Knight Frank: 2014 będzie kolejnym mocnym rokiem transakcji na rynku komercyjnym
Warszawa, 26.11.2014 (ISBnews) - Wartość transakcji na rynku inwestycyjnym zawartych w III kw. br. wyniosła 477 mln euro, czyli o 4% mniej niż w II kwartale i aż o 47% mniej niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Chociaż niski wolumen w ostatnich dwóch kwartałach nie oznacza słabnącego zainteresowania inwestorów Polską, to z pewnością przyczyni się do niższego niż oczekiwano wolumenu transakcji inwestycyjnych w całym 2014 roku, wynika z analiz Knight Frank.
"Prognozy wskazują jednak, że rok br. będzie dla Polski kolejnym mocnym rokiem pod względem transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych, a całkowity wolumen będzie zbliżony do ubiegłorocznego. Ostateczna wartość będzie zależeć od przebiegu negocjacji oraz tempa finalizowania transakcji, które obecnie pozostają w toku" - czytamy w raporcie.
Knight podał, że w III kwartale dominowały transakcje z sektora biurowego, które ukształtowały 54% całkowitego wolumenu. Wśród nich zdecydowaną większość stanowiły umowy sprzedaży budynków zlokalizowanych w Warszawie.
Wolumen transakcji biurowych na warszawskim rynku inwestycyjnym wyniósł około 213,8 mln euro i tym samym ponad dwukrotnie przewyższył wartość zakupów sfinalizowanych w poprzednim kwartale.
Największą transakcją na stołecznym rynku biurowym, opiewającą na niemal 160 mln euro, było nabycie budynków T-Mobile Office Park oraz Łopuszańska Business Park. Oba projekty, zrealizowane przez firmę Ghelamco, zostały oddane do użytkowania w maju 2013 roku. Kupujący to amerykański fundusz SOF-IX International Holdings, należący do Starwood Capital Group.
Poza nieruchomościami w Warszawie transakcja obejmowała także zakup budynku Katowice Business Point. W III kwartale 2014 fundusz Hines Poland Sustainable Income Fund(HPSIF) nabył od Kronos Real Estate biurowiec Ambassador Office Building, zlokalizowany w drugiej największej dzielnicy biznesowej w Warszawie-Służewcu. Transakcja opiewała na kwotę 41 mln euro.
"Popyt na warszawskie nieruchomości biurowe utrzymuje się na wysokim poziomie. Pożądane są zarówno aktywa wyższej kategorii (tutaj wśród kupujących nadal dominują niemieckie fundusze inwestycyjne)
, jak i budynki,które dzięki odpowiedniemu zarządzaniu mogą zwiększyć swoją wartość. Tego typu zakupy są preferowane między innymi przez amerykańskie fundusze, do niedawna jeszcze nieobecne na polskim rynku inwestycyjnym" - czytamy w raporcie.
Na koniec września 2014 roku skala zasobów nowoczesnej, wynajmowanej powierzchni biurowej w Warszawie nie zmieniła się znacząco w porównaniu z II kw. tego roku i jest szacowana na ponad 3,6 mln m2. Wynika to z faktu, iż w okresie od lipca do września zakończono budowę tylko 57.000 m2 biur. Tak więc po dynamicznym I półroczu, w III kwartale osiągnięto rezultat prawie o 50% niższy od zarejestrowanego w okresie kwiecień- czerwiec.
Niższy niż wcześniej zakładany wolumen nowo oddanej powierzchni jest również rezultatem działań niektórych deweloperów, którzy zweryfikowali harmonogramy budów i przesunęli zakończenie realizacji na kolejne kwartały 2014 i 2015 roku. Inni natomiast zdecydowali się wstrzymać realizacje inwestycji do czasu znalezienia najemcy.
Knight Frank prognozuje, że w całym 2014 roku zostanie zrealizowane ponad 280.000 m2 biur, co będzie rezultatem porównywalnym z osiągniętym w 2013 r.
W miastach regionalnych przedmiotem sprzedaży były jedynie dwa budynki biurowe: Katowice Business Point, nabyty od Ghelamco przez amerykański fundusz Starwood w ramach transakcji portfelowej oraz Nokia R&D Centre, zakupiony przez WP Carey. Knight Frank podkreśla jednak, że zainteresowanie projektami biurowymi zlokalizowanymi poza Warszawą nadal pozostaje wysokie. Pod koniec września 2014 przedmiotem negocjacji było 10 budynków biurowych w miastach regionalnych, o łącznej wartości powyżej 300 mln euro.
W III kwartale odnotowano wysoką aktywność inwestorów w sektorze magazynowym, w którym wolumen transakcji sięgnął 174,5 mln euro.
Największą umową było nabycie portfela Pramerica i Panattoni przez Blackstone za 80 mln euro. Drugą znaczącą transakcją był zakup przez Prologis magazynu Tesco, należącego do Invesco, za 48 mln euro.
"Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty biurowe zlokalizowane w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie ok. 6,00-6,25%. W sektorze handlowym stopy kapitalizacji za aktywa typu 'prime' oscylują wokół 6,00% z możliwą obniżką w przypadku szczególnie atrakcyjnych aktywów. Natomiast stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty w sektorze magazynowym spadły poniżej 7,5%" - czytamy także.
Knight Frank podał, że w okresie lipiec-wrzesień 2014 uwypukliły się trendy obserwowane w poprzednich dwóch kwartałach, między innymi wzrost aktywności zagranicznych inwestorów oportunistycznych czy wysoki popyt na obiekty magazynowe.
"Za sprawą zakupów dokonywanych obecnie przez nowe polskie zamknięte fundusze inwestycyjne, w nadchodzących kwartałach możemy się także spodziewać stopniowego wzrostu udziału polskiego kapitału w całkowitym wolumenie transakcyjnym" - czytamy także w raporcie.
(ISBnews)