Dom tani w budowie – jak go zbudować?

Przyjrzyjmy się, co decyduje o tym, że o konkretnym domu możemy powiedzieć, że jest tani w budowie.

 Czynniki mające wpływ na koszt budowy domu były przedmiotem wielu dyskusji zarówno w samym Extradomu jak i w rozmowach z architektami i naszymi klientami. Oto kilka z nich, kolejność jest subiektywna ale nie przypadkowa.

Każdy dom musi być przede wszystkim dopasowany do potrzeb przyszłych mieszkańców i warunków eksploatacji.

Zbyt duży dom będzie generował niepotrzebne koszty, zbyt mały sprawiał, że mieszkańcy będą odczuwać brak przestrzeni.

Powierzchnia użytkowa do 100 m kw. – taka powierzchnia użytkowa zapewnia komfortowe warunki mieszkalne trzy lub czteroosobowej rodzinie, pozwalając umieścić we wnętrzu domu salon z jadalnią, kuchnię, łazienkę, wc, trzy sypialnie, wiatrołap, kotłownię i pralnię. Oczywiście w takim domu nie będziemy mieli do dyspozycji wielkich przestrzeni, ale salon z jadalnią i kuchnią może mieć około 35 mkw. a to już całkiem spora powierzchnia. Można również znaleźć domy, które mieszczą salon, trzy sypialnie, łazienkę i wc na 75 mkw.

Trzeba pamiętać, że niektóre koszty będziemy musieli ponieść niezależne od wielkości domu i obniżanie jego powierzchni użytkowej nie zmniejszy wprost proporcjonalnie kosztów jego budowy.

 Koszt budowy domu zależy od tego ile będzie miał kondygnacji.

·      Brak podpiwniczenia - to chyba najważniejszy pojedynczy czynnik. Z doświadczenia wiemy, że podpiwniczenie stanowi nawet 25~30 proc. kosztów budowy domu. Oczywiście im trudniejsze warunki geologiczne na działce, tym większe nakłady na budowę piwnicy, poniesione na przykład na izolację przeciw wilgoci. Warto pamiętać, że częściowe podpiwniczenie budynku zwykle nie obniża znacząco tego kosztu ponieważ i tak trzeba wykonać fundamenty schodkowe pod pozostałą częścią budynku.

 ·      Dom parterowy - może być tańszy w budowie dzięki temu, że unikniemy konieczności budowy stropu nad parterem i schodów na poddasze. Jego wadą jest to, że przy tej samej kubaturze co dom z poddaszem użytkowym może wymagać zakupu nieco większej działki. Istotna też jest kwestia zagospodarowania poddasza, które stanowi często niewykorzystaną przestrzeń i może powodować ucieczkę ciepła.

 ·      Dom z poddaszem użytkowym - przy tej samej kubaturze będzie miał nieco bardziej zwartą bryłę i mniejszą powierzchnię rzutu. Wykorzystanie poddasza zapewni też większą powierzchnię użytkową i wyższą efektywność ogrzewania. Jego minusem jest, oprócz konieczności wykonania stropów i schodów, które są z reguły kosztowne, wymóg poświęcenia większej ilości przestrzeni wewnątrz domu na ciągi komunikacyjne.Jak poziom skomplikowania bryły wpływa na koszt budowy domu?

·      Prosta, zwarta bryła – stopień skomplikowania bryły ma bardzo duży wpływ na koszt budowy domu. Jej prostota powoduje efektywne wykorzystanie użytych materiałów budowlanych i redukcję późniejszych kosztów utrzymania domu związanych z ogrzewaniem. Ułatwi też wykonanie prac ekipom budowlanym i skróci czas samej budowy. Im bardziej zwarty i zbliżony do kwadratu kształt rzutu domu, tym lepszy stosunek powierzchni wewnątrz budynku do obwodu murów. Wszelkie urozmaicenia bryły w postaci ganków, wykuszy, loggii czy podcieni są atrakcyjne i miłe dla oka, ale podnoszą koszty budowy i późniejszego ogrzewania.

 ·      Kształt bryły dachu – najprostszym w budowie i niewątpliwie najbardziej ekonomicznym jest dach dwuspadowy. Nie wymaga też skomplikowanych prac ciesielskich. Przy układaniu dachówek jest najmniej strat materiałowych, ponieważ w odróżnieniu od dachu czterospadowego nie ma tu konieczności docinania skosów. Ważna jest też najmniejsza ilość elementów wykończeniowych takich jak gąsiory czy dachówki skrajne, które są zdecydowanie droższe od zwykłych dachówek.

 Jeśli zdecydujemy się na poddasze użytkowe przykryte dachem dwuspadowym, łatwo je będzie doświetlić oknami czy portfenetrami w ścianach szczytowych. W przypadku dachu czterospadowego z konieczności trzeba użyć okien dachowych lub wybudować lukarny.

 Przy dobrej ekspozycji południowej, dach dwuspadowy zapewni dużą ilość energii pochodzącej z zainstalowanych na nim paneli fotowoltaicznych czy kolektorów słonecznych. Ma to znaczenie, biorąc pod uwagę rosnącą presję na wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii.

