Banki pukają do drzwi klientów. Żądają dodatkowych zabezpieczeń

Wybrani klienci banków już odbierają telefony i listy z oddziałów banków - informują użytkownicy WP.PL. Dotyczy to przede wszystkim tych, którzy na zakup własnego "M" zdecydowali się w okresie boomu, czyli w 2008 roku. Grupą najbardziej narażoną na ultimatum postawione przez bank są zadłużeni we franku szwajcarskim. Przypomnijmy, że na początku sierpnia 2008 roku, jeszcze przed wybuchem kryzysu finansowego w Europie, za franka trzeba było zapłacić nieco poniżej 2 zł. Dziś jest to niemal 3,5 zł. Oznacza to, że wartość kredytów w szwajcarskiej walucie tylko z powodu różnicy kursowej wyniosłaby dzisiaj 175 proc. początkowej kwoty.

Jeśli w czasie boomu ktoś kupił mieszkanie o wartości 500 tys. zł, a jego zakup sfinansował właśnie frankiem szwajcarskim, to po gwałtownych wzrostach kursu franka w ostatnich latach jego kapitał do spłaty wyniósłby dzisiaj 875 tys. Oczywiście odjąć od tego należy kwotę, jaką udało mu się już spłacić od momentu podpisania umowy kredytowej.

Frank to jednak nie jedyny powód, który zmusza banki do baczniejszego przyglądania się swoim klientom. Dochodzi do tego również problem spadających cen nieruchomości. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie jeszcze w 2008 roku wynosiła nieco ponad 9 tys. zł. Z czerwcowych danych serwisu szybko.pl wynika, że średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nieruchomości w Warszawie wyniosła już tylko 7860 zł. Spadku nie da się nie zauważyć.

Kierując się tymi średnimi cenami łatwo wyliczyć, że jeszcze kilka lat temu 60-metrowe mieszkanie kosztowało ok. 540 tys. zł. Biorąc pod uwagę dzisiejsze ceny transakcyjne jego wartość spadłaby do poziomu prawie 472 tys. zł. Właśnie ta różnica staje się dla banków szczególnie drażliwa.

Postanowiliśmy zapytać w kilku wybranych instytucjach udzielających kredytów, jak postępują w przypadku klientów, których kwota pozostała do spłaty nie ma odzwierciedlenia w wartości mieszkania i ją przekracza.

Z informacji przekazanych WP.PL przez przedstawicielkę biura prasowego PKO Banku Polskiego wynika, że rzeczywiście zdarzają się sytuacje, w których bank dąży do zaproponowania kredytobiorcy nowych warunków.

- W przypadku gdy wartość nieruchomości jest istotnie niższa niż aktualne saldo kredytu, bank może podjąć z kredytobiorcą rozmowy mające na celu znalezienie rozwiązania. Mogą one polegać np. na spłacie części kredytu czy ponownym ustaleniu zdolności kredytowej. Możliwe jest również uzgodnienie dotyczące podjęcia innych działań - powiedziała WP.PL Monika Floriańczyk z PKO Banku Polskiego.
Jednocześnie zaznacza, że bank nie wymaga wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu.

Z przekazanych nam informacji wynika, że wystąpienie sytuacji, w której mieszkanie jest warte mniej niż kwota kredytu pozostała do spłaty, możliwe jest także w przypadku kredytów złotówkowych, ale skala tego zjawiska jest znikoma. Bank nie ujawnia jednak, z iloma klientami ma podobne problemy.

Jak się dowiedzieliśmy bank ING nie dzwoni do klientów, o ile nie mają oni problemów z regularną spłatą kolejnych rat.

- Ewentualne działania są podejmowane w indywidualnych przypadkach - poinformowała Ewa Szerszeń, rzeczniczka prasowa ING Banku. Jakie? To już zależy od konkretnej sytuacji.
Zaznaczyła przy tym, że prowadzona aktualizacja wartości zabezpieczeń dotyczy całego portfela kredytowego banku, nie tylko kredytów walutowych.

Mimo że kurs złotego wobec franka szwajcarskiego od 2008 roku znacznie się zmienił, a ceny nieruchomości spadają, to niektóre banki nie zamierzają ponownie weryfikować swoich klientów. Rzecznik prasowy BRE Krzysztof Olszewski poinformował, że bank nie prowadzi aktualnie żadnych działań, które zmuszałyby klienta do częściowej spłaty kredytu lub wykupu dodatkowego ubezpieczenia.

Identyczną polityką kieruje się Deutsche Bank.
- Deutsche Bank PBC nie podejmuje obecnie działań skierowanych wobec klientów, których wartość zabezpieczenia jest niższa niż wartość kredytu hipotecznego - uspokaja Sabina Salamon z Deutsche Banku.
Również Bank Zachodni WBK stanowczo odcina się od takich praktyk.

Dotąd, gdy ktoś solidnie regulował kolejne raty kredytu, bank ani nie weryfikował wartości nieruchomości, ani nie nakazywał spłaty części kapitału. Jak tłumaczą banki, wszystkiemu winne są zalecenia KNF, która nakazuje bankom troskę o zgromadzone depozyty.

