Ludzie uciekają z miast. Im dalej, tym większy zysk

- W ciągu 10 lat z największych miast wyjechało 700 tys. osób. W ciągu najbliższych 25 lat, tylko do powiatów podwarszawskich wyprowadzi się 250 tys. - przekonuje Kuba Karliński, prezes zarządu Wealth Solutions - Inwestycje Ziemskie.

Bogacące się społeczeństwo wyprowadza się pod miasto. Jak daleko? Według autorów raportu odległość od miejsca pracy wcale nie jest najważniejsza. Liczy się czas dojazdu. Sprawne i szybkie połączenie z centrum miasta zawsze znajduje odbicie w cenie ziemi w jego okolicach.

Ceny działek w bliskim sąsiedztwie aglomeracji i z dobrym dojazdem już są drogie - mówi Kuba Karliński.

W podwarszawskim Pruszkowie, gdzie kończyć się będzie się autostrada A2, średnia cena działki budowlanej to 409 zł za metr kwadratowy. Na tego typu terenach ceny gruntów już są wysokie, atrakcyjne lokalizacje są zagospodarowane, a to oznacza, że niebawem ceny mogą zacząć spadać! Prawdopodobne są kolejne obniżki w granicach dużych miast i w ich bezpośrednim sąsiedztwie.

Autorzy raportu przekonują, że wysoki poziom cen tych gruntów skłania wiele osób do poszukiwania miejsca zamieszkania w większej odległości od aglomeracji. Według Wealth Solutions najbardziej wzrośnie wartość gruntów na terenach położonych w większej odległości od centrów aglomeracji.

- Nie jest prawdą, że Polacy są mało mobilni. 2,3 mln Polaków podąża za pracą nawet 60-70 km. 80 proc. mieszkańców codziennie opuszcza teren swojej gminy - przytacza wyniki badań Adrian Furgalski z Zespół Doradców Gospodarczych TOR.

Nowe autostrady, drogi ekspresowe, kolej aglomeracyjna sprawiają, że pojawi się nowa alternatywa dla centrów wielkich miast.
- Czas dojazdu musi być mniejszy niż 60 minut. Tyle mieszkańcy są wstanie wytrzymać - przekonuje Kuba Karliński.

Autorzy raportu różnicę w cenie w zależności od odległości pokazują na przykładzie południowej rubieży aglomeracji warszawskiej (choć dotyczy to wszystkich terenów położonych przy szlakach komunikacyjnych). W Pruszkowie cena metra przekracza 400 zł, w odległym o 10 minut jazdy pociągiem Grodzisku Mazowieckim za mkw. ziemi zapłacimy już 191 zł, w Żyrardowie, kolejnym większym mieście na trasie, metr kosztuje tylko 67 zł.

- To powinno znaleźć odbicie w zmniejszeniu dysproporcji w cenach ziemi, występującej między tymi miastami - mówi Kuba Karliński.

Nie tylko Warszawa

Jeszcze większe różnice w cenie zaobserwujemy w przypadku ziemi rolnej. W Grodzisku Mazowieckim jej koszt to 30 zł. Trzeba jednak pamiętać, że przekształcenie takiej działki na budowlaną wymaga wielu wizyt w urzędach i nie zawsze może się skończyć sukcesem. Poza tym w bliskim sąsiedztwie ciągów komunikacyjnych, tanich rolnych gruntów jest już niewiele. Trzeba szukać dalszych lokalizacji, skąd do dworców czy szybkich dróg trzeba jeszcze dojechać. Taka ziemia będzie dużo tańsza, ale w przyszłości może nie osiągnąć rekordowych poziomów. Ale stopa zwrotu może być wysoka.

Należy także wziąć pod uwagę, że wiele osób, które wyprowadziły się pod miasto, po pewnym czasie zechce do niego wrócić, narzekając na długie dojazdy. Mimo to autorzy raportu zapewniają, że ruch będzie większy z niż do miasta.

Rozwój infrastruktury analogicznie wpływa na wartość gruntów w innych aglomeracjach. - Dobrym przykładem jest budowa Pomorskiej Kolei Metropolitalnej w pobliżu Trójmiasta, czy powstająca Krakowska Szybka Kolej Aglomeracyjna – mówi Adrian Furgalski z Zespołu Doradców Gospodarczych TOR.

Najważniejsze wcale nie muszą być drogi. Coraz więcej osób przesiada się do komunikacji zbiorowej.
- W drodze do pracy z komunikacji miejskiej korzysta 50 proc. Polaków, z samochodu - 34 proc., pieszo - 10 proc., z roweru korzysta 6 proc. - podsumowuje Adrian Furgalski.