W 2010 roku rynek komercyjny odbije się od dna

Na rynku nieruchomości komercyjnych kryzys był szczególnie mocno odczuwalny w sektorze biurowym, gdzie popyt gwałtownie wyhamował już pod koniec 2008 r. Spadkowi popytu towarzyszył wzrost podaży powierzchni biurowych związany z finalizowaniem inwestycji rozpoczętych w czasach prosperity. Szacuje się, że w minionym roku na rynek trafiły obiekty o 0,55 mln mkw. powierzchni netto, gros z nich w Warszawie, gdzie całkowita podaż przekroczyła już 3,25 mln mkw. W efekcie w całym kraju zwiększył się odsetek pustostanów – dla stolicy, z rekordowych 3 proc. w 2008 r. do 8 proc. pod koniec minionego roku, a wysokość czynszów w nowo zawieranych umowach spadła rok do roku o 20 proc.

Czas na ożywienie
2010 rok przyniósł ożywienie na rynku wynajmu powierzchni biurowych. Pierwsze jaskółki poprawy koniunktury widoczne były już pod koniec ubiegłego roku, gdy wiele firm, spokojniejszych o swój los ze względu na lepszą sytuację gospodarczą w Polsce powróciło na rynek z zamiarem znalezienia nowych lokalizacji. Marcin Kania, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International, wskazuje, że najlepiej pod tym względem wygląda sytuacja w Warszawie.

– Firmy odważniej patrzą w przyszłość, mając równocześnie świadomość, że stawki czynszów w sposób nieunikniony znów pójdą w górę. Jest to związane z tym, że w ostatnich kilkunastu miesiącach na rynek trafiło zdecydowanie mniej nowych projektów, niż planowano. Mniejsza podaż przy rosnącym zainteresowaniu ze strony najemców przełoży się wkrótce na spadek powierzchni pustostanów, a za tym idzie, w naturalny sposób pójdzie wzrost stawek czynszów – ocenia Kania. Spadek podaży nowych powierzchni to konsekwencja kryzysu gospodarczego, który przełożył się na usztywnienie polityki banków w zakresie kredytowania, oraz ubiegłorocznego spadku popytu.

Jak wygląda sytuacja na rynkach w innych miastach Polski? Tam również odradza się popyt, tyle że nierównomiernie. Najlepiej sytuacja wygląda we Wrocławiu, który z jednej strony jest coraz bardziej popularną lokalizacją dla firm zagranicznych zdecydowanych na wejście do Polski, z drugiej – cierpi na stosunkowo niewielką podaż powierzchni biurowej (zasoby wynoszą około 370 tys. mkw., a w ostatnich dwóch kwartałach nie został tu oddany do użytku żaden nowy obiekt).

Najgorzej, z punktu widzenia właścicieli biur, sytuacja wygląda w Łodzi, która spośród największych miast Polski ma najwyższy, 18-proc., odsetek pustostanów i najniższe średnie czynsze (12–13 euro za 1 mkw. miesięcznie). – Przewidujemy, że czynsze w głównych polskich miastach osiągną swoje minimum w najbliższych miesiącach i pozostaną stabilne do końca roku. Na ścieżkę wzrostu cen rynki większości miast powrócą w 2011 r. – ocenia Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań i doradztwa w Jones Lang LaSalle.

Rozrywka i handel się bronią
W 2010 r. poprawić powinna się również sytuacja właścicieli centrów rozrywkowo-handlowych, którzy i tak nie mają większych powodów do narzekania. Kryzys obszedł się z tym segmentem rynku dość łagodnie, choć na początku 2009 roku wynajmujący zderzyli się z presją najemców na renegocjacje stawek czynszów wywołaną m.in. osłabieniem złotego. Odsetek pustostanów w tej części rynku komercyjnego był bardzo niski – w Warszawie blisko 100 proc. nowoczesnych powierzchni jest wynajętych, a w pozostałych największych aglomeracjach pustostany stanowią średnio mniej niż 3 proc. powierzchni. Gorzej sytuacja wygląda w mniejszych miejscowościach. W oddawanych w 2009 obiektach nawet 10–20 proc. pozostawało niewynajętych. Czynsze w najlepszych centrach handlowych pozostały stabilne, przy równoczesnym spadku wysokości opłat w obiektach o niższym standardzie i renomie.

Jaki będzie rok 2010 na rynku nieruchomości komercyjnych? Analitycy są umiarkowanymi optymistami. Nowe obiekty w centrach dużych miast będą się cieszyć dużą popularnością, a stawki czynszów, sięgające nawet 80 euro za 1 mkw. miesięcznie dla najatrakcyjniejszych lokalizacji w stolicy, mogą jeszcze wzrosnąć. Pogłębiać się będzie za to polaryzacja rynku. Właściciele starszych obiektów będą zmuszeni stosować zachęty dla najemców, np. wakacje czynszowe.

Na korzyść właścicieli istniejących już obiektów handlowych działać będzie spadek podaży nowych powierzchni. O ile ubiegły rok był pod tym względem rekordowy – oddano do użytku ponad 900 tys. mkw. powierzchni, której budowa rozpoczęła się jeszcze w czasie dobrej koniunktury, o tyle w tym roku do użytku zostaną obiekty handlowej o powierzchni około 350 tys. mkw.

Inwestycje ruszą z kopyta?
Poprawa koniunktury na rynku wynajmu powierzchni biurowych i handlowych powinna się przełożyć na ożywienie na rynku inwestycyjnym. Deweloperzy z niecierpliwością oczekują na poprawę koniunktury – miniony rok pod względem inwestycji w nieruchomości komercyjne nad Wisłą był bowiem jednym z najgorszych w historii. Szacuje się, że w 2009 roku zawarto w Polsce niewiele ponad 20 transakcji sprzedaży obiektów biurowych, handlowych i magazynowych o łącznej wartości niespełna 700 mln euro (dane Cushman & Wakefield). Dla porównania w 2008 r. sprzedano nieruchomości warte dwukrotnie więcej, a w rekordowym 2003 r. wartość transakcji sięgnęła 5 mld euro.

O zapaści popytu przesądziły problemy z pozyskaniem finansowania przez inwestorów i wszechobecna atmosfera niepewności. Również podaż obiektów przeznaczonych na sprzedaż była ograniczona. Powód – przede wszystkim wyceny nieruchomości nie zachęcały do ich sprzedaży.

W ostatnich miesiącach dało się jednak zauważyć ożywienie aktywności inwestorów na rynku. Jeszcze pod koniec ubiegłego roku australijski fundusz MGPA podpisał umowę kupna dwóch centrów handlowych w Opolu i Dąbrowie Górniczej, należących do francuskiego Maylanda, za 187 mln euro. W I kwartale Unibail-Rodamco kupił z kolei warszawskie centra Arkadia i Warszawa Wileńska w pakiecie z pięcioma francuskimi galeriami, płacąc 711 mln euro. Analitycy spodziewają się dalszego ożywienia koniunktury, które zaowocuje szeregiem kolejnych transakcji.

PARKIET
Błażej Dowgielski