Co piąty deweloper się spóźnia

W ostatnich sześciu miesiącach co piąta inwestycja deweloperska miała poślizg czasowy. Nabywcy mieszkań otrzymywali klucze średnio 65 dni po terminie wynikającym z umowy. Ale zdarzają się też przypadki odwrotne i to niemal równie często, co opóźnienia. Od 29 kwietnia nabywcy mieszkań są dodatkowo chronieni w sytuacji, gdy deweloper nie dotrzymuje terminów.

Tegoroczna zima była dla firm budowlanych bardzo łagodna, pozwalając na kontynuowanie prac nawet w miesiącach tradycyjnie mroźnych. Bez wątpienia pomoże to budowlańcom w dotrzymaniu terminów, a czasem nawet zakończeniu budowy przed terminem. W przypadku budownictwa mieszkaniowego może się to przełożyć się na szybsze oddawanie mieszkań do użytkowania w tym roku.

A jak to było w ostatnich 6 miesiącach? Home Broker zapytał o to swoich doradców, którzy obserwują inwestycje prowadzone przez deweloperów w największych miastach. Wyniki sugerują, że 39% firm budujących mieszkania nie oddało do użytkowania mieszkania w terminie. Głębsza analiza tych danych pozwala jednak na wyciągnięcie znacznie bardziej optymistycznych wniosków. Okazuje się bowiem, że tylko w przypadku 21% transakcji niedotrzymanie terminu oznaczało opóźnienie względem terminu zapisanego w umowie. W 18% przypadków niedotrzymanie terminu wiązało się bowiem z oddaniem mieszkań do użytkowania wcześniej niż zakładał pierwotny plan.

Zgodnie z informacjami zebranymi przez Home Broker, gdy deweloperowi udało się w ostatnich 6 miesiącach oddać do użytkowania mieszkanie wcześniej niż planował, wyprzedał termin średnio o 50 dni, czyli o prawie dwa miesiące. Przeciętne opóźnienie wyniosło z kolei 65 dni. Najczęściej deweloperzy spóźniali się o od 1 do 3 miesięcy (62% przypadków).

Gdy deweloper się opóźnia nabywca mieszkania powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy, co jednak nie zawsze musi się opłacać. Pierwszą rzeczą, którą trzeba zrobić, to dokładnie przeczytać umowę z deweloperem. W niej powinna znajdować się informacja o terminie przekazania mieszkania. Ale uwaga! W tym dokumencie mogą się też znaleźć czynniki wyłączające odpowiedzialność dewelopera. Może to być na przykład zaskarżenie pozwolenia na budowę lub pojawienie się warunków atmosferycznych uniemożliwiających kontynuowanie prac budowlanych.

W umowie powinny być też określone kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu. Stawki oscylują najczęściej wokół 0,01-0,03% ceny mieszkania za każdy dzień zwłoki. Przykładowo, dla ceny 400 tys. zł i sześciu miesięcy opóźnienia, kara wyniesie od 7,2 tys. zł do 21,6 tys. zł, czyli od 1,8% do 5,4% wartości mieszkania.

Z obowiązującej od 29 kwietnia ustawy o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich wynika, że nabywca może odstąpić od podpisania umowy z deweloperem, gdy ten opóźni się o cztery miesiące. Dokładnie ustawa mówi, że jeśli deweloper nie przeniesie prawa własności do lokalu w terminie określonym w umowie z nabywcą, ten wyznacza deweloperowi nowy termin 120 dni. Jeśli w tym czasie nie nastąpi przeniesienie własności, nabywca może odstąpić od umowy z deweloperem bez ponoszenia kary i zachowując przy tym prawo do odszkodowania za zwłokę ze strony dewelopera.

Praktyka doradców Home Broker pokazuje jednak, że dotychczas odstąpienia od umów były bardzo rzadkie. W okresie boomu było to po prostu nieopłacalne. Rezygnacja z umowy oznaczała bowiem konieczność znalezienia nowej inwestycji, a zatem wydłużenia okresu oczekiwania na odbiór mieszkania o kolejne miesiące i najprawdopodobniej wzrost ceny zakupu mieszkania. Dziś sytuacja w tym zakresie przemawia na korzyć kupującego, ale z drugiej strony czynnikiem zniechęcającym do odstępowania od umowy jest trudność w dostępie do kredytów mieszkaniowych i koszty kredytu.

Osoby rozważające rezygnację z umowy z nieterminowym deweloperem muszą zrobić rachunek ekonomiczny ewentualnej decyzji o odstąpieniu, uwzględniając wysokość ewentualnej kary umownej, możliwość zakupu innego mieszkania po cenie nie wyższej, a także koszt przedterminowej spłaty zaciągniętego już kredytu. Chodzi z jednej strony o koszt prowizji, a z drugiej o koszt spraedu w przypadku kredytów walutowych.

Przykładowo, dla kredytu na kwotę 400 tys. zł zaciągniętego w euro po kursie rynkowym 4 zł za euro i spreadem 20 groszy, koszt spreadu wyniesie 20,5 tys. zł. Jeśli przyjmiemy do tego koszt prowizji od przedterminowej spłaty kredytu przed upływem roku na poziomie 2%, łączny koszt wzrośnie do 28,5 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć koszty związane z ubieganiem się o nowy kredyt, na inne mieszkanie (prowizje, ubezpieczenia).

Uwaga! Przedstawione w materiale statystyki opierają się o dane zebrane z ankiety przeprowadzonej wśród doradców Home Broker, którzy obserwują inwestycje deweloperskie w miastach, w których działają. W ankiecie określali oni procentowy udział mieszkań oddanych do użytkowania wcześniej lub później niż zakładał termin, wskazując także opóźnienia i przyspieszenie względem planu.

Bartosz Turek
Home Broker