Deweloper musi zapewnić dojazd na osiedle
Inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę, jeśli działka pozbawiona jest bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Warunku tego nie spełnia urządzenie dojazdu
na wydzierżawionym gruncie.
Prezydent Lublina odmówił deweloperowi zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę osiedla mieszkaniowego Cichy Dom na działce położonej przy ul. Orzechowej w Lublinie. Powodem jest brak dostępu działki do drogi publicznej.
Odrzucił stanowisko inwestora, że spełniono ten warunek przez zawarcie umowy dzierżawy sąsiedniej nieruchomości (przylega do drogi publicznej) z przeznaczeniem na urządzenie dojazdu do działki inwestycyjnej. Powołując się na definicje działki budowlanej i dostępu do drogi publicznej zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prezydent stwierdził, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć albo dostęp bezpośredni, albo przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Z tych względów czasowa umowa dzierżawy, która może być wypowiedziana, nie jest równoznaczna z ustanowieniem służebności drogowej. Decyzję utrzymał w mocy wojewoda lubelski.
W skardze do sądu deweloper dowodził m.in., że organy obu instancji nie uwzględniły zapisów planu miejscowego, gdzie w bezpośrednim sąsiedztwie działki planowana jest droga publiczna, którą ma wybudować gmina.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę jako bezzasadną. Wskazał, że w świetle art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego dostęp do drogi publicznej jest warunkiem niezbędnym i koniecznym do podjęcia określonej inwestycji na danym terenie. Dostęp ten inwestor musi wykazać. Nie wystarczą same twierdzenia o jego istnieniu. Obowiązek taki przewiduje art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b prawa budowlanego stanowiący, iż stosownie do potrzeb elementem projektu budowlanego dołączanego do wniosku o pozwolenie na budowę jest oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych.
Słusznie organy wskazały, że w razie braku bezpośredniego dostępu do drogi publicznej możliwy jest dwojakiego rodzaju dostęp pośredni - przez ustanowienie służebności drogowej lub drogę wewnętrzną (art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu…). Przepis ten nie uznaje za dostęp do drogi publicznej istnienia pośredniego dojazdu, np. przez wydzierżawiony grunt.
Ponadto nie ma znaczenia wydzielenie w miejscowym planie zagospodarowania terenów przeznaczonych pod budowę dróg obsługujących przyległe tereny, skoro drogi te nie zostały nawet wytyczone (sygn. II SA/Lu 219/09).
Robert Horbaczewski
Rzeczpospolita