Kredytowa czarna wizja hipoteczna

Nad Wisłą może dojść do podobnego kryzysu jak w USA - uważa AIG Znany ekspert AIG ostrzega przed załamaniem na polskim rynku kredytów hipotecznych. I dmucha na zimne. Ale czy na pewno ma rację?

AIG United Guaranty ostrzega polskie banki przed kryzysem na rynku hipotecznym. Dojść do niego może już w 2008 r. Stopy procentowe wzrosną, a oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie powyżej 7 proc.

W rezultacie wielu kredytobiorców wpadnie w tarapaty. Teraz czują się bezpieczni, ponieważ w razie problemów ze spłatą długu mogą w ostateczności sprzedać nieruchomość i jeszcze na tym zarobić. W przyszłym roku może jednak dojść do korekty cen o 10-15 proc. Kto kupił je na kredyt za 500 tys. zł, weźmie 450 tys. zł, zaś resztę nadal będzie musiał spłacić bankowi.

Problemy klientów odczują rychło instytucje finansowe. Najpierw kredytobiorcy przestaną spłacać długi. Potem pojawi się problem z windykacją należności i sprzedażą przejętych nieruchomości, które sporo stracą na wartości. A wtedy trzeba będzie robić rezerwy na zagrożone i stracone kredyty.

Niczym Kasandra

To nie jest czarny sen szefa nadzoru bankowego, ale jeden z możliwych scenariuszy rozwoju rynku, według Andrzeja Saniewskiego, dyrektora AIG United Guaranty w Polsce, firmy specjalizującej się w ubezpieczeniach kredytów hipotecznych. Niczym Kasandra od kilku miesięcy przestrzega banki przed ryzykiem korekty na rynku nieruchomości. Powołuje się na przykłady innych krajów: Hiszpanii, Francji, Wielkiej Brytanii. Wszystkie po okresie boomu na rynku nieruchomości musiały swoje odchorować.
_ U nas panuje przekonanie, że okres prosperity będzie trwał zawsze. Otóż nie - przyjdzie korekta _- mówi dyrektor Saniewski, który z niepokojem stwierdza, że banki nie chcą się zabezpieczać przed ewentualnymi skutkami załamania rynku.

AIG United Guaranty działa w Polsce od kilku miesięcy, a na razie pozyskało tylko jednego klienta. Byłoby ich więcej, ale bankom nie odpowiadają ostre wymogi stawiane przez ubezpieczyciela.
_ Podstawowa zasada, jakiej się trzymamy, to nie ubezpieczać kredytów powyżej 100 proc. wartości nieruchomości (LTV). _

Na Zachodzie przyjmuje się, że maksymalny, bezpieczny próg finansowania wynosi 95-97 proc. W Polsce banki oferują kredyty nawet na 130 proc. LTV - mówi Andrzej Saniewski.

AIG nie podoba się także nadmierne zadłużanie osób o małej zdolności kredytowej oraz udzielanie kredytów w walutach obcych.
_ Na razie wszystko jest w porządku. Banki twierdzą, że spłacalność kredytów hipotecznych jest wręcz wzorowa, chociaż wiedzą, że dysponują tylko cząstkowym obrazem rynku _ - tłumaczy Andrzej Saniewski.

Według Biura Informacji Kredytowej, mniej niż 2 proc. kredytów dłużnicy spłacają po terminie. Andrzej Saniewski zwraca jednak uwagę, że niezwykle dynamiczna akcja kredytowa zaburza statystyki. Poza tym odsetek zagrożonych kredytów oblicza się do całego zadłużenia, a nie portfela z danego roku. I w końcu - kredyty hipoteczne mają bardzo krótką historię, a jak pokazują przykłady innych krajów, najlepiej spłacają się one w pierwszych latach. Potem przychodzi pierwszy kryzys. Jak w małżeństwie, nadchodzi po trzech latach.
_ Banki nie są przygotowane na kryzysy i nie są zabezpieczone na ewentualność potencjalnego załamania się rynku _- mówi dyrektor Saniewski.

