poprosiłem gminę o uchwalenie planu miejscowego w miejscu, gdzie są moje działki. Zaproponowałem, by teren miał status działek rekreacyjnych, a ich powierzchnia wynosiła minimum 1000 mkw. - wyjaśnia pan Marcin.

W okolicy ziemia o takim właśnie przeznaczeniu wyceniana jest na 30-40 zł za mkw. Nawet jeśli nie uda się przekształcić działek w budowlane, i tak nie martwi się o zysk z inwestycji.
Łatwo policzyć, że nasz rozmówca liczy na zwrot z inwestycji rzędu 1000 proc. Pozostaje jedynie kwestia znalezienia kupca. A to może trochę potrwać. Obserwacja okolic największych aglomeracji sugeruje, że pan Marcin się nie przeliczy. Jeszcze kilka-, kilkanaście lat temu w Michałowie - Grabinie, miejscowości graniczącej z Warszawą, w krajobrazie dominowały pola zbóż. Wtedy ziemia była warta kilka złotych, mało kto przewidywał w jakim kierunku pójdzie rozwój okolicy. Po przekształceniu tej ziemi w budowlaną na dawnych gruntach rolnych wyrosły osiedla domów jednorodzinnych. 4 lata temu mkw. działki warty był ok. 100 zł, dziś transakcje oscylują w granicach 400 zł. Zainteresowanie nieruchomościami pod zabudowę całoroczną lub rekreacyjną przenosi się coraz dalej od centrów miast. I właśnie tam ich cena będzie najbardziej rosnąć.

- Dla mnie inwestycja w ziemię jest najpewniejsza. W długiej perspektywie jej cena zawsze będzie rosła. Dodatkowo jest to coś trwałego, namacalnego - nie tak jak akcje jakiejś firmy internetowej - mówi pan Marcin.

Nie tylko na sprzedaż

- Są osoby, które od kilku lat zajmują się tego typu działalnością i zarobiły na tym pokaźne pieniądze. Wiele gruntów, szczególnie na terenach atrakcyjnych turystycznie zostało zaplanowanych jako długofalowa, przynajmniej pięcioletnia, inwestycja – do odsprzedania lub z myślą o stworzeniu ośrodka z hotelem, stadniną koni, prywatnym dostępem lub wręcz prywatnym jeziorem - mówi Marta Kosińska.

Działki rolne kupują nie tylko inwestorzy zarabiający na spekulacji gruntami. Wśród zainteresowanych ziemią są rolnicy, chcący powiększyć swój areał, ayakże drobni inwestorzy kupujący małe działki rolne na własny użytek.

- Trudno powiedzieć, która z tych grup obecnie dominuje na rynku, ponieważ zarówno mali, jak i więksi inwestorzy korzystają ze spadku cen i zaczynają robić zakupy. To dopiero początek. Co ciekawe, pojawili się klienci, którzy szukają ciekawych działek pod prowadzenie działalności gospodarczej - np. ośrodki szkoleniowe, SPA - uważa Aleksandra Szarek-Ostrowska.

Przypomina także, że jeszcze kilka lat temu, często kilku zaprzyjaźnionych początkujących inwestorów kupowało dużą działkę rolną, a po jej odrolnieniu dzieliło na mniejsze i sprzedawało z ogromnym zyskiem. Taki inwestycjami zajmowali się również poważni inwestorzy, którzy odrolnione działki sprzedawali deweloperom.

- Obecnie mamy już możliwość zainwestowania w fundusze, których działalność polega na kupowaniu ziemi rolnej, przekształcaniu jej i odsprzedawaniu po kilku latach. W ten sposób możliwe jest zebranie środków pozwalających na zakup nawet kilkudziesięciu hektarów - opisuje Marta Kosińska

Według Aleksandry Szarek-Ostrowskiej teraz jest bardzo dobry moment na inwestycje w ziemię, ponieważ ceny gruntów zarówno rolnych jak i budowlanych w ostatnich miesiącach znacznie spadły.

Uwaga na miny

Przy inwestowaniu w ziemie rolną trzeba pamiętać, że zanim będzie można coś na niej wybudować, trzeba przebrnąć przez mnóstwo formalności, które mogą trwać wiele lat. A finał wcale nie musi być szczęśliwy. Przed zakupem warto dokładnie sprawdzić, jakie jest przeznaczenie gruntów, czy na działce jest siedlisko, jaki status mają okoliczne działki.

- Wybierając grunt pod zabudowę siedliskową należy sprawdzić, czy gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to tam znajdziemy informację, jaką powierzchnię powinna mieć ziemia, by móc na niej zbudować dom. Zazwyczaj jest to hektar. Jeżeli natomiast takiego planu nie ma, pozwolenie na budowę dostaniemy bez większych problemów. Warunek: areał działki, na której chcemy się pobudować, nie może przekraczać średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie - tłumaczy Aleksandra Szarek-Ostrowska.

Do otrzymania warunków zabudowy niezbędne jest odrolnienie ziemi. Taka procedura może być przeprowadzona przez gminę w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscowi włodarze wtedy właśnie decydują, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Następnie trzeba wystąpić o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Jeśli ziemia jest dobrej jakości - koszt takiej procedury może być wysoki.

Nawet gdy teoretycznie nie ma możliwości zabudowy na działce o przeznaczeniu rolniczym, zawsze można w odpowiedni sposób zinterpretować istniejące przepisy. Ale to już zupełnie inna historia.

Jan Kaliński Wirtualna Polska