Jak opodatkować przychody z najmu

Osoby, które zamierzają wynająć mieszkanie, np. rozpoczynającym niedługo rok akademicki studentom, powinny poważnie się zastanowić nad formą opodatkowania. Można tu wiele stracić albo zyskać.

Do wyboru jest ryczałt albo skala podatkowa. W pierwszym wariancie podatek wyniesie

8,5 proc. przychodów niezależnie od ich wysokości. Rozliczając się według skali, wynajmujący płaci 18- lub 32-proc. daninę.

Rachunek wydaje się więc prosty. Rozliczenie ryczałtem nie zawsze jednak będzie korzystniejsze. Wybierając tę formę, nie możemy bowiem odliczyć kosztów wynajmu. Z reguły są<!s>niewielkie (czynsz, opłaty za media, wydatki na wyposażenie) i nie rekompensują wyższej stawki podatku, która jest w wypadku skali.

Mogą jednak być większe, zwłaszcza jeśli wynajmujemy lokal używany. Wolno bowiem podwyższyć stawkę amortyzacji, jeśli mieszkanie było wykorzystywane przed nabyciem przez co najmniej pięć lat. Wtedy możemy je zamortyzować w ciągu dziesięciu lat.

To dobre rozwiązanie dla tych, którzy kupili używane mieszkania po to, aby je wynajmować. Koszty amortyzacji mogą bowiem przewyższyć przychody z najmu, dzięki czemu nie zapłacą w ogóle podatku (przynajmniej przez dziesięć lat).

Przykład:
Pan Kowalski kupił w lipcu tego roku ośmioletnie mieszkanie za 500 tys. zł. Chce je wynająć studentom, a z fiskusem rozliczać się według skali podatkowej. Załóżmy, że jego miesięczny przychód to 4,1 tys. zł. Ponieważ lokal jest używany, może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji. Będzie więc amortyzował rocznie 50 tys. zł. Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty z amortyzacji będą wyższe niż przychody. Nie zapłaci więc przez ten okres podatku.

Osoba, która zaczyna dopiero wynajmować mieszkanie i chce rozliczać się ryczałtem, powinna poinformować o tym urząd. Termin upływa 20. dnia następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Jeśli osiągnięto go w grudniu, zawiadomienie trzeba złożyć do końca roku.
Nie musi informować urzędu ten, kto zdecyduje się na rozliczenie według skali podatkowej.

Ten, kto chce zmienić<!s>formę opodatkowania w przyszłym roku, powinien zawiadomić urząd o swojej decyzji do 20 stycznia. Przepisy nie przewidują przejścia z ryczałtu na zasady ogólne w trakcie roku (i odwrotnie).

Umowę trzeba dodatkowo zgłosić w urzędzie, jeśli zdecydujemy się na tzw. najem okazjonalny. Taka formuła nie wyklucza oczywiście wyboru formy opodatkowania.

Trzeba też pamiętać, że ryczałt nie przysługuje wówczas, gdy najem spełnia kryteria działalności gospodarczej. Jej definicja jest bardzo szeroka, wystarczy, że najem jest prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i ma na celu zysk.

Wynajmujący przedsiębiorca może wybrać stawkę liniową i płacić 19-proc. podatek.

Przemysław Wojtasik