Deweloperzy krytycznie o likwidacji otwartych rachunków powierniczych

UOKiK zmiany w stosowaniu otwartych rachunków powierniczych zapisał w założeniach do projektowanej nowelizacji ustawy deweloperskiej. Nowelizacja przygotowywana jest na zlecenie rządu. Ma być gotowa do przedstawienia w Sejmie w drugim kwartale 2015 r. UOKiK, zapowiadając nowelizację ustawy deweloperskiej, jeszcze w zeszłym roku informował, że mają się w niej znaleźć rozwiązania korzystne dla nabywców lokali, ale też dla deweloperów. Urząd zapowiedział też, że postara się "pogodzić" ich interesy.

Jedna z ważniejszych zmian, jakie UOKiK przewiduje, dotyczy właśnie zabezpieczenia wpłat nabywców mieszkań. Obecnie wpłaty konsumenta na rzecz nowo powstającego mieszkania mogą być zabezpieczone na rachunkach powierniczych: otwartych lub zamkniętych. Środki zgromadzone przez kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym w przypadku rachunku otwartego są przelewane przez bank na konto dewelopera w miarę postępów prac. W przypadku rachunków zamkniętych bank przelewa deweloperowi wszystkie pieniądze kupującego dopiero w momencie, gdy ten staje się właścicielem mieszkania. W tym drugim przypadku deweloper musi na budowę posiadać 100 proc. środków własnych lub pochodzących z kredytów bankowych.

UOKiK uważa, że otwarty rachunek powierniczy, stosowany obecnie bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej, nie zapewnia nabywcy mieszkania skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. "Wypłata zdeponowanych środków z tego rodzaju rachunku następuje, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie, jednak przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę, co powoduje, iż ryzyko utraty przez nabywcę zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości, nie zostało wyeliminowane" - napisali autorzy projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej w uzasadnieniu projektowanych zmian.

Zdaniem UOKiK-u jako zabezpieczenie pieniędzy nabywców mieszkań powinny funkcjonować albo rachunki powiernicze zamknięte, albo rachunki otwarte ze wspomnianymi zabezpieczeniami, które dziś nie są wymagane. Jest to jeden z wariantów zaproponowanych przez Urząd. W drugim, opisanym w skutkach regulacji, proponuje całkowitą rezygnację z rachunków powierniczych i zastąpienie ich kredytami, z których deweloperzy finansowaliby inwestycje.

UOKiK przedstawił też wyliczenia kosztów i korzyści po stronie zarówno deweloperów jak i nabywców mieszkań. "Głównym składnikiem kosztów pieniężnych po stronie przedsiębiorstw (deweloperów) (...) są koszty związane z wypełnieniem luki w finansowaniu inwestycji ponad 99 proc. wzrostu kosztów" - przyznaje UOKiK. Z wyliczeń przedstawionych przez Urząd wynika, że w latach 2016-2026 koszt wprowadzonych zmian, w zależności od zastosowanego wariantu, wyniesie od 575,8 mln zł, w wariancie z zastosowaniem zamkniętych rachunków powierniczych lub, ewentualnie, rachunków otwartych ubezpieczonych lub z gwarancją bankową. Jeśli ostatecznie zastosowany zostanie wariant zakładający likwidację rachunków powierniczych, koszt deweloperów wzrośnie w tym samym okresie do 2 mld 113,2 mln zł.

Na nowych rozwiązaniach mają zyskać natomiast konsumenci i instytucje finansowe. W wariancie, w którym przewiduje się stosowanie zamkniętych rachunków powierniczych, zysk gospodarstw domowych, czyli w tym wypadku nabywców lokali ma wynieść 144,7 mln zł w latach 2016-2026. Wariant likwidujący rachunki powiernicze i wymuszający na deweloperach inwestowanie ze środków własnych lub kredytów bankowych ma dać w tym samym okresie korzyść gospodarstwom domowym w wysokości 2 mld 614,6 mln zł. Co, jak wyjaśnia Urząd, będzie związane m.in. z tym, że będą miały one możliwość odroczenia zaciągnięcia kredytu hipotecznego do momentu zakończenia budowy, będą mogły też swobodnie dysponować środkami własnymi, które obecnie muszą wpłacać na rachunki powiernicze.

Wzrost kosztów po stronie deweloperów jest głównym powodem krytycznej oceny projektowanej regulacji ze strony Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), organizacji zrzeszającej ponad 100 firm deweloperskich (40 proc. branży - PAP). Związek w swoim stanowisku do zaproponowanych przez UOKiK rozwiązań przedstawia swoje wyliczenia i szacuje, że koszty wprowadzenia zamkniętych rachunków wyniosą co najmniej 1 mld 145,6 mln zł rocznie. Podstawą tego wyliczenia są dane za 2014 r. - 80 tys. sprzedanych mieszkań pomnożone przez średni koszt nowego mieszkania - 358 tys. zł, a także przez 4 proc. - bo o tyle co najmniej, zdaniem deweloperów, wzrosną koszty kapitału i opłat bankowych za prowadzenie rachunku zamkniętego.

Związek deweloperów przestrzega też, że koszt takiego rozwiązania poniosą nabywcy. Zdaniem PZFD w przypadku rozwiązania opartego na kredytach koszt pozyskania kapitału przez deweloperów będzie jeszcze wyższy i wrośnie o 7,5 proc. w sakli roku, co przełoży się na ceny mieszkań.

W swoim stanowisku PZFD dowodzi też, że ocena zasadności zmian w funkcjonowaniu rachunków powierniczych została przeprowadzona po zbyt krótkim okresie obowiązywania obecnych regulacji, a badanie przeprowadzone przez UOKiK dotyczące rachunków otwartych obejmuje zaledwie kilka miesięcy ich funkcjonowania, bowiem badanie przeprowadzono w połowie ubiegłego roku, a większość takich rachunków założono w 2014 r.

Likwidacja rachunków otwartych - według PZFD - doprowadzi do wyeliminowania z rynku małych deweloperów, "dla których inne formy ochrony wpłat klientów okażą się niedostępne". "Będzie miało to negatywny, ograniczający wpływ na konkurencję na rynku, przeciwko czemu UOKiK powinien przeciwdziałać. Wyeliminowanie małych deweloperów będzie miało najbardziej negatywne skutki w małych miejscowościach, gdzie nieobecne są duże grupy deweloperskie, i będzie prowadzić do utraty miejsc pracy" - przekonuje Związek.

Podnosi też, że brakuje opracowań wskazujących na niewystarczający stopień ochrony nabywców przy stosowaniu rachunków otwartych. Deweloperzy zapewniają, że nie ma możliwości, by roszczenia banku wraz z roszczeniami klientów nie znajdowały pokrycia w powstającej nieruchomości. "W przypadku upadłości dewelopera nieruchomość oraz wpłaty klientów zostają wydzielone do osobnej części masy upadłościowej służącej ich (klientów - PAP) zaspokojeniu" - czytamy w stanowisku PZFD.