Nowa forma własności

W Helsinkach jest centrum biurowo-konferencyjne wzniesione dokładnie nad peronami dworca kolejowego.

_ Deweloper, który je wybudował, nie jest właścicielem gruntu. Mimo to centrum jest jego własnością. Takich przykładów na świecie jest więcej _ – mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury. _ W Szwecji, Norwegii, Izraelu, Grecji _ – dodaje – _ można nie mieć na własność ani jednego ara ziemi, a być właścicielem budynku. Podobne rozwiązania chcemy wprowadzić w Polsce. Ministerstwo Infrastruktury przygotowało właśnie założenia do projektu ustawy o własności obiektów budowlanych. _

Co mówi projekt

Projekt przewiduje, że właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty (tylko za zgodą właściciela) będzie mógł odpłatnie lub za darmo ustanowić prawo własności do obiektu budowlanego wybudowanego pod, na lub nad jego nieruchomością. Mogą to być np. parkingi podziemne, tunele, budynki, wiadukty, mosty. Taka inwestycja nie może jednak nadmiernie ograniczyć korzystania z gruntu.

Inwestor, który zaplanuje tego typu budowę, najpierw będzie musiał uzyskać obietnicę (promesę) dopuszczalności wydzielania tego obiektu. Wyda ją w formie postanowienia starosta na podstawie dokumentów określających charakter przedsięwzięcia, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie będzie – decyzji ustalającej warunki zabudowy lub decyzji celu publicznego. Mając promesę w ręku, będzie mógł podpisać z właścicielem gruntu notarialną umowę zobowiązującą go do ustanowienia odrębnej własności obiektu, gdy już zostanie wybudowany.

Starosta na wniosek budującego wyda wtedy decyzję o samodzielności obiektu albo uchyli promesę, gdy uzna, że obiekt nie spełnia jej wymagań.

Pozytywna decyzja posłuży następnie za podstawę do zawarcia umowy notarialnej ustanawiającej własność wybudowanego już obiektu.

_ Taka własność nie będzie związana z udziałem w prawie do gruntu (we własności lub w użytkowaniu wieczystym) _– wyjaśnił minister Dziekoński.

Ministerstwo uważa, że niepotrzebne są zmiany w kodeksie cywilnym. Z art. 46 k.c. wyraźnie wynika, że przepisy szczególne mogą zawierać wyjątki od zasady, że to, co wybudowane na gruncie, jest własnością jego właściciela.

To znak czasu

Zdaniem Dziekońskiego czas najwyższy odejść w polskim prawie od rzymskiej jeszcze zasady, że do właściciela gruntu należy to, co powstało na jego gruncie (super ficies solo cedit). Utrudnia ona bowiem inwestycje, zwłaszcza w dużych aglomeracjach.

Rację przyznaje mu Zbigniew Malisz, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
_ Brakuje działek położonych w ścisłych centrach miast, taka ustawa pozwoliłaby zabudować działki, które są puste, bo np. przebiega pod nimi tunel. _

Najważniejszą zaletą nowych rozwiązań – przekonuje minister – jest to, że inwestor będzie mógł zaciągać kredyty na swoje przedsięwzięcie, zabezpieczając je hipoteką na budynku (lub innym obiekcie), a zanim on powstanie – wpisem do rejestru zastawów. Są w Polsce przykłady tego typu obiektów, jak kompleks Swedish Center przy Al. Jerozolimskich – stoi nad tunelem, którym jeżdżą pociągi do warszawskiego Dworca Centralnego. Wybudowała go firma będąca jednak tylko dzierżawcą tego terenu.

opinia Rafał Dębowski, adwokat, partner w Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek
Pomysł nie jest najlepszy. Zasada, że właścicielem obiektu wzniesionego na gruncie jest właściciel gruntu, wcale się nie zestarzała. To prawda, że są od niej wyjątki, np. właścicielami podziemnych sieci są dostawcy mediów, niezależnie od własności gruntu, ale i tak muszą uzyskać od właściciela gruntu prawo użytkowania, by posadowić tam swoją sieć. W mojej ocenie nie ma potrzeby tworzyć kolejnych wyjątków. Oderwanie własności obiektu od gruntu jest w praktyce niemożliwe. Zawsze obiekt, który powstanie pod, na, nad powierzchnią gruntu, jest z nim trwale związany i silnie oddziałuje na grunt, którego już nie da się czym innym zabudować. Przecenia się przy tym ekonomiczną korzyść takiego rozwiązania. Poza tym przy ustanowieniu odrębnej własności obiektu przewidziano zbyt silną ingerencję władzy: do jej powstania konieczne są, poza aktami notarialnymi, promesa oraz decyzja administracyjna wydawana przez organy państwa.

Renata Krupa-Dąbrowska
Rzeczpospolita