Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Prawnicy: uważaj na te zapisy w umowie

Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania, czeka nas podpisanie umowy. Powinniśmy uważać przede wszystkim na nieuczciwych deweloperów i dokładnie przeczytać wszystkie punkty umowy sprzedaży, w tym zawarte w dokumencie klauzule.

Klauzule inflacyjne (jak bywają określane klauzule waloryzacyjne), wprowadzane do umów powinny zabezpieczać obie strony i nie mogą być wykorzystywane tylko na korzyść przedsiębiorców - przestrzega UOKiK. Tymczasem prawo daje przyzwolenie na modyfikację warunków podpisanych przez konsumentów zobowiązań w trakcie ich trwania. Co oznacza możliwość zmiany ceny.

Przepisy nie zabraniają stosowania klauzul, a także nie zawierają zasad ich ustalania. A to oznacza, że o waloryzacji cen decydują deweloperzy - ostrzega serwis prawo.pl.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Brak jednoznacznego stanowiska

Zarówno UOKiK, jak i eksperci są jednogłośni. Stosowanie klauzul inflacyjnych w umowach deweloperskich nie powinno odbywać się kosztem kupujących. Nasuwa się zatem pytanie, skąd wynikają powyższe nieprawidłowości?

W styczniu 2023 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów poinformował o wszczęciu postępowania wyjaśniającego wobec deweloperów stosujących tzw. klauzule waloryzacyjne umożliwiające modyfikacje poprzednio ustalonej ceny.

Jak wskazał organ, o ile przepisy samej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawy deweloperskiej), nie zakazują umieszczania w umowach tego typu postanowień, to Prezes UOKiK zaznacza, że rekompensata wzrostu kosztów prowadzenia danej inwestycji nie może odbywać się poprzez przerzucanie ich na konsumentów. Mówiąc prościej deweloperzy mogą podwyższać ceny w związku inflacją.

Postanowienia stosowane w umowach muszą być jasne, precyzyjne i zrozumiałe dla przeciętnego konsumenta. W praktyce jest inaczej.

- Obecnie deweloperzy starają się przenosić znaczną części ryzyka inwestycyjnego na konsumentów. Często nadużywają przy tym swojej pozycji dominującej i zabezpieczają swoje interesy kosztem konsumentów, z wykorzystaniem właśnie klauzul inflacyjnych - twierdzi Marcin Bandurski, adwokat, wspólnik w kancelarii PROKURENT, cytowany przez portal.

Sprawa jest problematyczna, gdyż prawo pozwala na klauzule inflacyjne. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawa deweloperska dopuszcza waloryzację ceny. Nie ma jednak dokładnych zasad.

Jak informuje prawo.pl, chociaż stosowanie klauzul waloryzacyjnych jest dozwolone, nie oznacza to, że nie podlegają one kontroli. Pamiętajmy jednak, że nasz podpis na umowie jest wiążący także w przypadku nieprawidłowości zawartych w dokumencie. Na co należy, więc zwrócić uwagę?

Zapis na umowie powinien jasno wskazywać w jakim przypadku i w oparciu o jaki miernik cena ulegnie zwiększeniu lub zmniejszeniu, a umowa powinna przewidywać prawo konsumenta do odstąpienia w przypadku wzrostu ceny. Tutaj pojawia się kolejny problem. Według orzecznictwa Sądu Najwyższego umowa deweloperska powinna przewidywać prawo odstąpienia od umowy dopiero w wypadku określonego wzrostu cen, a nie każdego wzrostu, lecz nie poinformowano o jaki limit chodzi. Z reguły deweloperzy stosują wskaźnik GUS, dotyczący produkcji budowlano - montażowej.

Tym samym, w dalszym ciągu brak jest jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy istnieje konkretna podstawa do kwestionowania umieszczania w umowach i późniejszego stosowania wobec konsumentów postanowień umownych regulujących możliwość podniesienia opłat za świadczone usługi. Według ekspertów, aby rozwiać wszelkie wątpliwości klauzula powinna zawiera górny limit ceny, by deweloper nie mógł z góry ustalić ile maksymalnie może wzrosnąć cena mieszkania.