Koniec mieszkaniowego eldorado? Dwa scenariusze

Początek lutego. Freakfightowy turniej Fame MMA wygrywa Maksymilian Wiewiórka, wzbogacając się o 1,5 mln zł. Dziennikarze od razu dopytują popularnego "Wiewióra" na co przeznaczy tak dużą sumę pieniędzy. Ten odpowiada bez namysłu, że zainwestuje we flipy, co oznacza, że ma zamiar znaleźć mieszkanie w dobrej cenie, wyremontować je i sprzedać drożej.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Inwestowanie w mieszkania stało się dla Polaków naturalne jak oddychanie. Właściciel Kanału Zero Krzysztof Stanowski również przyznał, że wkłada oszczędności w nieruchomości. - Bo niby w co innego miałbym inwestować? - dziwił się.

Paweł Biedrzycki z serwisu strefainwestorow.pl zauważył, że Stanowski ma tendencję do poruszania takich tematów akurat w momencie, w którym dochodzi do przesilenia. Stanowski nagrał program o kryzysie energetycznym dokładnie w szczycie cen gazu i zrobił materiał o kryptowalutach tuż przed bardzo dużą korektą wartości bitcoina. Czy i tym razem sprawdzi się zasada mówiąca, że gdy o danym zjawisku zaczynają rozmawiać nawet taksówkarze, należy spodziewać się bessy?

Owszem, mówi się o takiej prawidłowości, trzeba jednak pamiętać, że nasz rynek jest bardzo rozregulowany między innymi tarczami antykryzysowymi i zerowym oprocentowaniem kredytów. To anomalie, które rozchwiały rynek nieruchomości i sprawiły, że trudno dzisiaj powiedzieć, co teraz się wydarzy. W mojej ocenie rynek czeka stabilizacja - mówi WP Finanse Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości.

Batrosz Turek, analityk HREIT, uważa, że nieruchomości zdrożeją, ale będą to mniejsze zmiany niż w 2023 roku. Zastrzega jednak, że mówimy tu o scenariuszu bazowym. To jest takim, w którym stopy procentowe w Polsce zostaną obniżone, wynagrodzenia będą rosły i rząd uruchomi pod koniec roku tani program kredytów dla rodzin kupujących większe mieszkanie.

Oba scenariusze, zarówno stabilizacji, jak i niewielkiego wzrostu, mogłyby być wbrew pozorom bardzo niepokojące dla inwestorów. Szczególnie gdy zamysł inwestycji polega na zarabianiu na wynajmie lokalu. Ale po kolei.

Rynek najmu wyhamował

Średnie ceny najmu praktycznie stoją w miejscu. W przypadku małych lokali, najbardziej rozchwytywanych przez najemców, miesięczny czynsz zmienił się o 0,7 proc., a pod koniec roku stawki dla najemców zaczęły nawet spadać. Trend był szczególnie widoczny w takich miastach jak Wrocław i Łódź, gdzie rynek najmu odnotował ponad 7-proc. spadki.

Pojawiły się pierwsze symptomy kryzysu. Eksperci zaczęli ostrzegać, że ceny najmu doszły do ściany. W rozmowie z money.pl analitycy mówili wprost: część najemców rezygnuje z szukania lokalu na wynajem i wraca w rodzinne strony. Oferty w serwisach ogłoszeniowych wiszą tymczasem całymi tygodniami bez odzewu.

- Już dzisiaj widzimy, że ofert na wynajem przybywa. Rynek się odbudował, a czynsze od kilkunastu miesięcy pozostają względnie stabilne. Kontynuacji tego trendu spodziewam się w roku bieżącym - komentuje Bartosz Turek.

W tym samym czasie rosną ceny mieszkań. Efekt? Rentowność inwestycji leci na łeb na szyję. Analitycy porównują ją już z założeniem lokaty w banku.

Rentowność w czwartym kwartale 2023 r. wynosiła 6,54 proc. brutto dla małych mieszkań, 5,9 proc. brutto dla średniej wielkości i 5,26 proc. brutto dla dużych - wskazuje Expander.

