Grunty dają krociowe zyski za papierowe zmiany

Ceny gruntów rolnych w ostatnich 5 latach podwoiły się. Dodatkowo na zmianie przeznaczenia gruntów na budowlane można zrealizować zysk na poziomie nawet kilkuset procent. Wymaga to jednak przejścia skomplikowanej i czasochłonnej procedury administracyjnej oraz dokonania trafnego wyboru działki.

Inwestycja w grunty rolne wymaga dłuższego zaangażowania kapitału niż zakup mieszkania, które dodatkowo można łatwiej spieniężyć. Z drugiej strony podatkowy koszt utrzymania gruntu jest niewielki w porównaniu do kosztu utrzymania mieszkania. W związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej oraz możliwości otrzymywania dopłat bezpośrednich, ceny tego typu nieruchomości znacznie wzrosły. Zgodnie z danymi GUS, przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym wzrosła na przestrzeni ostatnich pięciu lat o 115% do 18,1 tys. zł za ha. Należy jednak zwrócić uwagę na malejącą dynamikę tego trendu, a nawet możliwość korekty cen.

- Nie powinno ono jednak dotknąć obrzeży największych aglomeracji, gdzie popyt rośnie w związku z rozbudowywaniem się przedmieść – mówi Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker z Warszawy.

Cała sztuka inwestowania w grunty rolne polega na znalezieniu działki, która choć obecnie jest stricte rolna, to w perspektywie kilku lub kilkunastu lat będzie możliwe użytkowanie jej na przykład na cele mieszkaniowe lub usługowe. W ostatnich latach inwestycje w grunty rolne w okolicach Warszawy przynosiły krociowe zyski. Należy jednak pamiętać, że były one osiągane w okresie dynamicznych wzrostów cen. Dla przykładu w Grójcu wartość gruntu położonego w sąsiedztwie nowopowstającego bloku mieszkalnego wzrosła w ciągu dwóch lat od daty zakupu o 384%. Stało się tak dzięki możliwości uzyskania dla danej działki nie tylko warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych, ale i bloków wielorodzinnych. Natomiast w Mszczonowie, dzięki trwającej budowie obwodnicy i przekwalifikowaniu ziemi rolnej na budowlaną, inwestor zrealizował zysk w ciągu trzech lat na poziomie 183%.

O tym czy dana inwestycja okaże się sukcesem w największym stopniu decyduje przemyślany wybór działki, ale na wartość gruntu ma także wpływ właściciel. Aby maksymalizować zysk z inwestycji warto powziąć stosowne kroki zmierzające na przykład do zmiany przeznaczenia gruntu. Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która normuje tę kwestię, doszło do dużych zmian.

- Zgodnie z ustawą nie ma już obowiązku zmiany przeznaczenia na nierolnicze i wyłączania z produkcji rolniczej gruntów rolnych stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast – mówi Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Inwestorzy, którzy kupili działkę poza granicami miast mają do przebycia niełatwą drogę jeśli chcą przekształcić działkę rolną w pełnoprawnie budowlaną. Po pierwsze niezbędna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na taką, która dopuszcza zabudowę mieszkaniową.

– Procedura ta różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki – tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Przeważnie działki rolne leżą poza terenami objętymi planem miejscowym, który co do zasady decyduje o przeznaczeniu gruntu. Wtedy dla danego obszaru gmina dysponuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który jest dokumentem niższej rangi niż plan miejscowy. Gdy taka sytuacja ma miejsce, o przeznaczeniu gruntu będzie decydowała gmina poprzez uchwalenie planu miejscowego lub wydając decyzję o warunkach zabudowy.

Jeśli natomiast chodzi o przydatność rolniczą, to najtrudniej jest zmienić przeznaczenie najlepszych gruntów, a więc należących do klas bonitacyjnych od I do III. Gdy zwarty obszar takich użytków rolnych przekracza 0,5 ha, to zmiana przeznaczenia wymaga uchwalenia lub zmiany przez gminę planu miejscowego po uzyskaniu zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej.

- W praktyce może to potrwać kilkanaście miesięcy – zauważa Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Łatwiej zmienić przeznaczenie gruntów rolnych pozostałych klas bonitacyjnych na terenach gdzie nie ma planu miejscowego. Dokonuje się tego na mocy decyzji o warunkach zabudowy, co nie wymaga zgody ministra.

– Teoretycznie na wydanie takiej decyzji organ ma maksimum 2 miesiące, ale termin ten może ulec wydłużeniu – tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, po zmianie przeznaczenia gruntu rolnego, należy ponadto wystąpić o wyłączenie go z produkcji rolnej.

- Poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów – wyjaśnia Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Procedura ta dotyczy gruntów rolnych o klasach bonitacyjnych od I do III i gruntów rolnych o klasach niższych, o ile są pochodzenia organicznego. Jest to procedura kosztowna, ponieważ w przypadku trwałego wyłączenia wymaga wniesienia jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych przez 10 kolejnych lat. Wysokość tych obciążeń zależy od wyłączanej powierzchni, przydatności rolniczej gleby oraz wartości nieruchomości, ale w skrajnym przypadku wyłączenie 1 ha gruntu najwyższej klasy bonitacyjnej może kosztować łącznie nawet kilkaset tys. zł. Warto więc pamiętać o ustawowych zwolnieniach z tych opłat w przypadku przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego. Wynoszą one 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego i 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker