Jak wyglądał 2008 r. na rynku pierwotnym w Warszawie

Podsumowując rok 2008 trzeba zacząć od stwierdzenia, że miał on dwa znacznie różniące się od siebie okresy: pierwszy trwał do końca września, drugi – to ostatnie trzy miesiące.

Pierwsze trzy kwartały przyniosły kontynuację trendu zauważalnego od połowy 2007 roku: wprowadzano do sprzedaży nieco więcej mieszkań niż sprzedawano. Łączna sprzedaż w Warszawie w ciągu 3 kwartałów była na poziomie 8-9 tys. co pozwalało prognozować sprzedaż w skali rocznej na ok. 11-12 tys. jednostek. Choć oznaczało to wyraźny spadek w stosunku do roku 2007, kiedy to sprzedano ok. 16-17 tys. lokali, to jednak biorąc pod uwagę zmiany w warunkach finansowania i powszechne obawy o przyszłość rynku a także zupełny zanik transakcji o charakterze inwestycyjnym, które w szczytowym okresie boomu można było szacować na ok. 30% rynku, nie byłby to wynik zaskakująco niski.

Trzeba przy tym pamiętać, że część popytu (ok. tysiąca lokali kwartalnie) została zaabsorbowana przez projekty podmiejskie realizowane w obszarze metropolitalnym poza granicami stolicy, głównie w Piasecznie, Pruszkowie, Ząbkach. Istotnym dopełnieniem obrazu rynku był szybki wzrost liczby rozpoczynanych domów jednorodzinnych w Warszawskim Obszarze Metropolitalnym – z poziomu ok. 4-5 tys. rocznie w latach 2004-5 do poziomu ok. 9 tys. w 2007 r.

Na sytuację na rynku istotne znaczenie miała jednak, oprócz liczby nowo wprowadzanych do sprzedaży mieszkań, także liczba lokali znajdujących się już w ofercie na początku roku. Warszawscy deweloperzy, podobnie zresztą jak ich koledzy w innych miastach w kraju, wprowadzili na rynek w IV kwartale rekordowo wysoką liczbę nowych mieszkań. W rezultacie liczba jednostek w ofercie wzrosła ponad dwukrotnie w porównaniu z sytuacją z początku 2007 roku, osiągając poziom 13 tysięcy.

Warto przypomnieć, że do niedawna był to przeciętny poziom całorocznej produkcji wszystkich firm deweloperskich w mieście. Na to co działo się na rynku istotny wpływ miała także skala lokali spekulacyjnych. Można szacować, ze dziś na rynku znajduje się ok. 10 tys. takich mieszkań, gotowych lub bliskich oddania, ponadto w budowie jest jeszcze ok. 6-7 tys. takich lokali.

W kolejnych kwartałach zaczęło być widoczne zjawisko ograniczania przez deweloperów podaży, jednak nadal liczba sprzedawanych w kolejnych kwartałach lokali nie dorównywała liczbie mieszkań wprowadzanych na rynek. W rezultacie na koniec III kw. 2008 liczba lokali w ofercie wzrosła do ok. 16 tysięcy. Wskaźnik przeciętnej kwartalnej sprzedaży, liczony jako relacja liczby mieszkań sprzedanych w danym kwartale do liczby mieszkań w ofercie na koniec III kwartału wyniósł 18% i był blisko czterokrotnie niższy od wskaźnika dla II kw. 2007. Upraszczając, wniosek z tego porównania jest następujący: w okresie tym w przeciętnej inwestycji w Warszawie sprzedaż spadła 4-krotnie.
Choć było jasne, że rok 2009 będzie jeszcze gorszy, zapewne najtrudniejszy w kilkunastoletniej historii branży deweloperskiej w Polsce, to wydawało się, że dużo gorzej już być nie może. Ale przełom września i października przyniósł kryzys bankowy, którego nikt na polskim rynku w takiej skali się nie spodziewał. Banki nie tylko z dnia na dzień praktycznie zaprzestały kredytowania nowych przedsięwzięć deweloperskich ale zawiesiły udzielanie kredytów ich klientom. Niepokój ogarnął zarówno zarządy i pracowników firm deweloperskich, ich właścicieli i kontrahentów. Nastrój niepewności przeniósł się szybko na potencjalnych klientów. Równocześnie z objawami kryzysu finansowania na rynku mieszkaniowym w mediach zaczęły pojawiać się nowe, coraz bardziej pesymistyczne prognozy dotyczące przyszłorocznego wzrostu gospodarczego, dostępności kredytów, sytuacji na rynku pracy. W konsekwencji już niska sprzedaż w przypadku wielu firm spadła parokrotnie, zwłaszcza w przypadku niedawno rozpoczętych inwestycji. Relatywnie
dobrze sprzedawały się na tym tle gotowe mieszkania z segmentu popularnego, przy czym niektóre transakcje po raz pierwszy od dłuższego czasu miały w stu procentach charakter gotówkowy.

Nic dziwnego, że myśląc o prognozach na najbliższy rok trudno być optymistą. Kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku będzie miało zachowanie banków i sytuacja makroekonomiczna, a także – nastroje konsumentów.