Bez obaw

Co na to branża bankowa? Michał Wydra, sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich, zbija argumenty za przewidywanymi poważnymi trudnościami na rynku finansowania nieruchomości: Wysoki wskaźnik LTV? To się zdarza, ale kredyty powyżej wartości nieruchomości bierze niewielka część klientów i przeważnie jest tak, że nie każdy może go uzyskać. Duży odsetek kredytów walutowych? Problem rozwiązała rekomendacja S, która ogranicza swobodę ich udzielania. Niska zdolność kredytowa klientów? W opinii różnych ekspertów rynek nieruchomości stabilizuje się i dalszy dynamiczny wzrost cen raczej nam nie grozi - kontruje argumenty AIG Michał Wydra.
_ Nie ma powodu do przesadnych zmartwień. Zapowiedzi o nadciągającym załamaniu traktowałbym raczej jako element gry marketingowej firm ubezpieczeniowych _ - dodaje prof. Witold Orłowski z firmy PricewaterhouseCoopers.
To fakt - AIG ma interes w ubezpieczaniu ryzyka. *Kryzys nadciąga zza oceanu *

Andrzej Saniewski mówi, że gdy pod koniec ubiegłego roku AIG United Guaranty ostrzegał, że w USA dojdzie niebawem do kryzysu na rynku kredytów hipotecznych - nikt nie wierzył w te zapowiedzi. Tymczasem stało się. Udzielane lekka ręką kredyty osobom o niskim dochodach przestały być spłacane (tzw. segment subprime). Wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie oprocentowania, wpędził spory odsetek dłużników w problemy ze spłatą należności. Część z nich zaczęła pozbywać się kupionych na kreskę nieruchomości, co zwiększyło podaż domów, doprowadzając do obniżki cen. Sytuacją na rynku hipotecznym zajął się Biały Dom i Senat. Administracja Busha proponuje zamrożenie odsetek od części kredytów na najbliższe pięć lat i objęcie ich gwarancjami rządowymi.

Eugeniusz Twaróg
Puls Biznesu

*Główne czynniki ryzyka **

- wysoki odsetek kredytów walutowych
- rosnąca presja na udzielanie kredytów o wysokim LTV
- niski poziom dochodów społeczeństwa osłabiający zdolność kredytową
- słabo zabezpieczone kredyty budowlane
- otoczenie prawne - propozycje wprowadzenia upadłości konsumenckiej
- słabe i nieprzetestowane procedury windykacyjne z nieruchomości
- dominujący odsetek kredytów o zmiennej stopie w sytuacji rosnących stóp procentowych
- krótka historia kredytów hipotecznych
- młoda gospodarka
- silny trend wzrostowy cen nieruchomości
- trend wzrostowy w zakresie podstawowych stóp procentowych

*na rynku kredytowym w Polsce, wg AIG United Guaranty

Specjalnie dla Pulsu - Tycjan Bielecki
analityk z Moody’s Investors Service-Structured Finance Group

Ryzyko jest, kryzysu nie będzie

Według naszych najnowszych prognoz, nie widać większych zagrożeń dla Polski, która jest postrzegana jako kraj o zdrowych fundamentach ekonomicznych. To samo dotyczy sektora bankowego, charakteryzującego się stosunkowo wysoką płynnością i bezpiecznym poziomem depozytów. Ocena portfela kredytowego też jest raczej dobra, o czym świadczy zainteresowanie instytucji finansowych i inwestorów sekurytyzacją kredytów. W pierwszej połowie przyszłego roku można spodziewać się takich transakcji.

Czarny scenariusz raczej nam nie grozi, jednak w przypadku kredytów hipotecznych wydaje się, że część banków umniejsza rolę potencjalnego ryzyka albo przerzuca je na klienta. Na razie mamy silnego złotego, lecz portfel kredytów denominowanych w walutach obcych, np. we franku, narażony jest na zmiany ryzyka kursowego, czyli w razie osłabienia waluty mogą być problemy. Z perspektywy nowszych portfeli widoczne są już pozytywne skutki rekomendacji S. Ryzykowne okazuje się też podwyższanie wskaźnika LTV do 100 proc. i więcej czy udzielanie takich kredytów osobom o małej zdolności kredytowej.

Mimo wszystko sądzę, że ogólnie branża ma stabilne perspektywy, a to, że jedne banki stosują bardziej agresywne strategie zdobywania rynku niż inne, nie grozi perspektywom całego sektora. Mogą mieć jednak wpływ na rating takich instytucji i produktów strukturyzowanych opartych na ich portfelach.

Polecamy:
» Znajdź kredyt dla siebie