Kosmiczne ceny mieszkań. Polacy bez kredytu. Szykuje się rewolucja

Z raportu Evaluer Index 2022 przygotowanego przez Emmerson Evaluation na podstawie analizy cen transakcyjnych mieszkań w Polsce przy zastosowaniu mediany, a nie średnich cen mieszkań wynika, że największy skok rdr cen zanotował Sopot z wynikiem 29 proc.

Jednak Sopot nie był jedynym miastem, które zanotowało ponad 20-procentowe podwyżki na rynku pierwotnym. 23 proc. wzrost cen był widoczny w Gdyni, Katowicach, Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. W czołówce najszybciej drożejących miast znalazła się także Łódź z 19 proc. skokiem stawek - podano w raporcie.

Dodano, że mediana cen mkw. w Sopocie osiągnęła poziom 21,5 tys. zł. Drugie miejsce tradycyjnie piastuje Warszawa (12,3 tys. zł/mkw.), a na trzeciej pozycji Gdynia (11,8 tys. zł/mkw.) zastąpiła Kraków (11,3 tys. zł), który w 2021 r. był czwarty. Wśród 21 analizowanych rynków najtańsze lokale w ofercie deweloperów można było natomiast znaleźć w Gorzowie Wielkopolskim (5,8 tys. zł/mkw).

Według autorów raportu, rekordowo wysokich wzrostów cen nie zabrakło też na rynku wtórnym. "W żadnej z opisywanych w raporcie lokalizacji nie były one mniejsze niż 12 proc. Najwyższy ich skok znów widoczny był w Sopocie (26 proc.). O ponad 1/5 wzrosły też stawki we Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi, bliskie przekroczenia tego progu były też Katowice i Kraków" - wskazali.

Jak podali, najwięcej za mkw. kupujący płacili za sopockie mieszkania (mediana ceny niemal 13 tys. zł). Podobnie, jak na rynku pierwotnym druga była stolica (11,4 tys. zł mkw). Po nich na zbliżonym poziomie ukształtowały się mediany cen mkw. dla Gdańska i Krakowa (po niemal 9,6 tys. zł). Najtaniej wyceniali swoje dotychczasowe mieszkania sprzedający z miast w obrębie Aglomeracji Śląskiej oraz Gorzowa Wielkopolskiego (dla obu 4,5 tys. zł/mkw.).

- Dla porównania w 2020 r. wzrosty cen sięgały głównie kilku procent, w maksymalnych porywach do 13 proc. w przypadku rynku pierwotnego, nie przekraczając 10 proc. dla używanych mieszkań - zauważa Dariusz Książak, prezes Emmerson Evalaution.

Jak zaznaczył, kluczową rolę w podwyżkach cen mieszkań w ubiegłym roku odegrały czynniki takie jak: zwiększony popyt napędzany dużą dostępnością kredytów i niskimi stopami procentowymi, gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i gruntów, a także rosnąca inflacja.

W jego ocenie, wraz z wyższymi stopami procentowymi zaostrzyły się zasady udzielania kredytów oraz badania zdolności kredytowej. - Wyraźny, kilkuprocentowy wzrost oprocentowania kredytów skokowo ograniczył zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Na chwilę obecną zdolność kredytowa została ograniczona o minimum 30 proc. w stosunku do momentu przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp przez NBP, a część potencjalnych kredytobiorców całkowicie ją utraciło. Do tego po inwazji Rosji na Ukrainę, dodatkowo pogłębiły się problemy z inflacją, dostawami materiałów i ich wysokimi cenami - wskazał.

Zwrócił uwagę, że pewne zmiany w sytuacji klientów planujących zakupy wspierane kredytem hipotecznym może spowodować ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która weszła w życie 27 maja br.

- Zgodnie z jej zapisami państwo będzie gwarantować za pośrednictwem BGK do 20 proc. kwoty kredytu. Będzie to jednak kwota nie większa niż 100 tys. zł. Od momentu przygotowania ustawy sytuacja uległa zmianie, gdyż dziś to nie wkład własny, jak było to w momencie przyjęcia ustawy, ale zdolność kredytowa stanowi główny problem w dostępie do długoterminowego finansowania – ocenił Książak.

Jak szacuje, w związku z niską dostępnością kredytów, odpłynąć może z rynku połowa, a nawet 2/3 chętnych do zakupu lokum przy wsparciu banku.