W wariancie optymistycznym: kryzys kredytowy zamknie się w IV kwartale 2008, a nowy rok przyniesie niekorzystne, ale jasne nowe reguły gry. W 2009 roku banki, które będą finansowały inwestycje deweloperskie położą dużo większy nacisk na poziom środków własnych dewelopera oraz poziom przedsprzedaży mieszkań a to drugie kryterium w obecnej sytuacji nadpodaży na rynku w bezpośredni sposób zaważy na skali finansowania nowych projektów mieszkaniowych. Można spodziewać się, że te dwa wskaźniki będą decydować o możliwości finansowania nowych inwestycji; Brak przedsprzedaży przeniesie się na wymóg większego poziomu equity kredytobiorcy.
Oznacza to, że możliwość finansowania zakupu gruntu przy wykorzystaniu środków z kredytu bankowego będzie bardzo znikome, jeśli w ogóle możliwe.

Banki powrócą natomiast do udzielania kredytów indywidualnym osobom na ostrzejszych zasadach (min. Wkład własny 20-25%, rygorystyczna ocena dochodów rodziny, ostrożna wycena wartości zabezpieczenia, preferencje dla lokali gotowych, ubezpieczenie w przypadku zakupu off-plan, ostrożne podejście do bardzo drogich mieszkań, zakaz finansowania na spekulację i wynajem) . Akcja kredytowa będzie niższa globalnie niż w 2008 roku o ok. 20-30%%. W wariancie optymistycznym stopy procentowe zaczną szybko spadać od połowy 2009 roku, zwiększając nieco dostępność kredytów.

W wariancie pesymistycznym okres niepewności potrwa jeszcze do połowy przyszłego roku, przy czym w pierwszym kwartale nadal będzie trwał „włoski strajk” banków finansujących ( a właściwie – niefinansujących) branży mieszkaniowej. Akcja kredytowa w 2009 zmniejszy się ok. 40-50% czemu będą towarzyszyć wysokie marże pomimo spadających stóp oraz wydłużające się procedury decyzyjne.

W obu wariantach kryzysowi na rynku mieszkaniowym towarzyszyć będą coraz bardziej niepokojące sygnały z innych sektorów gospodarki. Od I kwartału zacznie wzrastać bezrobocie, spadać produkcja i popyt wewnętrzny. Wzrost płac zostanie zahamowany. Pojawią się zapowiedzi bankructw poważnych firm, w tym także deweloperów. Negatywnie na rynek oddziaływać będzie także spadek poziomu oszczędności, spowodowany głównie załamaniem rynku akcji i wynikającym z tego obniżeniem wartości oszczędności zgromadzonych w funduszach.

Elementy te będą bardzo niekorzystnie oddziaływać na nastroje społeczne. Będzie to przeciwdziałać gotowości do zadłużania się nawet u tych, których będzie stać na kredyty. Ewentualne upadłości firm deweloperskich będą jeszcze podsycać obawy potencjalnych nabywców.

W tej sytuacji łączna sprzedaż na rynku warszawskim będzie zapewne nie wyższa niż w 2008 roku, a i to pod warunkiem, że deweloperzy wprowadzą na rynek znaczącą liczbę mieszkań w cenie poniżej 7 tys. brutto za metr kwadratowy. Jednak relacje popyt/podaż w głównych segmentach rynku mogą się znacznie różnić. Rynek może być bliski równowagi w segmencie low-end, podczas gdy w segmencie upper-middle (ceny 9.000- 13.000 PLN/m2 ) może nadal narastać pula niesprzedanych lokali. Można także z dużym prawdopodobieństwem przewidywać spadek znaczenia „first time buyers” – osób wkraczających na rynek pracy, o niewielkich oszczędnościach, a co za tym idzie – niezdolnych do wpłacenia znaczącego wkładu własnego. Z drugiej strony warto podkreślić, że duża grupa potencjalnych nabywców to rodziny już posiadające własne, niewielkie mieszkanie, często kupione przed kilkoma laty w znacznym stopniu spłacone (w rozumieniu spłaty kredytu hipotecznego). Biorąc pod uwagę trendy demograficzne, w tej grupie powinna znaleźć się znaczna
liczba rodzin zainteresowanych poprawą warunków mieszkaniowych, zdolnych do wniesienia dużego wkładu własnego pod warunkiem zapewnienia możliwości zbycia dotychczas posiadanego mieszkania.

W kontekście prognozowania przyszłych cen można, przy zastrzeżeniu dużej skali niepewności co do zachowania rynku w 2009 roku, przewidywać dalszy spadek cen w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie i segmencie apartamentów standardowych Skala tych obniżek będzie zależała od sytuacji konkretnych firm i inwestycji. Przy założeniu normalizacji akcji kredytowej w II kwartale 2009, od września 2009 sytuacja powinna stopniowo ulegać poprawie, ale ceny ofertowe w okresie grudzień 2009/grudzień 2008 prawdopodobnie spadną w przedziale ok. 10-15%. W 2010 roku można spodziewać się stopniowego zmniejszania puli mieszkań znajdujących się w ofercie, i pod koniec roku ceny powinny zacząć powoli rosnąć, pod warunkiem pojawienia się sygnałów o powrocie Polski na ścieżkę wzrostu gospodarczego. Roczna zmiana cen w 2010 roku powinna być nieznacznie dodatnia (przedział 0-3%). Obecny poziom cen byłby zatem znów osiągalny około połowy 2011 roku.

O ewentualnej poprawie sytuacji na rynku można będzie najprawdopodobniej mówić w drugiej połowie 2010 roku, pod warunkiem znaczącej poprawy sytuacji gospodarczej kraju.