Komisja Nadzoru Finansowego w swoim ostatnim raporcie o sytuacji banków wskazuje, że zauważalna jest niekorzystna struktura portfela kredytów mieszkaniowych i narastający problem z ich obsługą. Podkreśla, że banki nadal udzielają dużo kredytów walutowych, a przy tym rośnie ich średnia kwota. Dziś kredyty walutowe stanowią ponad 20 proc. udział w nowej sprzedaży. Komisja zwraca ponadto uwagę, że banki nadal finansują nieruchomości powyżej 80 proc. ich wartości. W razie zmiany sytuacji na rynku walutowym może to oznaczać, że wartość mieszkania będzie dużo niższa niż pozostałego do spłaty kredytu.

Jak informuje KNF, na to wszystko wpłynął "silny wzrost cen nieruchomości w latach 2006-2008 na skutek szybkiego rozwoju kredytów mieszkaniowych (nisko oprocentowanych kredytów w walutach obcych, wysokich wartości LTV, długich okresów kredytowania) oraz braku odpowiedniej podaży i konkurencji".

Okazuje się, że dziś aż 16 proc. kredytów stanowiących 33,1 proc. wartości całego portfela wartości nieruchomości stanowiących podstawowe zabezpieczenie udzielonych kredytów jest niższa od wartości udzielonych kredytów - wskazują analitycy KNF.
Z danych wynika, że kredytów o LTV wyższym niż 100 proc. jest aż 252,9 tys., a ich wartość sięga ponad 103 mld złotych. Głównie są to kredyty walutowe. Jeszcze bardziej niepokojącą informacją jest to, że aż 139,2 tys. z tego ćwierć miliona to kredyty, w których LTV jest większe niż 120 proc. wartości zabezpieczenia.

Co to oznacza? Nic innego, jak to, że w razie jakichkolwiek problemów kredytobiorcy ze spłatą zobowiązań bank nawet w przypadku zlicytowania mieszkania nie odzyska wszystkich pieniędzy. Klient natomiast nadal będzie dłużny bankowi nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Średnie LTV portfela kredytów mieszkaniowych w bankach wynosi ogółem 81,6 proc.

W przypadku kredytów udzielonych w złotówce próg LTV wydaje się na dość rozsądnym - 63,8 proc. - poziomie. Sytuacja wygląda nieciekawie w przypadku kredytów walutowych. Ich średnie LTV wynosi 94,7 proc. Oznacza to, że w przypadku gwałtownych zmian na rynku walutowym i spadku wartości metra kwadratowego mieszkania bank będzie miał duży problem z odzyskaniem pożyczonych pieniędzy.

Łukasz Dajnowicz reprezentujący KNF nie potwierdza oficjalnie, by instytucja wywierała jakiekolwiek naciski na banki, by zaczęły lepiej zabezpieczać kredyty, których LTV jest zbyt wysokie.
- Nasze aktualne działania sprowadzają się jedynie do kontroli sytuacji finansowej banków - zapewnia Łukasz Dajnowicz, rzecznik KNF.

"Z punktu widzenia banku ryzyko związane z kredytami walutowymi polega na możliwości silnego pogorszenia spłacalności tych kredytów w okresie osłabienia kursu złotego i dekoniunktury na rynku nieruchomości. W takiej sytuacji, portfel kredytów walutowych zacznie generować straty, które mogą doprowadzić do istotnego pogorszenia sytuacji finansowej banków, w których biznes jest w znacznym stopniu uzależniony od jakości portfela kredytowego" - napisano w raporcie KNF.

Również w przypadku klienta skutki wystąpienia niekorzystnych zmian kursów walut mogą być opłakane. Jeśli zdarzy się, że mieszkanie kredytobiorcy zostanie sprzedane, a pieniądze nie pokryją całości zadłużenia, to jego sytuacja materialna na długie lata może zostać zagrożona.

Właśnie z tych powodów banki próbują zmieniać warunki umów zawartych z klientami. Czy mają do tego prawo? Niestety tak, bowiem większość umów kredytowych zawiera zapisy, które dają instytucji finansowej prawo weryfikacji wartości mieszkania jako przedmiotu zabezpieczenia kredytu. Jak się dowiedzieliśmy, a co potwierdził nam przedstawiciel Polbanku, kredytodawca, który jeszcze przed kilkoma laty nie zlecał wycen wszystkich nieruchomości, dziś skłania klientów do udostępnienia nieruchomości rzeczoznawcy. Nie dotyczy to jednak wyłącznie klientów, którzy mają problemy z terminowym regulowaniem rat, ale również tych solidnych.

Banki zapytane o to, czy ktoś spłacający zgodnie z harmonogramem raty kredytu może spodziewać się wizyty rzeczoznawcy, odpowiadają twierdząco.
- Aktualizacja wartości zabezpieczenia w postaci wyceny rzeczoznawcy może dotyczyć każdego klienta i jest wykonywana na koszt banku - wyjaśnia Ewa Szerszeń z ING Banku.

Jeśli rzeczoznawca oceni, że nasze mieszkanie nie jest wystarczającym zabezpieczeniem kredytu, bank może zażądać dodatkowych zabezpieczeń, o których już wcześniej wspominaliśmy. Zaniepokojeni klienci irytują się, że ktoś podważa wartość ich nieruchomości, a tym samym domagają się od banków udostępnienia wyceny rzeczoznawcy. Ale w związku z tym, że jest ona wykonywana na zlecenie i koszt banku, nie jest udostępniana klientowi. Kredytobiorca jest więc zdany na łaskę rzeczoznawcy i banku.