 ·      Konstrukcja stropu i dachu – w przypadku domów parterowych coraz większą popularność zdobywają konstrukcje dachu oparte na wiązarach prefabrykowanych. Rozwiązanie to ma wiele zalet: niższy koszt budowy, krótszy czas konstrukcji dachu, ograniczenie kosztów ekipy ciesielskiej. Wiązary pozwalają również użyć we wnętrzach domu dużo tańszych lekkich sufitów podwieszanych. Upraszcza to znacząco budowę i sprawia, że unikamy konieczności wykonania drogiego konwencjonalnego stropu nad parterem. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się się na wiązary i strop podwieszany nie będziemy mieli do dyspozycji strychu, tracimy również praktycznie możliwość późniejszej rozbudowy i adaptacji poddasza.

 ·      Garaż jednostanowiskowy lub wiata garażowa – dom tani w budowie powinien mieć garaż jednostanowiskowy, a najlepiej wiatę garażową. Pozwoli nam to sporo zaoszczędzić. Oczywiście garaż będzie bardziej komfortowy, ale w obecnych warunkach klimatycznych wiata staje się coraz lepszą opcją.

Przy relatywnie ciepłych i bezśnieżnych zimach można zdecydować się na budowę wiaty garażowej, ewentualnie później zastąpić ją garażem.

 ·      Brak lukarn – rozbudowana i urozmaicona optycznie bryła domu kusi wielu inwestorów. Trzeba jednak pamiętać, że dodanie wszelkich elementów ozdobnych, takich jak lukarny, ozdobne daszki nad wejściem, czy dach nad wykuszem spowoduje wzrost kosztów budowy domu. Rezygnując z tego typu elementów, można zaoszczędzić sporo pieniędzy na ekipie ciesielskiej i materiałach.

 ·      Brak kominka i balkonów, czyli unikanie ucieczki ciepła – wiele osób nie wyobraża sobie domu bez kominka w salonie, a trzeba pamiętać, że jest to wydatek rzędu nawet kilkunastu tysięcy złotych. Warto więc wcześniej sprawdzić, czy gmina zezwala na palenie w kominkach. Jeśli nie, to ten wydatek będzie bezużyteczny, pozostawiając w salonie przewody kominowe, przez które będzie uciekać ciepło.

 Ucieczka ciepła może też dotyczyć balkonów - konieczność wykonania zbrojeń wnikających głęboko w konstrukcję domu wymusza wysoką jakość przygotowania samych zbrojeń i ich izolacji. Jeśli nie zostaną one prawidłowo wykonane, a w szczególności zaizolowane, powstaną mostki termiczne sięgające głęboko w strukturę ścian. W większości przypadków portfenetr, czyli okno balkonowe z ozdobną barierką bardzo dobrze spełni funkcję balkonu, jeśli chodzi o wentylację czy doświetlenie sypialni na poddaszu.

 ·      Rezygnacja z okien narożnych – okno narożne w kuchni, a zwłaszcza w salonie to niewątpliwie bardzo efektowny element domu dodający mu nowoczesności i lekkości. Niestety montaż poza wysokim kosztem samych szyb wymaga też dodatkowego wzmocnienia stropów czy nadproży.

 Narożniki w takich oknach prawie zawsze będą miały gorsze współczynniki termoizolacji od zwykłej stolarki okiennej w tym samym przedziale cenowym. Jest to bardzo ważne zwłaszcza w kontekście nowych przepisów i wymagań jakie stawiają one również przed oszkleniem budynków.

·      Taras naziemny – decyzja o budowę taniego domu często idzie w parze zakupem niewielkiej działki. Wiele projektów teoretycznie zmieści się na działce o powierzchni 500 m kw. Powoduje to oczywiste ograniczenia jeśli chodzi o możliwość budowy tarasów. W przypadku braku pieniędzy można rozważyć wykonanie takich prac we własnym zakresie, kiedy środki już na to pozwolą.

Podobnych przykładów dotyczących architektury i konstrukcji budynku można zapewne znaleźć więcej. Przemyślany wybór projektu, prawidłowe planowanie i częściowe rozłożenie inwestycji na etapy ułatwi jej ukończenie bez nieuzasadnionych ekonomicznie kosztów.

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na koszty budowy domu są materiały. Głównie chodzi o ich prawidłowy wybór i dopasowanie do warunków przyszłej eksploatacji. Przyjrzyjmy się zatem najbardziej widocznym elementom domu, czyli ścianom zewnętrznym i pokryciu dachu.

·      Ściany zewnętrzne - najpopularniejsze i najtańsze są oczywiście bloczki z gazobetonu, najdroższe bloczki silikatowe, pomiędzy nimi plasują się bloczki ceramiczne. Przy wyborze materiałów na ściany budynku należy kierować się swoimi możliwościami finansowymi, a przede wszystkim uzasadnieniem ekonomicznym.

