Jak sprzedać mieszkanie bez podatku

Przewiduje tak znowelizowana ustawa o PIT, która wchodzi w życie 1 stycznia 2009 r. Nowe reguły dotyczyć będą nieruchomości nabytych po tej dacie. Decydujące znaczenie ma data nabycia, a liczy się dzień podpisania aktu notarialnego. Nie zmienia się przy tym dotychczas obowiązująca zasada, że nieruchomość można sprzedać bez podatku po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że lokale nabyte w 2009 r. sprzedamy bez podatku w 2015 r.

Osoby, które będą wcześniej chciały znaleźć nabywcę domu lub innej nieruchomości, mogą natomiast skorzystać z nowej ulgi. Wystarczy, że przeznaczą w ciągu dwóch lat uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Ustawa o PIT przewiduje tu wiele możliwości, m.in. zakup domu lub mieszkania, gruntu pod budowę lub prawa użytkowania wieczystego. Można też nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego albo przeznaczyć środki ze sprzedaży na rozbudowę lub remont innego lokalu.

Jakie cele mieszkaniowe

Co ważne, nie musi to być nieruchomość położona w Polsce. Zwolnienie dotyczy także państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Na przewidzianych w ustawie zasadach można więc będzie kupić mieszkanie np. we Francji lub Hiszpanii i nie płacić PIT.

Można też spłacić pożyczkę lub kredyt, zaciągnięte wcześniej na wymienione w ustawie cele mieszkaniowe. Chodzi jednak wyłącznie o kredyt zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 roku będziemy rozliczać na zupełnie nowym formularzu PIT-39.
Dla korzystających z nowej ulgi mieszkaniowej złożenie PIT-39 jest jednoznaczne z deklaracją, iż dana osoba wyda w ciągu dwóch lat pieniądze na cele wymienione w ustawie. Korzysta więc z przewidzianego zwolnienia. Nie trzeba składać w tym celu żadnych innych oświadczeń – wystarczy PIT-39 złożony w terminie. W rubryce nr 26 wpisywać się będzie kwotę dochodu zwolnionego z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe. To wystarczy, by nie płacić podatku.

Dwa lata na inwestycję

Należy jednak pamiętać, że osoba chcąca skorzystać z ulgi ma ograniczony czas, by przeznaczyć zysk ze sprzedaży na przewidziane w ustawie cele. Zgodnie z ustawą jest to nie więcej niż dwa lata. Okres ten liczy się jednak od końca roku, w którym nieruchomość znalazła nowego nabywcę. Jeśli ktoś kupi mieszkanie w 2009 r. i w tym samym roku sprzeda, ma czas do końca 2011 r., by wydać pieniądze na cele uprawniające do zwolnienia.

Zeznanie należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Jeśli więc ktoś sprzeda lokal w lutym 2009 r., to zeznanie musi trafić do urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2010 r.

Jeśli sprzedający przeznaczy wszystkie pieniądze na cele uprawniające do zwolnienia, nie ma problemu. Cały dochód jest wówczas zwolniony z podatku. Inaczej będzie jednak, gdy tylko część pieniędzy przeznaczy na nowy cel mieszkaniowy, a pozostałe zainwestuje w zupełnie inny sposób. Jaka kwota zwolniona

Przykład:

Pani Ewa chce sprzedać mieszkanie za 500 tys. zł i odliczy koszty wynoszące 200 tys. zł. Jej dochód wyniesie więc 300 tys. zł. Pani Ewa chce przeznaczyć 400 tys. zł na zakup nowego lokalu.

Do obliczenia dochodu zwolnionego z podatku służy specjalny wzór.

Dochód zwolniony z podatku = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe): przychód

Przychód ze sprzedaży wynosi 500 tys. zł.

Koszt uzyskania przychodu wynosi 200 tys. zł

Dochód (czyli przychód minus koszty) wynosi 300 tys. zł Na własne cele mieszkaniowe podatnik zamierza przeznaczyć 400 tys. zł.

Dochód zwolniony z podatku = (300 tys. zł x 400 tys. zł): 500 tys. zł = 240 tys. zł.

Opodatkowane będzie więc 60 tys. zł dochodu (300 tys. zł – 240 tys. zł) = 60 tys. zł

60 tys. zł x 19 proc. = 11 tys. 400 zł.

Pani Ewa będzie musiała zapłacić 11 tys. 400 zł podatku dochodowego. ∑

opinia
Adam Bartosiewicz, autor komentarza do PIT
Nowe zwolnienie, które wejdzie w życie 1 stycznia 2009 r., to niemal powrót do zasad obowiązujących do końca 2006 r. W ustawie wymieniono jednak więcej możliwości przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe pozwalających uniknąć podatku. Przede wszystkim będzie można kupić nieruchomość za granicą. Nowe przepisy usuwają więc niezgodność z prawem UE. Będzie też można spłacić kredyt zaciągnięty wcześniej na cele mieszkaniowe. Podatnicy mają także sporo czasu na rozliczenie dochodu ze sprzedaży – do końca kwietnia następnego roku. Złożenie PIT-39 będzie jednoznaczne z deklaracją, że zamierzamy w ciągu dwóch lat przeznaczyć pieniądze na własne cele mieszkaniowe.

Monika Pogroszewska