Kupisz tanio mieszkanie, fiskus podwyższy cenę

Trzeba więc będzie wytłumaczyć, dlaczego za swoje wymarzone M-4 daliśmy mniej, niż wynika z zestawień urzędników. Jeśli ich nie przekonamy, naliczą 2-proc. podatek (od czynności cywilnoprawnych – PCC) od przyjętej wartości rynkowej. Jak ją jednak ustalić, gdy ceny nieruchomości lecą ostatnio na łeb na szyję?

_ W porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku ceny ofertowe mieszkań w Warszawie spadły nawet o 15 proc. _ – mówi Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse. _ Przy tym zdarzają się transakcje, w których ceny lokali z tego samego bloku różnią się np. o 1,5 tys. na metrze kwadratowym. Poza tym kupujący mogą liczyć na spore obniżki, dużo osób znalazło się bowiem w trudnej sytuacji materialnej i chce szybko spieniężyć swój majątek _. Podobnie jest w innych miastach. _ Jeszcze jesienią właściciele mieszkań trzymali sztywno ceny, ale ostatnio znacznie je obniżają _– potwierdza Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Reasumując, to dobry moment na inwestycję we własne lokum. Ale uwaga – niska cena może wzbudzić podejrzenia fiskusa. Urzędnicy mają bowiem własne zestawienia. – Jeśli cena za metr kwadratowy nie przekracza 6,5 tys. zł, kupujący może zostać wezwany do złożenia dodatkowych wyjaśnień – to informacja z jednego z warszawskich urzędów skarbowych.

Skąd urzędnicy znają ceny nieruchomości? Mają program komputerowy, do którego wprowadza się dane z aktów notarialnych i na ich podstawie oblicza średnią cenę. Ministerstwo Finansów zapewniło “Rz”, że ten system informatyczny bierze pod uwagę położenie oraz inne czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Dzięki temu urzędy mogą ją określić w sposób zbliżony do rzeczywistych cen.

Co zrobić, gdy cena mieszkania znacznie odbiega od średniej wynikającej z tych danych? Trzeba udowodnić, że mimo to jest rynkowa. Warto zadbać, aby już w akcie notarialnym znalazły się informacje np., że lokal wymaga remontu. Na cenę wpływają też:

położenie nieruchomości (nie lubimy hałasu z ulicy),
komunikacja (chcemy mieć dobry dojazd do pracy),
sąsiedztwo (wolimy park niż zakład przemysłowy). Rynkowa, ale nie dowolna

Informacje o tych wszystkich elementach przydadzą się w ewentualnym sporze z fiskusem. Można też podeprzeć się zestawieniami cen z biur obrotu nieruchomościami, portali internetowych czy też specjalistycznych czasopism. _ Oczywiście nie mogą to być ceny ofertowe, ale transakcyjne, które są znacznie niższe _– podpowiada Marian Jańczuk. Urząd skarbowy powinien to wszystko uwzględnić, określając wartość rynkową.

Przypomnijmy, że art. 6 ust. 2 ustawy o PCC nakazuje ustalać ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. A Ministerstwo Finansów już w 1995 r. (pismo nr PO 7/B-825-144/1936/95) zaleciło urzędnikom, aby nie ustalali wartości sprzedawanej rzeczy “zza biurka”, bez uwzględniania jej stanu, wyposażenia, standardu i innych parametrów.

opinia
Anna Łukaszewicz-Obierska, wspólnik w kancelarii Wierciński, Kwieciński, Baehr
Urzędy nie weryfikują wszystkich transakcji na rynku nieruchomości, przyglądają się tylko tym, które wzbudzają ich wątpliwości. Oczywiście nie mogą autorytarnie narzucać własnych cen, kupujący musi mieć możliwość przedstawienia swoich racji. Tym bardziej że cena obniżona z powodu kryzysu na rynku jest nadal ceną rynkową. Inaczej może być wówczas, gdy sprzedawca znacznie ją zmniejszy ze względu na swoją trudną sytuację. W takim wypadku faktycznie można uznać, że odbiega od przeciętnych kwot. Wartość mieszkania nie powinna być natomiast kwestionowana, jeżeli zostało kupione na kredyt, którego podstawą przyznania była m.in. wycena rzeczoznawcy.

Dla urzędu cena musi być rynkowa

Jeśli nie mamy dobrych argumentów, naliczy wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Muszą go zapłacić osoby, które kupują mieszkania na rynku wtórnym. Wynosi 2 proc., ale nie ceny określonej w akcie notarialnym, tylko wartości rynkowej. Jak ją obliczyć? Art. 6 ust. 2 ustawy o PCC odwołuje się do “przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Trzeba więc znać przeciętne ceny mieszkań w okolicy. Mogą być jednak kłopoty z ich określeniem. Ostatnio ceny nieruchomości mocno się zróżnicowały, np. w Warszawie w tych samych dzielnicach koszt metra kwadratowego różni się nawet o kilka tysięcy złotych. Jeśli kwota z aktu notarialnego wyda się urzędnikom za niska, zaproponują własną i wezwą nabywcę do korekty. Ma on dwa tygodnie na zastanowienie. Gdy nie zdecyduje się na modyfikację wartości mieszkania, urząd powoła biegłego.

Opinię rzeczoznawcy może też powołać na obronę swoich racji podatnik. Oczywiście warto, by przedstawił też inne argumenty. Powody niskiej ceny mieszkania mogą być bowiem różne – widok z okna na ruchliwą ulicę, duża odległość do przystanku, pijalnia piwa na parterze posesji itp.

Czy urząd uwzględni te elementy? Powinien, wpływają bowiem na faktyczną wartość lokalu. Powinien też uwzględnić ostatnie spadki cen na rynku. Przepis o wartości rynkowej mówi bowiem o przeciętnych cenach z dnia dokonania czynności. Nie można więc wartości transakcji porównywać ze średnimi za metr kwadratowy sprzed pół roku. Przydadzą się tu np. aktualne zestawienia z biur nieruchomości. Potwierdza to Ministerstwo Finansów, które w odpowiedzi na pytanie “Rz” przyznało, że urzędnicy mogą przeanalizować przeciętne ceny na podstawie powszechnie dostępnych danych, np. z Internetu.

Tak też wynika z informacji uzyskanych w urzędach skarbowych. Wprawdzie przedstawiciele fiskusa mają własne zestawienia, ale są otwarci na argumenty podatników. Warto więc zbierać dane o cenach mieszkań z okolicy o podobnych parametrach i przedstawić je wraz z innymi dowodami uzasadniającymi niską wartość mieszkania.

Przemysław Wojtasik