Jak ustalić wartość początkową mieszkania?
Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu wiąże się nie tylko z ponoszeniem bieżących wydatków, ale ze stopniowym zużyciem lokalu. Zatem lokal mieszkalny może zostać zaliczony do środków trwałych firmy, a w konsekwencji amortyzowany.
Amortyzacji podlegają m. in. lokale będące odrębną własnością lub współwłasnością podatnika, nabyte lub wytworzone przez podatnika we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Lokale te muszą być wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.
Przed wpisaniem lokalu do ewidencji środków trwałych należy ustalić jego wartość początkową, od której będą dokonywane odpisy amortyzacyjne. W przypadku mieszkania nabytego odpłatnie wartością początkową będzie cena nabycia, powiększona o koszty związane z kupnem (np. koszty opłat notarialnych) oraz ewentualnie pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie).
W przypadku mieszkań nabytych w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób wartością początkową mieszkania będzie jego wartość rynkowa. Jeśli umowa darowizny lub inna umowa przenosząca nieodpłatnie nieruchomość określa w treści wartość mieszkania w wysokości niższej od rynkowej, za wartość początkową należy przyjąć wartość określoną w umowie.
Gdy przedsiębiorca nie jest w stanie określić ceny nabycia, wówczas ma możliwość dokonania samodzielnej wyceny mieszkania i przyjęcia wartości początkowej w kwocie wynikającej z własnej wyceny, z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych. Musi jednakże w tej wycenie uwzględnić stopień zużycia lokalu. Wycena takiego lokalu może zostać sporządzona także przez biegłego rzeczoznawcę.
Gdy lokal został wytworzony we własnym zakresie, wartością początkową będzie koszt jego wytworzenia. Jednakże podatnik nie może do kosztów jego wytworzenia zaliczyć wartości pracy własnej, małżonka i dzieci, a także kosztów zarządu i operacji finansowych (w szczególności kredytów, odsetek).
Jeżeli przedsiębiorca nie może ustalić samodzielnie kosztu wytworzenia, dokona tego powołany przez podatnika biegły rzeczoznawca, co jest najprostszą metodą dokonania fachowej wyceny.
Natomiast w przypadku lokalu będącego współwłasnością podatnika wartością początkową mieszkania będzie wartość ustalona na takim poziomie, na jakim udział podatnika pozostaje we współwłasności tego lokalu. Wyjątek stanowi tutaj lokal wchodzący w skład współwłasności majątkowej małżonków. W sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków prowadzi działalność w mieszkaniu stanowiącym wspólność małżonków, może on za wartość początkową przyjąć całą jego wartość. Jeśli jednak obydwoje z małżonków prowadziliby działalność w tym mieszkaniu, to każde z nich za wartość początkową może przyjąć jedynie połowę jego wartości.
Podatnicy będący osobami fizycznymi mogą także określić wartość początkową mieszkania metodą uproszczoną. Polega ona na tym, że przyjmują w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Jeśli na przykład podatnik przeznaczył 20 m powierzchni mieszkania do celów prowadzonej działalności gospodarczej, wartość początkowa wynosić będzie 19 760 złotych. Należy pamiętać, aby wielkość powierzchni wynikała z dokumentu poświadczającego wyliczenie podatku od nieruchomości.
Iwona Cackowska, księgowa Tax Care
