Mieszkaniowe zarobki nie tak krociowe

Czas 40-proc. marż brutto na sprzedaży mieszkań przeszedł do historii. W minionym roku tylko dwie spółki mieszkaniowe z GPW – LC Corp i Ronson – mogły się pochwalić ponad 30-proc. zarobkiem brutto na sprzedaży, reszta musiała się zadowolić skromniejszym zyskiem. Jak pokazuje analiza wyników giełdowych deweloperów za 2009 r., większość zanotowała spory spadek rentowności.

Kryzys częściowo w wynikach

Analizując ubiegłoroczne wyniki finansowe giełdowych deweloperów, należy pamiętać, że spora ich część została wypracowana w minionych, lepszych latach. Zgodnie z wdrożonym z początkiem 2009 r. standardem księgowości MSR 18 przychody ze sprzedaży mieszkań rozpoznawane są po przekazaniu lokali nabywcom.

Na wielkość wykazywanych przychodów i zysków dominujący wpływ miały warunki rynkowe w momencie sprzedaży wykańczanych dziś lokali. Spora część oddawanych obecnie mieszkań została sprzedana na etapie dziury w ziemi lub wczesnym etapie realizacji, przed rokiem – dwoma laty. Wpływ załamania cen mieszkań, którego początek miał miejsce w ostatnim kwartale 2008 r., i spadku kosztów budowy na ubiegłoroczne wyniki firm był jeszcze niepełny. Spora część mieszkań sprzedawanych w minionym roku będzie wykazywana w wynikach spółek za 2010, a nawet 2011 r.

Luksus mniej opłacalny

Najmocniej kryzys na rynku odczuli deweloperzy apartamentów lub mieszkań o podwyższonym standardzie. Dlaczego? Z jednej strony w tym segmencie marże są najwyższe, stąd pole do rabatów i zniżek było większe. Po drugie, kryzys doprowadził do sanacji rynku luksusowych mieszkań. W czasach prosperity sporo lokali niespełniających standardów dla apartamentów sprzedawano jednak drożej.

Po załamaniu popytu, kreowanego w sporej części przez zagranicznych inwestorów, quasi-apartamenty upłynniane były ze sporym dyskontem wobec cen ofertowych. Na tym tle dobrze wyglądają wyniki spółek z dawien dawna specjalizujących się w budowie mieszkań popularnych – tak jak w przypadku J.W. Construction. Zyskowność brutto ze sprzedaży firmy w 2009 r. prawie nie uległa zmianie i jak deklarują jej przedstawiciele, również w 2010 r. ma być podobnie.

Na wyniki kluczowy wpływ ma struktura oddawanych w danym okresie sprawozdawczym mieszkań. Niekorzystny miks oddanych lokali tłumaczy w pewnym stopniu spadek zyskowności Domu Development. W 2008 r. spółka przekazywała sporo mieszkań w droższych projektach (m.in. na warszawskiej Woli), tymczasem rok później oddawano do użytku głównie tańsze lokale na warszawskiej Białołęce.

Zyskowność się ustabilizuje

Jak będzie wyglądać zyskowność mieszkaniowego biznesu w kolejnych latach? Przedstawiciele spółek przewidują, że rentowność brutto na sprzedaży dla większości projektów będzie się kształtować w przedziale 20–25 proc. Ceny będą rosnąć powoli, z drugiej jednak strony kryzys ograniczy koszty budowy mieszkań. Wiele zależy od polityki inwestycyjnej spółek. Niektórzy deweloperzy, szczególnie ci, których bank ziemi budowany był na kredyt, decydują się na uruchamianie projektów, w których zamrożone są największe środki.

Nie zawsze współgra to z oczekiwaniami rynku. Z kolei niecierpiący na brak gotówki Dom Development w pierwszej kolejności decyduje się na start projektów na tanich gruntach. W 2011 r., gdy nowe inwestycje będą rozpoznawane w wynikach, spółka będzie mogła się pochwalić sporym zarobkiem.

Błażej Dowgielski
PARKIET