Deweloper musi zapewnić dojazd na osiedle

Prezydent Lublina odmówił deweloperowi zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę osiedla mieszkaniowego Cichy Dom na działce położonej przy ul. Orzechowej w Lublinie. Powodem jest brak dostępu działki do drogi publicznej.

Odrzucił stanowisko inwestora, że spełniono ten warunek przez zawarcie umowy dzierżawy sąsiedniej nieruchomości (przylega do drogi publicznej) z przeznaczeniem na urządzenie dojazdu do działki inwestycyjnej. Powołując się na definicje działki budowlanej i dostępu do drogi publicznej zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prezydent stwierdził, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć albo dostęp bezpośredni, albo przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Z tych względów czasowa umowa dzierżawy, która może być wypowiedziana, nie jest równoznaczna z ustanowieniem służebności drogowej. Decyzję utrzymał w mocy wojewoda lubelski.

W skardze do sądu deweloper dowodził m.in., że organy obu instancji nie uwzględniły zapisów planu miejscowego, gdzie w bezpośrednim sąsiedztwie działki planowana jest droga publiczna, którą ma wybudować gmina.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę jako bezzasadną. Wskazał, że w świetle art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego dostęp do drogi publicznej jest warunkiem niezbędnym i koniecznym do podjęcia określonej inwestycji na danym terenie. Dostęp ten inwestor musi wykazać. Nie wystarczą same twierdzenia o jego istnieniu. Obowiązek taki przewiduje art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b prawa budowlanego stanowiący, iż stosownie do potrzeb elementem projektu budowlanego dołączanego do wniosku o pozwolenie na budowę jest oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych.

Słusznie organy wskazały, że w razie braku bezpośredniego dostępu do drogi publicznej możliwy jest dwojakiego rodzaju dostęp pośredni - przez ustanowienie służebności drogowej lub drogę wewnętrzną (art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu…). Przepis ten nie uznaje za dostęp do drogi publicznej istnienia pośredniego dojazdu, np. przez wydzierżawiony grunt.

Ponadto nie ma znaczenia wydzielenie w miejscowym planie zagospodarowania terenów przeznaczonych pod budowę dróg obsługujących przyległe tereny, skoro drogi te nie zostały nawet wytyczone (sygn. II SA/Lu 219/09).

Robert Horbaczewski
Rzeczpospolita