Nie można ograniczać prawa własności

Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r. uznał, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków niż wynikające z kodeksu cywilnego. Dotyczy to również możliwości prowadzenia w mieszkaniu firmy.

W sprawie chodzi o regulamin uchwalony przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych w Poznaniu. Obejmuje 12 lokali mieszkalnych, z których dwa są nadal własnością gminy.

Odpowiedzialność za domowników i lokatorów

Regulamin zawierał m.in. postanowienia obciążające właścicieli lokali odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali będących ich własnością za ich zgodą i wiedzą. Nakładał też na nich obowiązek informowania wspólnoty o wszelkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zwłaszcza liczby osób w nim zamieszkałych. Zakazywał prowadzenia bez zgody wspólnoty działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych, a także prowadzenia w piwnicach takiej działalności i zakładania tam gniazd poboru mocy. Dopuszczał przy tym prowadzenie firmy w lokalu tylko po zmianie jego przeznaczenia na użytkowy.

W regulaminie powtórzono też postanowienia zawarte w art. 13 i art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Pierwszy z nich określa obowiązki właściciela lokalu będącego odrębną nieruchomością, a drugi dopuszcza możliwość wystąpienia przez wspólnotę z żądaniem sprzedaży lokalu, jeśli jego właściciel zalega długotrwale z opłatami albo w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo też przez swoje niewłaściwe zachowane czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Gmina chce uchylenia

O uchylenie uchwały, w której regulamin ten został przyjęty, wystąpiła do sądu jako członek wspólnoty gmina-miasto Poznań. Zarzucała sprzeczność z przepisami prawa oraz naruszenie jej interesów. Chodziło zwłaszcza o nałożenie na nią jako właściciela odpowiedzialności za lokatorów, którzy – jak to w mieszkaniach komunalnych – bywają różni. Sprawa dla gminy jest ważna, bo podobne regulaminy zaczęły następnie uchwalać inne wspólnoty, których jest ona członkiem.

Sąd I instancji żądanie gminy oddalił. Sąd II instancji zmienił ten wyrok. Choć za sprzeczne z prawem uznał tylko przytoczone wyżej postanowienia regulaminu porządku domowego, to uchylił całą uchwałę. Uznał bowiem, że uchylenie tylko kwestionowanych zapisów czyniłoby regulamin niespójnym. Sąd ten zaznaczył, że wyrok sądu I instancji nie uwzględnia zadań i celów wspólnoty, a są nimi zarządzanie nieruchomością wspólną oraz reprezentowanie właścicieli lokali. Wspólnota nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków. Wymaganie jej zgody na prowadzenie działalności gospodarczej jest sprzeczne z art. 140 kodeksu cywilnego określającego istotę prawa własności. Niedopuszczalne jest też obciążenie właściciela nieograniczoną gwarancyjną odpowiedzialnością za inne osoby. W regulaminie wykroczono poza ramy obowiązków nałożonych na właścicieli w art. 13 ustawy o własności lokali.

Jak w spółdzielni za PRL

W ocenie SN werdykt sądu II instancji okazał się prawidłowy. Oddalił skargę kasacyjną wspólnoty. Sędzia Krzysztof Pietrzykowski stwierdził, że regulamin, o który chodzi w tej sprawie, przypomina niestety praktykę spółdzielni mieszkaniowych w PRL, mającą zresztą oparcie w ówczesnych przepisach. Spółdzielnia mogła decydować prawie o wszystkim, w tym o wynajęciu lokum czy o możliwości prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Te ograniczenia były eliminowane przez wiele lat głównie wskutek orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego – mówił sędzia.

Mieszkanie wielu osób w jednym domu wywołuje pewne problemy. Wspólnota jest pomyślana tak, by zarząd nieruchomością wspólną był uregulowany bardziej szczegółowo, niż czynią to przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma ona jednak żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień właścicieli. Tę sferę – tłumaczył sędzia – normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140 k.c., a także art. 222 § 2 k.c. oraz art. 144 k.c. dotyczące stosunków między właścicielami, czyli przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego.

W materię unormowaną przez przepisy o takim charakterze regulamin wkraczać nie może. Ustawa o własności lokali jest w stosunku do k.c. ustawą szczególną (lex specialis), ale nie zawiera ona przepisów, które inaczej by tę sferę normowały – wyjaśniał sędzia (sygn. II CSK 601/08).

Właściciel lokalu jak posesjonat

Kodeks cywilny w art. 144, który odnosi się także do właścicieli lokali będących odrębnymi nieruchomościami, nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywanie się przy korzystaniu z niej od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Chodzi o zasady wynikające ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jednocześnie art. 222 § 2 k.c. daje właścicielowi, którego prawo własności jest przez takie działania naruszane, możliwość domagania się przed sądem przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania tych naruszeń.

Izabela Lewandowska
Rzeczpospolita