Bloczki silikatowe są trwalsze od gazobetonowych, wytrzymalsze i mają lepszą charakterystykę akustyczną, ale czy to rekompensuje ich wyższą cenę? Bloczki gazobetonowe mają z kolei lepszą charakterystykę termiczną, a ich trwałość jest z pewnością wystarczająca na potrzeby domu jednorodzinnego. Silikaty mają wyraźną przewagę niewątpliwie wtedy, gdy liczy się czas budowy, w związku z gładkością powierzchni wymagają dużo mniejszego nakładu pracy przy wszelkich robotach wykończeniowych.

·      Pokrycia dachu – w tym przypadku sytuacja jest bardziej skomplikowana. Na rynku dominują dachówki ceramiczne i blachodachówka. Dachówki betonowe ze względu na swoją specyfikę są najmniej popularne.

Zdecydowanie najtrwalszym rozwiązaniem są dachówki ceramiczne, niektóre firmy dają gwarancję na swoje wyroby nawet na 50 lat. Mają znakomitą wytrzymałość, dobre właściwości akustyczne i izolacyjne. Blachodachówka jest bezsprzecznie tańsza, ale też mniej trwała. W przypadku jej zastosowania należy się liczyć z koniecznością wymiany pokrycia dachowego co kilkanaście lat.

Dodatkowym problemem jest dużo niższy współczynnik izolacji termicznej i akustycznej. Wchodzące w życie od nowego roku przepisy wymuszają jeszcze lepsze izolowanie pokryć z blachodachówki, co z pewnością nie pozostanie bez wpływu na opłacalność ich zastosowania i sam koszt budowy domu.

Podobne dylematy dotyczą wszystkich materiałów, ich wybór zależy od możliwości finansowych, preferencji inwestora i lokalizacji, w której powstawać będzie dom. Trzeba zwracać uwagę na utrzymanie tej samej, możliwie wysokiej jakości użytych materiałów, by pozornymi oszczędnościami nie narazić się w późniejsze koszty niepotrzebnych napraw czy przeróbek.

Robiąc zakupy na każdym etapie budowy, trzeba kierować się ich ekonomiczną opłacalnością.

Nie ma potrzeby inwestowania w materiały czy urządzenia techniczne, takie jak kocioł, pompa ciepła, fotowoltaika, większych środków niż jest to ekonomicznie uzasadnione. Tak, by nakłady poniesione na zakup urządzeń zwróciły się nam w ciągu dwudziestu czy góra trzydziestu lat a nie czterdziestu i więcej. Wchodzące w życie od przyszłego roku normy dotyczące izolacji budynków sprawiają, że każdy nowo budowany dom i tak będzie domem energooszczędnym.

Z drugiej strony konieczność stosowania technologii energooszczędnych na masową skalę niewątpliwie spowoduje większą konkurencję wśród producentów, a co a tym idzie większą dostępność urządzeń na rynku i możliwy spadek cen.

Ostatnim, ale na pewno nie najmniej istotnym czynnikiem kształtującym koszt budowy domu, jest wybór metody realizacji inwestycji i ekipy budowlanej. Wiadomo, że niektórzy wręcz rezygnują na ten czas z pracy zawodowej i poświęcają się całkowicie budowie domu, ale na takie rozwiązanie zdecydują się zapewne tylko nieliczni. Pozostali muszą zdać się na wynajęte ekipy budowlane.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że realizacja sposobem gospodarczym jest tańszą z metod, chociaż z pewnością bardziej czasochłonną i absorbującą. Metoda zlecona, czyli wynajęcie specjalistycznej ekipy choć jest droższe, ma jednak swoje plusy. Decydując się na powierzenie inwestycji jednemu wykonawcy zmniejszamy ryzyko konieczności wykonania poprawek, przy wchodzeniu na plac budowy kolejnych zmieniających się ekip budowlanych.

Takie poprawki po poprzednich wykonawcach prawie zawsze traktowane są jako dodatkowe prace przygotowawcze, za które trzeba będzie zapłacić. Dobry wykonawca ma świadomość, że prawidłowe wykonanie prac na wszystkich etapach umożliwi mu szybkie i sprawne zakończenie budowy, odebranie wynagrodzenia i rozpoczęcie kolejnej inwestycji. Wywołany pandemią spadek nowych inwestycji deweloperskich, na który wskazują dane GUS za trzy kwartały tego roku, może sprawić, że takie fachowe ekipy budowlane będą łatwiej dostępne.

Niewielkich, ekonomicznie uzasadnionych oszczędności należy szukać na każdym etapie budowy, w oparciu o przemyślane decyzje, podjęte przy wyborze projektu domu.

Suma niewielkich oszczędności na wszystkich etapach pozwoli nam realnie obniżyć koszt budowy. Musimy pamiętać, że dom ma być nie tylko tani w budowie, ale również zaspokajać potrzeby swoich mieszkańców i być ekonomiczny w eksploatacji. Dopiero patrząc z perspektywy 25-30 lat użytkowania, będziemy mogli mówić o tym, że dom jest naprawdę tani.