Jakie nieruchomości kupują Polacy?

Monarchowie czerpali z nich korzyści w formie opłat i danin od poddanych, ci z kolei gotowi byli często oddać swoje życie, aby zmienić swój status i mieć poczucie wolności.

Z czasem nieruchomości stały się biznesem, jak każdy inny Kupowanie ich na własne potrzeby, oraz kupowanie i sprzedawanie ich z zyskiem, lub po prostu ich dzierżawa lub wynajem za opłatą, stały się normą. Systematyczny wzrost liczby ludności zapewniał regularny popyt, za nim podążyła podaż realizowanych projektów, pojawiły się ceny i cykle koniunkturalne.

W socjalistycznej Polsce i w innych krajach bloku radzieckiego, gdzie ziemia, budynki i firmy zostały po roku 1944 w znacznej części znacjonalizowane, nasza aktywność i zrozumienie tematu inwestowania w nieruchomości nieco się wypaczyły. Dopiero po 1989 roku, a więc od niespełna 20 lat, Polacy zaczęli znowu aktywnie kupować nieruchomości. Inwestowania w nieruchomości uczymy się więc od nowa.

Mało kto wie, że spośród czołowej setki najbogatszych ludzi w USA, według rankingu cyklicznie przygotowywanego przez czołowe amerykańskie czasopismo ekonomiczne „Forbes", 7 procent to osoby, które swój majątek stworzyły bezpośrednio dzięki nieruchomościom. Można przypuszczać, że na tej liście jest spora grupa osób, które przynajmniej część majątku zawdzięczają nieruchomościom. Co ciekawe, wartość wielu firm z różnych branż w ogromnej części oparta jest dziś nie tylko na ich podstawowym biznesie, lecz przede wszystkim na nieruchomościach, w które one od lat inwestowały. Przykładem mogą tu być choćby McDonalds czy WalMart. Ale nie tylko bogaci inwestują. Popularnym modelem budowania zamożności w dojrzałych społeczeństwach stało się inwestowanie przez przeciętne rodziny. Przy tak szybkim tempie zmian i wyrównywania się poziomu rozwoju Polski z resztą dojrzałego ekonomicznie świata, pytaniem jest dlaczego i u nas ludzie nie mieliby powszechnie inwestować i czerpać korzyści z nieruchomości? Zresztą w jakimś
stopniu i dzisiaj już to się dzieje. Dlaczego zatem nie miałoby to stać się także Twoim udziałem?

Dzisiaj Polacy znów stali się aktywni na rynku nieruchomości. Kupują m.in. ziemię lub działki z domem, większe mieszkanie dla swojej rodziny. Kupują też mieszkania „na start" dla swoich dzieci. Wykupują mieszkania po babci. Niektórzy kupują nieruchomości pod wynajem. Poniżej przybliżymy ci najczęściej spotykane obecnie w Polsce formy inwestowania w nieruchomości.

Polacy kupują ziemię, żeby powiększyć swoje gospodarstwa rolne. Niektórzy po to, żeby zasadzić na niej las i uzyskać unijne dotacje. Inni po to, aby na kupionej ziemi wybudować swój wymarzony dom lub domek letniskowy. Jeszcze inni kupują działki, by wybudować hotel lub blok z mieszkaniami pod wynajem. Albo po prostu „aby ziemia, która przecież jeść nie woła" - leżała i czekała na odpowiedni moment.

Bardzo wiele osób skorzystało, i nadal korzysta, z możliwości wykupu na własność mieszkań, w których mieszkają jako lokatorzy spółdzielni mieszkaniowych lub gminy. Często mieszkania te są sprzedawane dotychczasowym lokatorom z bardzo wysokimi upustami. Wykupowanie jest powszechnie uważane za inwestowanie w nieruchomości.

Wielu Polaków kupuje nowe mieszkania i domy od deweloperów dla siebie lub po to, aby je potem wynajmować. Niektórzy po to, aby je odsprzedać z zyskiem. Jeszcze w 2007 roku - w okresie boomu na rynku mieszkaniowym, gdzie chętnych na kupno było o wiele więcej niż mieszkań dostępnych na rynku, a ceny rosły jak szalone - można było na takich relatywnie prostych transakcjach zarobić kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy zł.

