Ceny mieszkań na stabilnym poziomie

W czerwcu 2008 r. ceny nieruchomości nieznacznie spadły w przypadku Poznania, Katowic i Olsztyna. Największą zwyżkę – zgodnie z danymi transakcyjnymi – zanotowaliśmy w Gdyni (+0,95 proc.), zaś największy spadek we wspomnianym Olsztynie (-0,83 proc.). Zwraca uwagę fakt, że po raz pierwszy od dłuższego czasu obserwujemy jednocyfrową roczną dynamikę wzrostu cen we wszystkich dziewięciu miastach.

Taka sytuacja potwierdza nasze wcześniejsze prognozy, mówiące o stabilizacji cen mieszkań w okresie do końca bieżącego roku, nie wykluczając jednak w tym czasie niewielkiej 5-, 10-proc. korekty. To oczywiście efekt relatywnie wysokich cen nieruchomości oraz postępującego od końca 2007 r. spadku zainteresowania zaciąganiem drożejących kredytów hipotecznych. Rata 30-letniego kredytu złotowego wzrosła już bowiem przeciętnie o ponad jedną czwartą w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Dla wielu osób oznacza to utratę zdolności kredytowej, ewentualnie konieczność zweryfikowania planów i zdecydowanie się jednak na nieco mniejsze mieszkanie.

Należy pamiętać, że na popyt na mieszkania w dalszym ciągu stymulująco wpływać będzie wzrost wynagrodzeń, które według ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego rok do roku wzrosły o 12 proc. Rosną już zatem w tempie szybszym od cen mieszkań. Ponadto cena kredytów osiągnęła już prawdopodobnie maksymalny pułap i w perspektywie 12 miesięcy (na pewno jednak nie wcześniej niż w drugim kwartale przyszłego roku) Rada Polityki Pieniężnej może nieco poluzować politykę monetarną, obniżając stopy procentowe, co w konsekwencji doprowadzi do obniżki oprocentowania kredytów, zwiększając ich dostępność, a to z kolei – uwzględniając wciąż niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe sporej części Polaków – powinno zapewnić utrzymanie popytu na mieszkania w średnim i długim terminie na stabilnym poziomie.

Bernard Waszczyk
Open Finance

Z punktu widzenia popytu na rynku nieruchomości, mieszkania o powierzchni 50 mkw. tradycyjnie cieszą się największym zainteresowaniem klientów – bez względu na region. Są to lokale najczęściej dwupokojowe – dla osób usamodzielniających się M3 jest wielkością optymalną.

Zestawienie wielkości kupowanych mieszkań ze średnią siłą nabywczą kupujących pokazuje, że nie przekłada się ona jednoznacznie na decyzje o zakupie większego mieszkania – według naszych szacunków w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach liczba metrów, które można było kupić za średnią pensję, nie uległa znaczącej zmianie, a średnia wielkość kupowanego mieszkania wzrosła.

W analogicznej sytuacji niewielkich zmian siły nabywczej poznaniacy, gdańszczanie, lublinianie oraz mieszkańcy Gdyni i Olsztyna decydowali się na zakup mieszkań mniejszych. Tylko w przypadku krakowian spadek siły nabywczej przełożył się wprost na decyzję o nabyciu mniejszego metrażu.

Biorąc pod uwagę fakt, iż ogólne dane mówią o rosnących wynagrodzeniach Polaków i stabilizacji cen mieszkań (wahania w granicach +/- 1 proc.), kupujemy więc trochę ostrożniej.

Z prezentowanych danych wyłania się obraz preferencji co do wielkości nabywanych mieszkań. Czy podobnie wyglądają decyzje zakupowe na globalnym rynku nieruchomości w Polsce?

Sytuacja zależy w dużym stopniu od fazy rozwoju rodziny, stopnia zamożności i innych czynników. Z punktu widzenia popytu na rynku nieruchomości mieszkania w przedziale 40-60 mkw. tradycyjnie cieszą się największym zainteresowaniem klientów bez względu na region. Są to lokale dwupokojowe – dla osób usamodzielniających się. Decydując się na wieloletni kredyt, kupujący wolą wybrać dwa pokoje niż kawalerkę, która za parę lat może okazać się niewystarczająca. Wysokie jest również zainteresowanie mieszkaniami 3-pokojowymi (60-80 mkw). W tym przypadku klientami są najczęściej rodziny z dzieckiem lub dziećmi, które zazwyczaj dysponują już małym mieszkaniem. Mniejsze zainteresowanie dotyczy kawalerek (do 40 mkw.), które są albo w polu zainteresowania osób młodych, nieposiadających jeszcze rodziny, albo stanowią element ekonomicznej decyzji pewnej grupy seniorów pozbywających się za dużych i zbyt kosztownych w codziennej eksploatacji mieszkań.

Stosunkowo najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 4-pokojowe i większe. Wynika to z faktu, iż ze względu na porównywalne koszty, nabywcy często wolą kupić dom na przedmieściach. Preferencje popytowe nabywców znajdują odzwierciedlenie w ofertach deweloperów, którzy starają się dostosować do nich strukturę sprzedawanych mieszkań.

Mieszkania dwu- i trzypokojowe stanowią zazwyczaj po około 30-45 proc. (z przewagą dwupokojowych) danej inwestycji, mieszkania jednopokojowe około 5-20 proc., a mieszkania czteropokojowe i większe od 3 do 15 proc.

Grzegorz Baciński
Home Broker

Produkty oferowane przez Open Finance znajdziesz w Pasażu Finansowym