Z danych NBP wynika tymczasem, że średnie oprocentowanie lokat w styczniu ubiegłego roku wyniosło 6,04 proc. Po odjęciu podatku Belki realne oprocentowanie wynosi 4,89 proc. Pod koniec 2023 r. było już nieco gorzej - w listopadzie NBP zaraportował średnią na poziomie 5,78 proc., a w grudniu już tylko 4,41 proc.

Do tej pory kupujący mogli jednak rekompensować sobie stosunkowo niski zwrot na najmie szybkim wzrostem ceny samej nieruchomości. Expander analizował 17 miast, wartość mieszkań skoczyła w nich średnio o 16 proc. Jak wskazuje raport, zwiększyło to rentowność do poziomu 6,54 proc. brutto dla małych mieszkań, 5,9 proc. brutto dla średniej wielkości i 5,26 proc. brutto dla dużych. Możliwe jednak, że to koniec tego eldorado.

- Na wzrost cen mieszkań nie ma co liczyć. Szczególnie tych transakcyjnych, bo nominalne mogą utrzymywać się przez pewien czas na wysokim poziomie. Sprzedający wciąż żyją tym, co działo się w ubiegłym roku i zmiana nastawienia może potrwać nawet kilka miesięcy - twierdzi Marcin Drogomirecki.

Inwestowanie w wynajem staje się passe?

Efekt? Zdaniem eksperta inwestorzy tzw. kalkulujący nie będą raczej chętni do kupowania mieszkań pod wynajem. Stosunek ceny zakupu do przychodu z najmu stał się zwyczajnie nieatrakcyjny.

Co stanie się natomiast z osobami, które w mieszkania na wynajem już zainwestowały? Tę grupę można podzielić na dwie podgrupy: inwestorów, którzy na zakup wyłożyli gotówkę i tych, którzy zdecydowali się na kredyt.

Ci pierwsi, zdaniem Marcina Drogomireckiego, mogą spać spokojnie. Ich przychody będą mniejsze, ale stabilne. - Jeżeli zakup był dokonany z myślą o inwestycji długoterminowej, to możemy podejrzewać, że w perspektywie 5-10 lat nieruchomości jednak zdrożeją - wskazuje analityk.

Większy problem ze względu na stabilizację cen na rynku będą mieli flipperzy - taniej kupić i szybko sprzedać z zyskiem prawdopodobnie będzie teraz trudniej. W najgorszym położeniu są natomiast kupujący mieszkania pod wynajem na kredyt.

- Jeżeli nie uda się im znaleźć najemców, będą zmuszeni płacić co miesiąc ratę kredytu z własnej kieszeni. Część takich inwestorów może zdecydować się na sprzedaż mieszkania, choć nie sądzę, by było to masowe zjawisko. Z pewnością ryzyko takiego scenariusza, w którym zyski z najmu będą nieadekwatne do kwoty inwestycji, ograniczy popyt inwestycyjny na nieruchomości w najbliższej przyszłości. No chyba, że znów wydarzy się coś nieprzewidzianego - mówi Drogomirecki. 

Ryzyko niespodzianki jest jednak mimo wszystko duże. Po pierwsze, wciąż nie wiemy, co stanie się w Ukrainie. Ewentualne sukcesy rosyjskiej armii mogą sprawić, że nad Wisłą pojawi się druga fala uchodźców wojennych. Taki katastrofalny scenariusz mógłby jednak dla inwestorów rozkręcić rynek najmu.

Druga sprawa to przyszłość rządowego programu dopłat do kredytu. Jego ostateczny kształt wciąż nie jest znany. Bartosz Turek ma nadzieję, że tym razem uda się uniknąć błędów, jakie pojawiły się przy okazji Bezpiecznego Kredytu 2 proc., który pojawił się na rynku na chwilę i całkowicie go zdestabilizował.

- Potrzebujemy myślenia w dłuższej perspektywie. Jeśli już ma zostać wprowadzony program dopłat do kredytów, to musi być on elementem stałym, a do tego takim, który wspierać będzie rynek w okresach dekoniunktury, ale nie będzie dolewał oliwy do ognia w okresie prosperity - puentuje analityk HREIT.

Adam Sieńko, dziennikarz WP Finanse