Jeden z naszych znajomych, choć chciał kupić dla siebie tylko jedno mieszkanie u dewelopera, wpłacił zaliczkę na pięć mieszkań. Następnie odczekał kilka miesięcy i gdy pozostałe mieszkania w bloku już były wyprzedane, sprzedał swoje prawo do zakupu 4 mieszkań - ze sporym zyskiem na każdym z nich. Całą operację przeprowadził, zanim dom został wybudowany. Mechanizm ten niewiele się różni od popularnego przed laty mechanizmu koników biletowych przed polskimi kinami. Podobno osób, które kilka lat temu działały w ten sposób było na rynku mieszkaniowym sporo. Jednym z ubocznych skutków wykupywania mieszkań w celach spekulacyjnych jest to, że samo takie działanie, jeśli było prowadzone na wystarczająco dużą skalę, mogło przyśpieszać wzrost cen mieszkań u deweloperów. Popyt na mieszkania szybko rósł w Polsce dzięki coraz łatwiejszej dostępności kredytów oraz dzięki temu, że po przystąpieniu do Unii Europejskiej inwestycjami na naszym rynku zainteresowali się (często w celach spekulacyjnych) Hiszpanie, Irlandczycy
czy Anglicy. Ponieważ inwestowaniem w nieruchomości w swoich krajach zajmowali się oni od wielu lat i dysponowali dużym, jak na możliwości polskiego rynku, kapitałem, stali się zauważalnym gronem inwestorów. Wiele z nabytych w poprzednich latach lokali sprzedają oni w chwili obecnej, tworząc konkurencję dla nowych mieszkań. Inni czekają ze sprzedażą swoich mieszkań na dalszy wzrost cen w Polsce.

Niektórzy wolą kupować mieszkania używane, które są sprzedawane na tzw. wtórnym rynku, bezpośrednio przez ich dotychczasowych właścicieli. Mieszkania czy domy z rynku wtórnego często nie są tak nowoczesne, jak te kupowane od deweloperów; mają zwykle niższy standard. Ich zaletami jest to, że istnieją, można je zobaczyć (a nie tylko obejrzeć same plany i artystyczne wizualizacje) i że zlokalizowane są w miejscach, których poszukują kupujący lub najemcy (a nie na obrzeżach miast, gdzie łatwiej jest deweloperom znaleźć teren wolny pod zabudowę). Zwykle można się do nich szybciej wprowadzić. Oprócz tego, co jakiś czas słychać o plajtach lub nawet nieuczciwych zachowaniach niektórych deweloperów.
Dlatego część osób woli nie ryzykować zapłaty za mieszkanie, które dopiero ma powstać.

Znamy też inwestorów, którzy wyspecjalizowali się w kupowaniu domów czy mieszkań używanych, często zaniedbanych, ale za to sprzedawanych po bardzo niskiej cenie. Korzystając ze swoich umiejętności manualno-technicznych, inwestorzy ci remontują zakupione nieruchomości, w istotny sposób podnoszą ich atrakcyjność i wartość rynkową, a następnie sprzedają je z dużym zyskiem. Po to, by znów zacząć szukać kolejnych okazji do zakupu, odremontowania i sprzedaży. W fachowej literaturze zachodniej poświęconej inwestowaniu w nieruchomości, ten typ inwestorów określa się mianem „sweat equity", czyli w luźnym tłumaczeniu: „spoceni kapitaliści". Gdy potrafisz to dobrze zrobić, nagroda warta jest potu.

Polacy coraz częściej kupują apartamenty wakacyjne nad Bałtykiem, w Zakopanem, w Hiszpanii, czy nawet w jeszcze bardziej egzotycznych miejscach takich jak... Wenezuela. Motywacją do zakupu apartamentów wakacyjnych jest często mieszanka kilku powodów: lokata kapitału, chęć posiadania swojego miejsca do wypoczynku gdzieś w atrakcyjnym regionie, a w okresach, gdy tam nie przebywamy - chęć zarabiania na wynajmie.

Inni inwestorzy działają w obszarze nieruchomości komercyjnych. Duże firmy same budują łub tylko zarządzają wybudowanymi przez inne firmy dużymi centrami handlowymi lub biurowcami. Zależy im na tym, aby możliwie wszystkie dostępne powierzchnie biurowe czy handlowe były wynajęte (nie stały puste), aby ściągać coraz większy czynsz. Inwestują one często w uatrakcyjnienie danego centrum handlowego (lepsze drogi dojazdowe, nowe multikino, promocje, specjalne imprezy/festyny z udziałem „gwiazd") tak, aby ściągnąć do swojego centrum jak najwięcej kupujących, co zmniejszy odsetek plajtujących w ich centrum handlowym sklepów, a z drugiej strony uzasadni podwyżki czynszów.
Drobni inwestorzy „komercyjni" mogą mieć kilka małych sklepów lub innych lokali użytkowych, które przynoszą im zyski z najmu.

Wreszcie są osoby, które kupują jednostki funduszy inwestujących w nieruchomości, więc niejako w sposób pośredni można ich określić jako inwestorów w obszarze nieruchomości.

Jest to metoda niewymagająca najmniejszego zaangażowania ze strony inwestora, ale w związku z tym przynosi często najmniejsze dochody. Jak dotąd, w Polsce powstało tylko kilka funduszy inwestycyjnych opartych na nieruchomościach. Ponadto mają one raczej charakter zamknięty, niedostępny dla szerszej publiczności.

Sławek Muturi
Robert Zduńczyk

Powyższy tekst jest fragmentem książki „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” - Wydawnictwo Studio Emka.